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南京拆迁律师:“住改商”遇上拆迁,有6大补偿可以争取!

发布者:汤圣泉律师|时间:2019年10月12日|分类:征地拆迁 |49人看过

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什么是住改商?

住改商就是将住宅改为商用房,是将房屋的实际使用用途做了变更。很多的住宅房屋,因为临街的便利会自主的改为商用房用作经营,这期间如果变更了房产证的用途那么已经从法律意义上转变为商业用房。

如果房产证使用用途仍然且为住宅,那么属于非典型的住改商,即在法律意义上是居民住宅,实际用途为商业。这一类房屋遇到征收拆迁,该怎么补偿呢?

符合一定标准的住改商应当按照经营用房进行补偿

用于经营的商业用房的市场价值远远高于居住用房,如果按房产证上登记的住宅用途予以相应的补偿,被征收人将遭受巨额财产损失,违反了公平原则。

在房屋征收过程中,房屋实际用途是确定补偿的重要依据,大多数房屋的实际用途在登记薄中明确。但实际生活中,部分被征收人将位于商业区域内的住房改为商业用房进行经营活动。这样补偿标准就应以商业性质补偿。

但因为产权登记性质为住宅,所以广大的被征收人需要提供相应的证明材料证明为商业用途。证明材料包括营业执照、各类经营许可、工商登记、纳税凭证等。

住改商应当有哪些补偿项目

1、住改商房屋价值的补偿

根据《征补条例》规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

一般的住改商房屋都是一些临街临铺,地理位置比较好的房屋改变而成,因此实际住改商房屋的价值会体现在评估报告当中。

2、装修、装潢等房屋添附费用

装修装潢费用损失应当根据初始装修所需要的费用,预期使用年限、实际使用年限等综合考虑后确定损失,如果协商不成,拆迁人和被拆迁人通过委托评估确定。

3、设备资产搬迁费用、折旧损失

在征收拆迁的期间需要对房屋进行拆除,对日常经营所需的设备是需要进行搬离的,针对不能移动的设备需要进行破坏性拆除,应当按照设备的重置成新价来进行补偿。

涉及到可移动设备的,会涉及到搬迁、安装、调试以及功能下降的费用的补偿。可移动的设备这一块的损失有两个方面:一个是实物的损失,一个是功能下降两个方面。

4、停产停业损失的补偿

由于拆迁会造成商铺的停业,那么停产停业当然所造成的一些损失必须给予进行补偿的,要获得这些停产停业损失的补偿,一般情况下是需要满足,具有相应的工商登记、纳税登记、纳税凭证,以及实际经营行为的相关证据材料。

5、员工遣散安置费用

由于商铺搬迁无法继续经营,导致与员工之间的解除安置的费用,这一块法律上并没有明确规定,一般是通过协商来解决。如果出现了企业支付安置的费用或者是解除劳动合同费用的情况,这一块也是可以进行主张的。

6、搬迁奖励等促签奖励

根据《征补条例》第17条明确规定:市、县级人民政府应当制定搬迁奖励的办法,对被征收人进行搬迁和奖励。也就是在征收拆迁过程当中,征收人为了尽快得使被征收人搬离拆迁范围进行签约,会给予相应的促签奖和相应的补助。针对这块,作为住宅改商铺,如果配合签约应当拿到相应的促签奖励。

 


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