2009年5月5日，张先生与万顺公司签订房屋购买合同，约定张先生购买万顺公司开发的住房一套。合同约定商品房建筑面积为185.86平方米，每平方米2502.6元。合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按房产测绘部门实测面积为准，多退少补。张先生收到房屋的房产证后，发现该房屋产权登记面积为173.48平方米，小于合同约定面积，误差为12.38平方米，其中3%以内为5.58平方米，超出3%部分为6.8平方米。张先生多次找万顺公司要求退还多收的房款未果而成诉，请求判令万顺公司依法返还张先生多支付的购房款：3%以内部分13964.51元，超出3%部分34035.36元（即6.8平方米房价的两倍）。
　　万顺公司辩称：退还房屋面积误差购房款应按合同约定多退少补。对诉求部分，只同意按照合同约定面积差按合同约定的价格予以退回。
　　法院审理认为：张先生与万顺公司双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产测绘部门实测面积为准，多退少补。所以张先生要求万顺公司返还多收取的购房款，有事实和法律依据，予以支持。但是张先生要求房屋面积超过3%部分双倍返还价款的诉讼请求与合同约定相悖，依法不予支持。

　　律师认为：
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：…（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　本案中，张先生与万顺公司签订商品房买卖合同时明确约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。张先生取得讼争房屋所有权证书，证书载明建筑面积为173.48平方米。张先生有权向万顺公司主张房屋面积差产生的价款差额，即30982.188元（12.38*2502.6）。具体到本案，涉案商品房买卖合同对面积误差明确约定了责任条款，故对张先生主张面积误差比超过3%部分的房价款由万顺公司双倍返还，法院不予支持。

　　律师提示：
　　通常，现在房地产开发商提供的房屋买卖合同都有一个误差比的绝对值，通常是 3%。面积误差比绝对值在 3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过 3%，购房者可以退房，或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。建议还是可以接受面积误差比绝对值在 3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。