案外人对被执行人房产享有合法所有权，如何处理

——有证据证明案外人对被执行人名下房产享有合法所有权，虽然执行法院查封在先，亦应保护案外人的财产所有权。

案情简介：1993年，闵某与开发公司签订预售房协议，并支付了3000万余元预付款。1994年，开发公司与闵某终止协议，将案涉房产转到实业公司名下，开发公司退回闵某400万余元，其余2600万余元转作实业公司的定金和预付款，在实业公司通过起诉取得判决确认其享有房产所有权前，作为接受2600万余元的对价，实业公司与闵某签订了回购协议，约定1995年9月29日的回购期前，闵某有权回购或以代理人身份将该房产出售他人。回购期届满后，双方又签订代偿协议。1997年，双方签订所有债权债务已结清的确认协议。因闵某作为另案被执行人，法院以该前述房产登记在闵某名下为由，裁定查封该房产。实业公司提出异议。

法院认为：①实业公司基于与开发公司合同关系，支付全部购房款，依法取得了房屋所有权证，应认定实业公司系争议房产合法所有权人。因开发公司违约造成过期办证责任不在实业公司，实业公司依据合同关系起诉并取得房屋所有权证，符合法律规定。②闵某自动终止与开发公司购房合同，接受了实业公司终止费，并与实业公司签订了回购协议，闵某对房屋权利仅是享有回购权和代理权。在实业公司取得房屋所有权证前，其与闵某所签回购协议取得的房屋所有权是不完全意义上的所有权。回购期限届满前，闵某提出由实业公司代偿债务，实际上放弃了回购权和代理权，故闵某对该房屋从未享有任何形式上和实质上的所有权。虽然执行法院查封在先，但查封案外人财产显属错误，应予纠正。

实务要点：有证据证明案外人对被执行人名下房产享有合法所有权，虽然执行法院查封在先，亦应保护案外人财产所有权。

案例索引：最高人民法院（1999）执监字第21号“通州市机电设备总公司、通州市物资集团总公司、通州市外资企业物资公司、通州市化工轻工公司与闵某、香港三江（国际）企业有限公司、深圳联江国际贸易公司、海南省航空实业公司、海口通海实业公司、香港惠裕有限公司执行纠纷案”，见《香港惠裕有限公司对南通市中级人民法院执行异议案》（于泓；审判长王桂芳，审判员张根大，代理审判员于泓），载《强制执行指导与参考·案例分析》（200201/1:300）。