【基本事实】

经审理查明：2011年8月，XX公司经相关部门审批，取得了无锡市某房屋预（销）售许可。2011年8月10日，吴某某参加了XX公司举行的“新经济财富增值计划”活动，并缴纳了10万元的整层购房意向金。2011年9月1日，吴某某与XX公司签订房屋认购单1份约定：吴某某认购上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，建筑面积为1 654.5平方米，认购总价为人民币1 358万元，签订认购书时付定金人民币52万元。签署认购书后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。签约时支付首付款679万元（含定金），并在签约同时申请商业贷款679万元。当日，吴某某向XX公司支付了52万元（含吴某某于2011年8月10日支付的整层意向金10万元），XX公司向吴某某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在2011年10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。2011年的10月14日，XX公司向吴某某发出违约告知函，称认购单已经失效，吴某某所交定金52万元不予返还。XX公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。关于花园问题是如何协商的，双方说法不一。吴某某认为是因为XX公司不同意在商品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的；XX公司认为是因为吴某某要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。但双方均其未能提供证据证明。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同2011年10月10日没能订立。本案争议的焦点为：是否因吴某某的原因导致双方未能成功签订商品房买卖合同。

原告吴某某诉称：其与XX公司订立商品房认购书后缴纳了房屋预付款52万元，后因双方在订立正式商品房买卖合同时XX公司未能将其承诺的花园在合同中明确归其使用，所以双方没有签订正式的房屋买卖合同。其要求XX公司归还预付房款遭到XX公司的拒绝，形成诉讼。现要求判令被告立即向原告退还预付款人民币52万元。

被告XX公司辩称：正式的房屋买卖合同没有订立的原因是吴某某提出要求他们为花园办理产权证书造成的，这是吴某某自己的原因造成的违约，XX公司不应退还收取的定金。要求驳回吴某某的诉讼请求。

2012年4月16日，无锡高新技术产业开发区人民法院作出（2012）新民初字第0218号民事判决：XX公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还吴某某定金52万元。

宣判后，XX公司向无锡市中级人民法院提起上诉。

【争议焦点】

被告杜某某是否应当承担连带责任。

【法院判决】

驳回上诉，维持原判决。

【律师评析】

无锡市中级人民法院经审理认为，吴某某与XX公司签订的认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式的商品房买卖合同时协商一致达成。根据双方签订的认购书，吴某某享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定的时间与XX公司诚信磋商签订商品房买卖合同的义务，而XX公司享有收取定金的权利，负有在认购期内为吴某某保留房屋，并不得再另行售于他人，即保证与吴某某诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。双方缔结认购书后就负有在2011年10月10日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。虽然XX公司出具收据上注明是收取的“订金”，但从认购书约定的付款内容应认定昊建平支付的是“定金”。认购书中约定的定金也只是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。吴某某签订认购书后按约支付了购房定金，同时与XX公司就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，如果双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。对花园问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定2011年10月10日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。故出卖方XX公司应当返还买受方吴某某已付的购房定金52万元。吴某某的诉讼请求，法院予以支持。