楼市下行时代，购房者永远不知道“惊吓”和“惊喜”哪个先来？降价潮、惊装修、高价低配、虚假宣传…… 哪些情形，购房者可以主张无责任退房（解除合同）？答案可能和你想得不一样。
合同解除主要有“约定解除”“法定解除”“协商一致解除”三种。约定解除，就是购房者和开发商在购房合同中明确约定了哪种情形下，购房者可以单方解除合同；法定解除，就是根据法律和有关司法解释的规定，购房者无须经过开发商同意即可解除合同；协商一致解除，就是虽然在购房合同中没有约定购房者享有单方解除权的情形，但事后开发商同意购房者退房。
在“约定解除”“法定解除”的情形下，购房者是不存在支付违约金的问题的，并且视情况还可要求开发商给予赔偿。当然，双方对此发生争议的，可以请人民法院或仲裁机构作出裁判。在“协商一致解除”的情形下，由于购房者并不享有单方解除权，而是通过协商解除的合同，因此，仍可能需要支付违约金或者损失全部或部分的定金。
约定解除和协商一致解除因个案而异，我们在此不做讨论，只聊一聊法定解除的情形：
一、在交房前，开发商明确表示或以其行为表明无法交房
二、开发商延期交房，购房者催告后在合理期限内仍未交房
“李家杭律师”提示：
1.此情形下主张退房，应当先行催告，在催告后三个月的合理期限内仍未交房的，才可以解除合同。
2.催告一般采用书面方式，如购房者自行或委托律师发函。关于发函的问题，我们将在后续文章中详细介绍。
3.催告后，购房者行使解除权的合理期限为3个月，也就是说，超过3个月没有行使解除权的，解除权消灭，购房者不能再以开发商延期交房为由主张退房。
三、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，致使不能实现合同目的
1.“房屋主体结构质量不合格”需要通过有资质的司法鉴定来确认，而不能由购房者或者开发商凭着直观、感觉或逻辑推理直接认识和判断。
2.对“房屋主体结构质量不合格”的鉴定依据是住建部发布的强制性国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），而不能是《工业建筑可靠性鉴定标准》《民用建筑抗震鉴定标准》《危险房屋鉴定标准》等。
3.取得《竣工验收备案表/证》或者《工程竣工验收报告》，并不意味着房屋主体结构质量一定是合格的。
四、因房屋质量问题严重影响正常居住使用
“李家杭律师”提示：
1.并非房屋有一般质量问题就可以“退房”，必须是“严重影响正常居住使用”的质量问题才行。
2.如果属于一般质量问题，开发商只需承担修复责任；开发商拒绝修复或者拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
3.如何认定严重影响正常居住的“房屋质量问题”？如果通过司法鉴定得出“房屋主体结构质量不合格”或者“危险房屋”的，那显然属于严重影响正常居住的“房屋质量问题”。此外，在司法实践中，下列情形也可以被认为是严重影响正常居住：
（1）地下室积水、墙面渗水、车库渗水、严重的雨后排水不畅等。[最高人民法院，(2020)最高法民申4394号；最高人民法院，(2019)最高法民申1547号]
（2）外墙保温层不满足设计要求，存在火灾隐患，材料燃烧性能低于B2级。[最高人民法院，(2019)最高法民申5822号]
五、由于开发商的原因，超过合同约定的办证期限一年，仍未办理不动产登记。
“李家杭律师”提示：
1.必须是因为开发商的原因超期1年仍未办证，而不能是由于购房者的原因。
2.如果合同没有明确约定办证期限，则按照《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定处理。对于预售商品房，其办证期限是“自商品房交付使用之日起90日内”；对于现售商品房，其办证期限是“自销售合同签订之日起90日内”。
六、交付面积与约定面积的误差比绝对值超出3％
“李家杭律师”提示：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）》第14条“面积差异处理规则”规定了“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”。但该条款现已删除，“李家杭律师”曾专门撰文分析过这一规则在《民法典》施行后的适用问题（点击查看）。“李家杭律师”认为：面积误差比超出3％则属于重大瑕疵，购房者购买原来合同标的的目的已无法实现，开发商的行为构成根本违约，购房者可以根据《民法典》第563条行使合同解除权。
七、因不可抗力致使不能实现购房合同目的
“李家杭律师”提示：因不可抗力致使不能实现购房合同目的，也可以行使单方法定解除权，不过在实践中较少见。新冠肺炎疫情一般只会导致延期交房，而不会导致购房合同目的的不能实现。
以上就是购房者可以主张无责任退房（解除合同）的情形。
此外，如果合同系属无效，则购房者可以要求“确认合同无效”，这也可以认为是通俗意义上的“退房”。哪些情形下商品房买卖合同无效，是一个很复杂的问题，“李家杭律师”将专门撰文予以讨论，请持续关注。
如果购房者认为自己购房是因为以下原因，也可以在法律规定的期限内提出“撤销合同”，这也属于通俗意义上“退房”的情形：
（1）购房是出于重大误解
（2）开发商利用了自己处于危困状态、缺乏判断能力等情形
（3）购房受到开发商的欺诈
（4）购房受到开发商的胁迫
其中，第（1）（2）（4）三种情形比较罕见，但“购房受到开发商的欺诈”时有发生，“李家杭律师”近日将专门撰文予以讨论，请持续关注。
无论是合同解除，还是合同被确认无效，抑或合同被撤销，都会带来一个问题，即贷款合同是否仍要履行，如何解除？“李家杭律师”近日将专门撰文予以讨论，请持续关注。
