原告某小区业主委员会与被告永州市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：某小区业主委员会。

负责人:文某，系该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：李真，湖南弘一（永州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐鑫，湖南弘一（永州）律师事务所律师。

被告：永州市某物业管理有限公司。

法定代表人：伍某，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖斐，湖南国风德赛律师事务所律师。

原告某小区业主委员会与被告永州市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某小区业主委员会负责人文友生、委托诉讼代理人李真，被告某物业公司法定代表人伍某、委托诉讼代理人肖斐，证人伍某、吕某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告与某开发商签订的前期物业管理合同终止，限期向原告移交物业管理权及相关物业管理资料，腾空物业管理用房并退出小区；2.判令被告承担本案的诉讼费用。

事实和理由：冷水滩区某小区于2019年4月11日在相关上级部门的指导与监督下召开了第一届业主大会，依法选举产生了业主委员会及成员。自业主委员会成立以来，很多业主对被告的管理水平与服务质量强烈不满意。遂某小区于2019年4月11日召开了业主代表大会，与会代表一致认为被告管理水平与服务质量不行，要求终止某开发商与被告签订的前期物业管理合同，授权业委会和监督委员会重新选聘物业服务企业。某小区于2020年7月22日依法召开了小区物业公司选聘大会，确定了永州市扬光物业管理有限公司为小区提供物业服务工作，并签订了《物业服务委托合同书》。原告多次跟被告协商沟通要求其限期移交物业管理权限及相关资料，并退出小区，被告拒绝退出小区物业管理。为维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》第二十六条之规定，特提起诉讼，请判如所请。

被告某物业公司辩称：一、原告选聘永州市扬光物业管理有限公司程序违法，选聘结果无效。1.选聘、续聘和解聘物业服务企业只有业主大会才有权决定。《物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（下称二个过半数业主同意）。《物业管理条例》第11条规定，业主共同决定事项：（四）选聘和解聘物业服务企业。《湖南省物业管理条例》第15条规定，业主大会决定下列事项：（七）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。上述法律均规定选聘、续聘和解聘物业服务企业只有业主大会有权决定；2.业主代表无权授权业主委员会、监督委员会选聘物业服务企业，选聘结果是无效的。根据上述法律规定，只有业主大会才有权决定服务企业的选聘、续聘和解聘。《湖南省物业管理条例》第24条规定，业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。被告到永州市××室××社区××小区业主委员会成立备案资料时，业委会均没有提交业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则等相关资料。也就是说，在法律规定只有业主大会才有权决定物业服务企业的选聘、续聘和解聘情况下，也无业主大会通过的业主代表产生及业主代表会议的权限及议事规则会议决定情况下，41名代表所谓的授权业主委员会、监督委员会选聘物业服务企业，显然没有法律依据，其授权是无效的，选聘结果当然也是无效的；3.业主委员会没有按照法律规定的方式、程序选聘新物业服务企业的，其选聘方式、程序违法。《湖南省物业管理条例》第34条规定：“业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。”《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》第64条规定：业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当提出物业服务企业选聘方案。选聘方案应当包括三家以上备选的物业服务企业的基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费方案、物业服务合同样本等内容，并应当予以公示，公示时间不少于七日。业主委员会根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。本案如果业主委员会采用招标方式选聘，应当依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第8条规定，招标人采取公开招标方式的，应当在公告媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告，编制招标文件、制定评标标准和评标方法、成立评标委员会等法律规定的程序进行招标，但业委会并未按照该程序进行，其选聘程序违法。如果业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，但其没有将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费方案、拟签订的物业服务合同的主要内容公示七日以上，更没有根据业主意见对公示内容调整，并提请业主大会决定，其选聘程序是违法的。因此，业主委员会不管是采用招标方式还是协议方式，其程序均是违法的；4.由业主委员会、监督委员会9人选聘的新的物业服务企业不但违反法律规定，也剥夺了业主、业主代表选聘物业服务企业的权利。根据原告提供的证据四《某小区物业公司选聘大会签到表》，共计18人签名，其中文友生等业主委员会成员5人，邓自贵等监委会成员4人，业主代表3人，报名参加投标的物业公司6人。证据五《某小区业主代表授权选聘物业公司大会结果报告单》载明：本次发出选票9张，收回选票9张。也就是说，新的物业服务企业就是由5名业主委员会成员以及4名监委会成员投票选聘的，且其又以“见证本次会议人员签名”形式进行见证。第一，根据上述法律规定选聘物业服务企业应当由业主大会或业主代表大会决定，且须经过二个过半数业主同意。第二，由业主委员会、监督委员会9人选聘的新的物业服务企业不但违反法律规定，也剥夺了业主、业主代表选聘物业服务企业的权利。由9人选聘新的物业服务企业不但于法无据，也没有广泛代表性，况且监委会4人连业主都不是，又怎能代表业主决定如此重大事项？第三，根据《湖南省物业管理条例》第24条第二款的规定，业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。但本案监督委员会在选聘物业服务企业重大问题上不但没有行使监督权，反而与业委会沆瀣一气行使选聘物业服务企业的所谓表决权，其表决权从何而来？其监督职责又何在？经查询业委会备案材料，并没有发现设立监督委员会决定，由4名监委会参与投票决定新的物业服务企业，没有法律依据，也没有尽到监督业委会的职责。第四，从选聘结果看，事实上由业主委员会5名成员、监委会4名成员投票决定了物业服务企业的选聘、续聘和解聘，这不仅剥夺了业主参与权和投票权，而且恣意践踏民主，恶意破坏法律实施。二、业主委员会涉嫌篡改会议记录内容。原告证据三会议记录有造假之嫌。2020年4月11日，业主代表大会会议记录的笔迹有两处明显不同：一是会议主题后一句“授权某小区业主委员会监督委员会选聘物业服务企业的具体事项”，二是会议内容最后一句“业主大会授权业主委员会全权负责”，添加笔迹与会议记录人的笔迹明显不同，显然系事后加上去的，即使如此，但根据会议内容添加的“业主大会授权业主委员会全权负责”字面意思理解，也只是授权业主委员会负责，并没有授权监委会成员投票决定，但参与投票的9名成员中竟有4人是监委会成员。因此业主委员会篡改会议记录内容，由业委会、监委会投票决定的物业服务企业结果也是无效的。三、由于原告选聘永州市扬光物业管理有限公司方式、程序违法，选聘结果无效，则业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同也是无效的。因此，被告与开发商签订的前期物业服务合同不应终止，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，某小区系永州市某房地产开发有限公司开发建设。2016年11月22日，永州市某房地产开发有限公司（甲方）与被告某物业公司（乙方）签订了一份《某一期前期物业服务合同》，约定：物业名称为某（一期）；本合同约定的物业服务期限自接管之日起，期限为5年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同还对服务内容与质量、服务费用、违约责任等作了约定。合同签订后，被告某物业公司依约取得了某小区的物业服务管理权。

2019年1月8日，某小区成立了第一届业主大会筹备委员会，同年4月11日，冷水滩区珊瑚街道古塘社区居民委员会组织辖区某小区业主召开第一届业主代表大会，经参加大会的35名业主代表选举，产生了由文友生担任主任、5名业主组成的业主委员会。2019年5月27日，原告某小区业主委员会在永州市物业管理办公室进行了备案。

2020年7月22日，原告某小区业主委员会与永州市扬光物业管理有限公司签订《物业委托服务合同书》，委托永州市扬光物业管理有限公司对某小区进行物业服务，委托服务期限为1年，自2020年7月22日起至2021年7月22日止。被告某物业公司认为原告某小区业主委员会选聘物业公司程序违法，选聘结果无效，遂成纠纷。

上述事实，有原、被告双方的陈述，《某一期前期物业服务合同》，某第一届业主大会筹备委员会公示，某第一届业主委员会选举结果报告单，某业主委员会人员名单，某第一届业主委员会的任命通知，备案通知书，业主委员会备案表，某业主委员会备案申请书，《物业委托服务合同书》等证据证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点是某开发商永州市某房地产开发有限公司与被告某物业公司签订的《某一期前期物业服务合同》终止的条件是否成就。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；同时，《某一期前期物业服务合同》约定：“本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”，本案中，原告某小区业主委员会经业主代表选举产生，并按相关规定办理了备案手续，系依法成立，可以以业主委员会名义从事民事活动，并对全体业主产生法律约束力。《物业委托服务合同书》系原告某小区业主委员会与永州市扬光物业管理有限公司签订，合同系双方当事人的真实意思表示，自成立时生效，因此，本案前期物业服务合同终止的条件已成就，被告某物业公司与永州市某房地产开发有限公司签订的《某一期前期物业服务合同》应当终止，且被告某物业公司应当依照《某一期前期物业服务合同》的约定，将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给原告某小区业主委员会，故对原告某小区业主委员会提出的诉讼请求，本院予以支持。至于原告某小区业主委员会选聘新的物业服务企业程序是否合法，是否损害其他业主的合法权益，不是本案审查的范围，如果原告某小区业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。被告某物业公司提出的抗辩主张及理由，本院不予采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：

一、被告永州市某物业管理有限公司与永州市某房地产开发有限公司开发签订的《某一期前期物业服务合同》终止；

二、被告永州市某物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告某小区业主委员会移交物业管理权及相关物业管理资料，腾空物业管理用房并退出小区。

本案受理费300元，减半收取计150元，由被告永州市某物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。