【案例】2009年6月，武清区林业局经批准后在该局院内修建经济适用房。杨宏宇系武清区林业局退休职工，作为住房困难户享有购买资格。

2009年9月，经人介绍，李明迪与杨宏宇达成《书面协议》，约定杨宏宇以20000元的价格将经济适用房购买资格转让给李明迪。

二人约定，李明迪以杨宏宇的名义申请购买武清区林业局院内建设的经济适用房；待房屋过户完成后，李明迪支付购房资格转让费20000元。

2009年12月，李明迪以杨宏宇的名义申购武清林业局经济适用房6栋1单元301号房屋，并交付了购房款、水电开户等费用共计218500元。

2011年2月房屋竣工之后，武清林业局将房屋交给了李明迪。李明迪领取钥匙，办理相关手续后即动工装修，之后入住。

2016年5月，武清林业局的经济适用房产权限制期限已过，李明迪多次要求杨宏宇协助过户，杨宏宇均拒绝。

多次沟通无果，李明迪准备找律师起诉杨宏宇。

【李明迪咨询问题】房屋是自己的还是杨宏宇的？杨宏宇是否违约？

律师解答：

其一、【房屋的性质】依据《经济适用住房管理办法》第二条和第三十条之规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房实行严格的申请、审核、公示和轮候制度。

武清区林业局筹建的经济适用房是为了保障在职职工和退休职工的住房需求，并不同于市场化需求的商品房。因此对于该类房屋的购买应当严格遵照规定办理。

其二、【《书面协议》的效力】李明迪和杨宏宇在2009年9月签订的《书面协议》，虽是双方的真实意思表达，但双方明知房屋性质为保障性政策住房，仍然进行转让交易。

依据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，《书面协议》的订立违反法律行政法规的强制性规定，属于无效。

其三、【李明迪和杨宏宇的责任】《书面协议》的无效是自始无效，从未发生过效力。依据《合同法》第五十八条之规定，李明迪和杨宏宇对于合同的无效需共同承担责任，应当恢复到合同签订之前的状态。

李明迪应当将房屋返还给杨宏宇；杨宏宇应当将购房支出等费用返还李明迪，并按照同期银行利率承担利息。对于此期间产生的其他费用，根据双方过错共同承担。

其四、【李明迪能否要求杨宏宇协助过户】武清林业局的经济适用房已经经过5年的期限，办理相关手续、补交费用便可以进行上市交易，产权人杨宏宇如何处置自己的房屋均属意思自治。

《书面协议》已经确认无效，杨宏宇需承担返还购房费用的义务，除此之外不再受《书面协议》的约束，李明迪要求其过户没有任何权利依据。

律师提示：买卖双方当然可以基于意思自治买卖房屋，但对于法律法规有强行性规定的房屋仍需特别注意，万不可逾越法律法规进行交易，否则需要承担相应的风险和责任。

法律依据：《经济适用住房管理办法》第二条：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

《经济适用住房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”

《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”