“购房者物权期待权”的超级优先效力，即购房者的房屋交付请求权可以对抗法院对其未交付房屋的强制执行，其效力优先于建设工程价款优先受偿权和银行等享有的抵押权，具有比优先权更加优先的“超级优先效力”。并且，这种超级优先效力还可推及至“购房款返还请求权”，购房款得以在强制执行参与分配程序和破产清算程序中优先受偿。（点击查看前两期文章） 如此强大的超级优先效力，必然要受到一定限制。今天，我们谈一谈，触发“超级优先效力”需要哪些条件？

“购房者物权期待权”本质上是商品房购房者基于合同享有的债权，相关法律、司法解释赋予“购房者物权期待权”的超级优先效力，其目的在于保护购房者的居住利益、维护社会稳定，因此并非所有的购房者都能够享受到这种超级优先效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）对购房者以其物权期待权排除强制执行的要件做出了明确规定，主要有三点：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

对于以上三个要件，我们认为应当着重把握以下几个问题：

一、购房者物权期待权具有“超级优先效力”，是法律保护购房者生存利益和居住利益而作出的例外规定，因此，仅限于“商品房”，而不包括办公（写字楼）、商铺、厂房等等不具备生存、居住属性的房产。

二、基于保护“居住利益”而非“投资权益”的初衷，应当对“购房者”作出必要限制，排除“投资客”和主要以投资为目的的“非消费者”。因此，这里的“购房者”应当是“商品房消费者”，其名下应无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（下称《九民纪要》）进一步指出：“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”以及“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的”，都可以理解为符合“名下无其他用于居住的房屋”的规定。

三、对于要件中“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”，审判实践中掌握的标准也不一致。《九民纪要》采取了相对宽松的认定标准，指出：“如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的”，就可以认为符合规定的要件。

四、如果开发商未取得商品房预售许可证，则购房人物权期待权是否还能优先于抵押权？这一问题在实务中有较大争议，即使是最高院内部的观点也不一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。有观点认为，设定该超级优先权的规定并不存在取得销售许可的限制条件，其核心是保护生存利益，仍应优先保护。“李家杭律师”对此不能苟同，《执行异议规定》明确要求了“已签订合法有效的书面买卖合同”，而未取得预售许可证就订立的商品房预售合同系无效，不符合“超级优先效力”的触发要件。设想一种情形：开发商在法院查封前，为转移财产，突击就未取得预售许可证的在建房屋签署大量买卖合同，若赋予这样的“购房者”的物权期待权“超级优先效力”，将极大地损害其他债权人的利益。

“李家杭律师”已撰文三期，详细解读了购房者物权期待权的问题。但在司法实践中，还有更多千奇百怪的特殊情况，“李家杭律师”认为应当严格把握“生存和居住利益”这一初衷，审慎地认定该种超级优先效力。如果读者仍有疑惑，可以与我进一步交流。