律师观点分析

 上诉人（原审被告、反诉原告）：王XX，男，1959年4月3日生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。 委托诉讼代理人：张XX（上诉人王XX妻子），女，1963年6月10日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李XX，女，1993年3月15日生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：董XX，北京市XX律师。 

上诉人王XX因与被上诉人李XX房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王XX上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判全部驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人的原一审反诉请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决上诉人退还租金的前提是合同依法或依约解除，因本案不具备法定或约定的解除事由，原审法院判令退还租金无合法依据。（一）案涉合同已经履行完毕，不存在解除的前提，被上诉人提出解除从事实及法律上均不成立，双方在约定租赁期限内已经各自履行权利和义务，履行期满后不存在解除，且被上诉人在期满后持续占用商铺3个半月，足以证明2020年全年为正常履行合同约定状态，已经形成事实。（二）被上诉人委托对门商铺持有房屋钥匙及张贴出租公告的行为，视为其自身的占有控制状态，从主客观表现，均说明其对案涉商铺掌控使用权，且客观上有足够理由信赖双方租赁合同在持续履行过程中。（三）上诉人并未认可被上诉人将钥匙交由第三方持有的行为，上诉人多次向被上诉人及持有案涉商铺钥匙的第三方索要钥匙均被拒绝，该事实在上诉人一审提交的录音证据中清晰可见，足以说明被上诉人占有房屋的事实，从主客观表象来看，其拒绝交还房屋。商铺租赁期限届满，上诉人到商铺向持有钥匙的第三方索要钥匙时，其给被上诉人打电话后，说“钥匙在李XX收拾东西时候打包给她对象一起拿走了，这没有，我这真的没有，上回给他都装走了。”后期开庭时，持有钥匙第三方又作为证人出庭，证明钥匙确实在她本人处，因没有被上诉人李XX的同意，其不能交给上诉人，因证人本身陈述的内容就自相矛盾，其证人证言不能作为认定案件事实的依据。二、原审法院认定事实不清，片面采信被上诉人提供的与其存在利害关系的证人证言，认定事实与实际情况严重偏离。（一）上诉人与被上诉人双方确立的是固定期限租赁关系，原审法院认定事实有误，该节事实通过双方的聊天记录可以明确认定。（二）被上诉人擅自更改录音证据的文字版，且提供的证人在法庭上作伪证，陈述内容与事实严重不符，相关证据依法不应采纳。1、被上诉人提供录音文字版与录音音频严重不符。被上诉人录音第三句实为“咱们想办法租出去”，被上诉人擅自更改录音原文，把“咱们想办法租出去”更改为“我想办法租出去”其它语言有加有减和原文严重不符。录音中记载的“商铺租出去给退钱”为上诉人附条件的表述，被上诉人也予以附和，并不能证明被上诉人提出解除合同这一事实，且双方并未就解除事宜进行确认。2、被上诉人证人焦X，在一审时称被上诉人李XX在2019年12月25日前将案涉商铺腾空属于虚假陈述。事实证明，商城在2019年12月25日失火后，消防部门将商城全部封闭，被上诉人不可能预见到火灾的发生并在失火前即搬离案涉商铺，被上诉人提供的证人证言明显与事实不符。3、被上诉人一审时提供的书证与证人证言证明事项自相矛盾，被上诉人一审时提供张贴商铺出租广告的照片目的是证明上诉人张贴出租广告，而其提供的证人在接受问询时明确承认是证人自己张贴的广告，缘由是接受被上诉人的委托。三、上诉人反诉主张房屋逾期占有使用费及物业费具备事实依据，依双方约定及法律规定均应予以支持。首先，双方签署的租赁协议以及聊天记录证据中均约定由乙方即被上诉人承担物业费用，是双方的真实意思表示，物业催费单可以证明在2020年1月1日至租赁期限届满，被上诉人并未履行物业费缴纳义务，且欠付至今，其应遵循诚信原则按照约定履行交付义务。其次，“押金”作为履约保证金，起到担保案涉合同履行的作用，在被上诉人逾期占用商铺且存在未按照约定缴纳物业费的违约情形下，押金应冲抵逾期占用商铺的租金及物业费用。 李XX辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决正确，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。被上诉人在2019年12月25日凯旋商城发生火灾后就通知了上诉人解除合同，因该续租合同是口头约定，没有书面合同，因此视为不定期的租赁合同，且发生火灾后，出租人无法保证商铺的正常使用。因此依据民法典第707条及民法典第708条，该口头的不定期租赁合同已经解除，上诉人理应返还被上诉人的租金及押金。 李XX向一审法院起诉请求：判令被告返还租金24000元及押金2000元，合计26000元。 王XX向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付占用商铺租金6867元（自2021年1月1日起至2021年4月13日止）；2、判令反诉被告支付物业费5130元（自2021年1月1日至2021年4月13日止）。 一审法院认定事实：2018年6月10日，原被告双方达成书面协议，原告（乙方）承租被告（甲方）所有的位于大连市西岗区商铺，租期从2018年6月10日至2019年12月31日，甲乙双方约定年租金37300元，付款方式半年付，乙方在签订合同当日付租金13300元，剩余租金24000元于2018年12月30日之前付清。该商铺在租赁期间的物业费由乙方缴纳，物业费缴纳日期为顺延此商铺前次缴纳日期。本合同签定之日起，乙方向甲方支付押金2000元等。合同签订后，原告向被告交付了房屋租金及押金，被告亦将店铺交给原告使用。在书面协议履行届满前，原被告双方又于2019年12月3日达成续租约定，原告通过微信转账向被告支付了一年的租金即2020年1月1日至2020年12月31日的租金，共计24000元。 另查，2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连XX公司（以下简称XX公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，XX公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，XX公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，XX公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶XX高新工程技术有限责任公司产权区域）刘XX使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘XX使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘XX的货物等可燃物起火。大连XX公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。又查，从原被告提交给法庭的录音证据以及证人焦X的证人证言，原告自2019年12月25日之前，将案涉商铺腾空，并且将案涉商铺的钥匙交给其对面商铺的女孩焦X负责保管，以便于被告随时拿取钥匙。 一审法院认为，原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现原被告双方签订的书面合同已经履行完毕，原被告双方又于2019年12月3日达成续租约定，原告通过微信转账向被告支付了一年的租金即2020年1月1日至2020年12月31日的租金，但双方没有签订书面的租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。第七百零八条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层于2019年12月25日失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，原、被告达成续租约定在火灾发生时尚未进入履行期，火灾发生后，原告向被告提出退租的要求，被告未同意。后因新冠疫情的发生，商城继续延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，原告的合同目的无法实现，因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，应予解除。合同解除后，原告交纳的租金24000元亦应返还。故原告的该项诉讼请求合理，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告返还押金一节，因原被告双方于2018年6月10日签订的书面合同已经履行完毕，续租协议没有实际履行，因此原告的该项诉讼请求合理，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于被告（反诉原告）向一审法院提出要求反诉被告向反诉原告支付自2021年1月1日起至2021年4月13日止的占用商铺租金6867元及支付自2021年1月1日至2021年4月13日止的物业费5130元反诉请求一节，因原被告双方于2018年6月10日签订的书面合同已经履行完毕，续租协议没有实际履行，因此被告（反诉原告）向一审法院提出的反诉请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第七百零七条、第七百零八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王XX于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李XX房屋租金24000元及押金2000元，合计26000元。二、驳回被告（反诉原告）王XX要求原告（反诉被告）李XX支付自2021年1月1日起至2021年4月13日止的占用商铺租金6867元及支付自2021年1月1日至2021年4月13日止的物业费5130元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元（原告已预交），反诉费50元（被告已预交），由被告（反诉原告）王XX负担。 本院二审期间，上诉人提交：1、一审证人焦X与上诉人妻子张XX的聊天记录截图，拟证明被上诉人在火灾发生后，仍进行甩货，一审认定的被上诉人自2019年12月25日之前将商铺腾空与事实不符。2、通话记录，拟证明承租双方在租赁期限届满前即2020年12月末就租赁款项事宜多次沟通协调，此前被上诉人并未要求返还租金解除合同，在租赁合同履行完毕之后，其诉讼主张解除合同于法无据。被上诉人对证据1的真实性没有异议，认为恰好证明因失火被上诉人不能使用房屋撤出出租，从侧面证明李XX向上诉人通知解除合同；对证据2真实性没有异议，但与本案无关联，不能证明上诉人的观点。本院对上述证据的真实性予以采信。本院除对一审查明“原告自2019年12月25日之前，将案涉商铺腾空”的事实不予确认外，对于一审查明的其他事实予以确认。另查，证人焦X与上诉人妻子张XX在2021年4月28日聊天记录显示张XX询问被上诉人何时不干的，焦X回复着火才不干的，张XX问啥时候搬走的，衣服都熏黑了吧，焦X回复着完火就撤出去了，我俩还在楼上甩货来着。上诉人曾向被上诉人发送微信，内容为：租铺协议，租期2018年6月10日-2020年12月31日，租期2年零6个半月，租金价格随行就市……上诉人同时在微信中要求被上诉人把这份协议给物业的经理看一下，按照协议签合同；被上诉人回复好的。双方之间对2020年租赁关系并未签订书面协议。2021年3月王XX向焦X索要钥匙，焦X称钥匙已经还给李XX了，不在其手中。2021年4月，王XX跟焦X通话，焦X表示李XX早就把钥匙放在焦X处，因为王XX与李XX有纠纷，李XX没跟焦X打招呼，钥匙只能给李XX。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方的租赁合同是否解除？解除时间如何确定？2.如租赁合同在租期届满之前解除，上诉人是否应向被上诉人返还租金及应返还租金金额？3.上诉人的一审反诉请求关于2021年1月1日-2021年4月13日的商铺租金及物业费是否应由被上诉人支付？ 关于争议焦点一，双方当事人签订的书面租赁协议约定租赁期限为2018年6月10日至2019年12月31日。双方又于2019年12月3日达成续租约定，被上诉人通过微信转账向上诉人支付了一年的租金即2020年1月1日至2020年12月31日的租金，上诉人曾向被上诉人发送微信，内容为：租铺协议，租期2018年6月10-2020年12月31日，租期2年零6个半月，租金价格随行就市……上诉人同时在微信中要求被上诉人把这份协议给物业的经理看一下，按照协议签合同，被上诉人回复好的，但是双方之间对2020年租赁关系并未签订书面协议。被上诉人主张因双方2020年度租赁期限六个月以上而双方未签订书面形式租赁协议，因此视为不定期租赁，其随时有权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已提前支付该期间全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋，则2020年4月17日之前产生的租金7496元（取整）应予以返还。根据现有证据，被上诉人提交其2020年4月17日重新开业前后录制的录音证据主张其向上诉人提出要求解除合同，对此，本院对被上诉人关于合同已经解除的主张予以确认，解除时间为被上诉人举证证明的录音时间2020年4月16日。合同解除后押金2000元应予返还。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人已经举证证明其2020年4月16日向上诉人提出解除合同，且被上诉人主张双方系不定期租赁关系可以随时解除合同，那么在被上诉人主张合同解除后其应将租赁物返还给出租人即上诉人一方，而实际情况为被上诉人未将案涉房屋钥匙直接归还给上诉人或交给商城物业及依法提存，而是将钥匙放在对面商铺经营者焦X处，其二审中认可交给焦X并非依上诉人指令，只是因被上诉人自身跟焦X关系好并告知了上诉人钥匙放在焦X处，然根据被上诉人申请的证人焦X的证言及上诉人提交的录音证据，在2021年3月上诉人向焦X索要钥匙时，焦X因没有得到被上诉人的指令而拒绝向上诉人交还房屋钥匙并称钥匙已还给被上诉人，直至2021年4月上诉人再次向焦X索要钥匙才予归还。由于被上诉人提出解除合同后并未及时将案涉房屋交还给上诉人，其应向上诉人支付此期间产生的房屋占有使用费，虽然上诉人于2021年4月才取得钥匙，但鉴于上诉人主张双方租赁协议于2020年12月31日届满，上诉人在其单方主张的租赁期限届满后近3个月的时间才主张拿回钥匙收回房屋属于出租人怠于行使权利，造成损失扩大，则本院认定被上诉人应向上诉人支付2020年4月17日起至2020年12月31日止按租金标准计算的占有使用费，被上诉人预交的上述期间的租金不予返还。 关于争议焦点三，一审庭审中，上诉人自述其反诉请求的商铺租金及物业费发生期间为2021年1月1日-2021年4月13日，如前所述，上诉人在己方主张的租赁期限届满时未主张收回房屋，而是期满后近3个月的时间才主张拿回钥匙收回房屋，属于出租人怠于行使权利，造成的损失由其自行承担，对其反诉请求本院不予支持。 综上，对于上诉人王XX上诉请求合理部分，本院予以支持。一审法院认定事实不全面，本院查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1762号民事判决第二项； 二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初1762号民事判决第一项为：王XX于本判决生效之日起十日内退还李XX房屋租金7496元及押金2000元，合计9496元； 三、驳回李XX的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费225元（李XX已预交），由李XX负担143元，王XX负担82元；一审反诉费50元（王XX已预交），由王XX负担。二审案件受理费50元（王XX已预交），由上诉人王XX负担。 本判决为终审判决。