民法典对于有抵押的动迁房买卖的影响

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

随着民法典的出台，房屋过户由取得抵押权人同意，变成了仅需通知抵押权人，“带押过户”（即在有抵押权的情况下过户房屋）可以帮助权利人顺利取得房屋权利，但是由此会产生更多新的问题。

《中华人民共和国民法典》

第四百零六条     抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

      抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

     因为上述条文中写道“有约定，从其约定”，故“带押过户”并不当然适用于所有“带押房产”。至于约定的对外约束力问题，如果是抵押人与抵押权人私下的约定，笔者认为其没有对外有约束力。除非在交易中心登记的抵押权合同或者登记材料里明确记载了相关的约定，否则其不能成为对抗过户的限制条件。

    “带押过户”最直接的问题是抵押权依然设立在房屋上，购房者一旦取得了房屋的所有权，其必然与抵押权产生了直接的联系。而且动迁房与一般的房屋买卖不同，大部分购房款往往会在能够正式网签合同前已经交付给出卖人，故在房屋过户后抵押权偿还的钱款可能需要另行筹集而不能在已支付的房款范围进行抵扣。对于房屋来说，由于抵押权以及其从属的主债务的存在，除非购房者一次性偿还所有的债务，否则房屋依然存在可能被拍卖或变卖以实现抵押权的法律风险。

     根据之前的合同法，由于动迁房设置了抵押，能够以不能实现合同目的为由解除合同。但是随着新政策的出台，在没有其他约定的情况下，过户已经不是主要障碍，在此情况下是否依然可以解除合同。笔者在此认为是可以的，因为合同履行的条件以及权利已经发生了重大变化，购房者获取的权利受限，若购房者无合同解除权，将是对于购房者权利的极大损害，当然由此产生的问题是已经缴纳的房款是否可以顺利返还或是否通过法院强制执行在此则不再阐述。

《中华人民共和国民法典》

第二十九条　民事诉讼法第三十四条规定的书面协议，包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。