开发商资金链断裂，无法偿还银行贷款，银行向法院起诉，要求实现抵押权，拍卖开发商用以抵押的建设用地使用权和/或在建工程（当然也包括购房者尚未交付的房子）。作为普通购房者此时可以提出执行异议，以自己的“物权期待权”对抗法院的强制执行，“保卫”自己尚未交付的房产。然而开发商资金链断裂后鲜有自救成功的，国资“接盘”也是个例，房子“烂尾”是大概率事件。在这种情况下，购房者往往不会想要保卫一套“烂尾房”，而是希望拿回购房款。今天我们谈一谈“购房者物权期待权”的“超级优先效力”是否适用于购房款返还请求权？

一、房子“烂尾”，购房者追回购房款的法律路径

开发商资金链断裂往往是一个“慢性”过程，购房者往往寄希望于开发商“自救”成功，或者有国资地产企业“托底接盘”，但现实情况是，开发商在重重债务困境下罕有“起死回生”的奇迹。在这种情况下，购房者及时追回购房款“止损”可能才是上策。寻求有关部门介入调解是一种手段，但此时，开发商的账面上大概率已经没有多少现金，开发商即使同意退房，也无钱可退。我们分以下几种情形讨论购房者如何追回购房款。

情形一：开发商延期交房

《民法典》第563条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第11条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持”。据此，在开发商延期交房后，购房者可以行使法定解除权，即先行发出催告通知要求开发商在3个月内交房，如果开发商3个月后仍未交房，购房者就可以无责任地解除购房合同，要求退房退款。要特别提示的是，购房者行使该项法定解除权的最迟期限是自知道或者应当知道解除事由之日起一年，如果逾期不行使，则该解除权消灭。

情形二：交房期限未到，但长期停工致使不可能按期交房或房子建成无望（“烂尾”）

这种情况下，购房者仍可行使法定解除权。《民法典》第563条规定“在履行期限届满前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务”以及“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”时，“当事人可以解除合同”。也就是说，这两种情形下，购房者无须提前三个月催告，而可以直接以通知方式行使法定解除权，要求退房退款。

情形三：开发商已经申请破产

购房者知晓开发商已经进入破产程序后，要按照《企业破产法》的规定，在债权申报期限内向破产管理人申报债权。要特别提示的是，债权申报期限很短，少则30日，最长也仅3个月。

法条链接：

《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

《企业破产法》第四十八条 债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。

《企业破产法》第四十五条 人民法院受理破产申请后,应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算,最短不得少于三十日,最长不得超过三个月。

《企业破产法》第四十六条 未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。

现在，我们已经清楚，通常情况下，主张追回购房款的法律路径。但是，一个现实的问题是，如果上述“购房款返还请求权”没有“超级优先效力”（即优先于“建设工程价款债权”“银行等主体享有的抵押权”得到清偿），而只作为普通债权的话，购房者追回购房款的愿望或将落空。这是因为，开发商的钱已经被承包人（农民工）、银行等“分光了”。

二、“购房者物权期待权”的超级优先效力能否推及“购房款返还请求权”？

这一问题，在司法实务中存在较大争议，长期以来，各地法院的裁判结果不一。最高人民法院对此持肯定态度，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》指出：“‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”最高院的答复表明，“购房款返还请求权”具有与购房者物权期待权（房屋交付请求权）同等的超级优先效力。

三、购房款返还请求权的实现

在购房款返还请求权具备“超级优先效力”这一立场的基础上，我们再分两种情况说明，如何真正地实现“购房款返还请求权”，追回购房款。

情形一：银行等抵押权人已取得强制执行依据

购房者可以向人民法院提起执行异议程序，排除强制执行，或者提起参与分配程序，要求在强制执行程序中优先清偿返还其购房款。此时，即使购房者的购房款返还请求权尚未经生效法律文书确认，也可以提起参与分配程序。

情形二：开发商已经申请破产

购房者在规定期限内申报债权，并要在破产程序中要求就其购房款返还请求权优先受偿。鉴于《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》并非法律，而是对个案的批复，“超级优先效力”未必一定会得到破产管理人的支持。因此，在必要时，购房者还可提起“破产债权确认之诉”“执行方案异议之诉”等，请求人民法院依法确认购房者购房款返还请求权的超级优先效力。

“李家杭律师”友情提示购房者，如果开发商已出现全国性大面积停工或者烂尾危机，建议趁早“抽身”，通过人民法院确认购房合同已解除，并要求开发商承担违约责任。此时，开发商的账面上可能仍有现金可以立即退还购房款，大可不必费尽周折，在复杂的诉讼和破产流程中耗尽精力。

相关法律、司法解释赋予“购房者物权期待权”的超级优先效力，其初衷在于保护购房者的居住利益、维护社会稳定，因此并非所有的购房者都能够享受到这种超级优先效力。下一期，我们将具体讲一讲，触发“超级优先效力”需要哪些条件？请持续关注。