律师观点分析

原告刘X向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年12月24日签订的编号为1XXXX2《武汉市存量房买卖合同》；2、判令被告向原告退还已支付的定金5万元、首付款51万元；3、判令被告向原告支付违约金38万元；4、判令被告向原告赔偿居间服务费47500元、评估费1900元、按揭服务费1800元；5、判令被告向原告赔偿律师费5万元、保全担保费2200元；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：2018年12月24日，原告与被告在中介方A公司的居间撮合下就位于某小区某房屋交易事宜共同签订了合同编号为1XXXX2的《武汉市存量房买卖合同》，同时被告当天签署了《产权人婚姻登记情况表》，合同签订后原告通过中介方向被告支付定金5万元。2019年2月27日，被告办理赎楼还款手续当日，原告根据合同约定向被告支付了51万元购房首付款。2019年3月7日，原、被告以及中介方共同到武汉XX办理了贷款面签手续。原告的贷款于2019年3月22日审批通过。2019年4月3日，原、被告及中介共同到房管局窗口办理产权权属转移过户手续时，因被告隐瞒婚姻状况不能顺利办理手续，后被告口头应允会尽快解决此问题。2019年6月10日，中介方向被告发送《催告函》，要求被告解决问题办理权属转移登记过户手续，被告亦未予以回复。2019年8月15日，原告给被告发送《告知函》要求被告履行合同，被告未予理会。综上，原告认为《武汉市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。造成买卖合同不能顺利履行的根本原因在于被告隐瞒了婚姻信息，不诚信，有欺诈行为，且在事情暴露后未能及时有效的采取措施尽快消除不利因素，致使房屋过户一直无限期拖延。原告长期在上海工作，因购买案涉房屋多次请假乘飞机、高铁奔波于上海与武汉办理签订买卖合同、银行面签、公积金异地转入贷款手续等，同时由于被告的原因导致公积金使用期限到期，极大的浪费了原告先前付出的大量的时间与精力，这不仅给原告造成了极大的不便和时间、精力的损失，还耽误了原告的婚期，并且在多次催告后仍然未给予解决，致使原告心力交瘁无意继续购买案涉房屋，请求解除合同并赔偿损失。基于以上事实和理由，现根据法律、法规的相关规定，诉至法院，请求判如所请。

被告张X辩称：1、2008年和前夫分居，2012年办理离婚手续，2015年因急需用钱委托中介出卖案涉房屋；2、被告一直配合原告办按揭贷款手续，直至办理过户手续时，房产管理部门说案涉房屋属于婚内财产，需要被告前夫来签字，但是被告前夫拒不签字。为了协助原告办理过户，解决这个事情，被告前往武汉市青山区人民法院起诉前夫，前夫承认案涉房屋他没有出一份钱，但他就是不愿意签字。武汉市青山区人民法院受理的案件目前仍在审理中；3、被告从来都没有想违约，更没有提供虚假材料，原告说被告存在欺诈、隐瞒都不属实，案涉房屋无法办理过户并非被告本人可以控制的事情；4、同意解除合同并同意赔偿原告损失，因为确实影响到原告的结婚；原告曾要求被告赔7万至8万元，被告本来就是经济困难才卖房，而且还低价出售，故被告当时没有同意赔偿原告7万元至8万元，现在被告更不同意原告要求赔偿38万元的损失。

经庭审查明，2012年4月29日，被告购买某小区某房屋。2013年4月10日，被告和案外人李X签订《离婚协议书》，称双方婚后无房产。2015年1月21日，被告和李X在武汉市青山区民政局办理离婚登记。2015年9月16日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局就坐落于某小区某房屋向被告颁发房屋所有权证（武房权证昌字第××号）。

2018年12月24日，原告和被告签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：原被告通过A公司居间介绍成交，被告所售房屋坐落于某小区某；该房屋已经设定抵押，抵押权人为XX银行，抵押登记日期为2012年5月21日；房屋转让价190万元；原告的付款方式为房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金；原告于签订合同当日向被告支付定金5万元；原告应在被告办理赎楼还款手续当日将第一笔首付款51万元自行支付给被告；原告拟贷款金额133万元，原被告双方应于2019年2月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；原被告双方应当在被告收到全部售房款除物业交割保证金以外3个工作日内自行办理物业交割手续；原被告双方一致同意，原告从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，原被告双方办理完毕物业交割当日，签署物业交割确认书后由原告自行支付被告；被告应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，若违反前述承诺导致合同无法正常履行，由违反承诺方按照房屋转让价的20%赔偿守约方的损失；原被告双方应于银行贷款审批通过后10个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；若被告出现提供的房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权，房屋被查封或限制转让导致原告无法取得该房屋所有权，逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，将该房屋出售给第三方的，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项；原被告双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。签订该合同时被告出具《产权人婚姻登记情况表》载明：本人现在的婚姻状况为离婚/丧偶后、再婚前取得财产。

同日，原被告和A公司签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定原被告签订《买卖合同》时，A公司居间服务完成，原告向A公司支付居间服务费47500元；若因原被告双方的原因致使买卖合同无法继续履行，A公司收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费的为守约方，由违约方向守约方赔偿该费用；被告房地产为抵押状态，原告按揭贷款支付房款，原被告同意A公司代为办理按揭贷款手续，原告同意A公司代收取按揭服务费1800元、代收评估费1900元；若原告或被告任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。同日A公司向原告出具收据，载明收到原告购买某小区之居间服务费47500元、评估费1900元、按揭服务费1800元，合计51200元。

2018年12月26日，原告通过A公司向被告转账支付定金5万元；2019年2月27日，原告按照合同约定，在被告按照合同约定结清银行贷款涤除抵押权后，向被告转账支付首付款51万元。被告按照合同约定配合原告到银行办理购房抵押贷款申请后，2019年3月22日，原告为购买案涉房屋申请贷款获得通过，其中公积金贷款70万元，商业贷款62万元。2019年4月3日，原告与被告按照合同约定共同前往房管部门办理案涉房屋权属变更登记手续时，房屋产权交易登记部门认为被告交易房屋系被告在婚姻关系存续期间取得，出让时被告前夫应到场签字，故未准予办理变更登记。原告提交《武汉市房屋产权登记信息查询单》显示案涉房屋出让方B公司，合同日期2012年4月29日，核准登记日期2015年9月16日。原告据此主张被告恶意欺瞒原告案涉房屋系被告和其前夫在婚姻关系存续期间取得的事实。被告对原告的陈述不予认可，辩称其依约履行合同义务，其和前夫2013年离婚，2015年办证，办证时跟房管部门说明了被告和其前夫离婚的事情，房管部门未要求被告前夫签字且将房产登记至被告一人名下，出售房屋时A公司也去房管部门做了房查，整个过程都没有提到要求被告前夫签字，直到跟原告一起去办过户时才说需要被告前夫签字，为了顺利办理过户被告寻找前夫和其父母，并将前夫起诉至武汉市青山区人民法院，答应能办证时立马给原告办理过户手续，被告也愿意将房屋交付给原告居住使用或对外出租收益，但原告拒绝。

2019年6月10日，A公司向被告发出《催告函》催告被告于2019年6月20日16时之前厘清涉案房产的产权事宜并且办理该房屋权属转移登记过户手续。

2019年8月11日，被告通过XX律师事务所周X律师向原告发出《律师函》，称被告发现因双方合同外因素导致房屋无法办理房屋权属转移登记手续，被告发现上述情况后，立即通过司法途径解决上述事宜，以确保案涉房屋可如期办理房屋权属转移登记手续，现武汉市青山区法院正对相关案件进行审理，待案件审理终结后，被告将第一时间通知原告，一同前往房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。

2019年11月8日，原告因和被告房屋买卖合同纠纷一案，与湖北XX签订《委托代理合同》。2019年11月11日，湖北XX向原告开具5万元代理费的湖北增值税普通发票。后原告将被告起诉至本院，因申请诉前财产保全，缴纳5000元保全申请费，并支付2200元向A保险股份有限公司购买保单保函。

本院认为，原告和被告签订的《武汉市存量房买卖合同》及原被告和A公司签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。

现因案涉房屋无法办理过户手续，原告主张被告存在《武汉市存量房买卖合同》约定的根本违约行为，并据此主张行使约定解除权。从本案合同履行情况看，被告和其前夫离婚后案涉房屋产权登记在被告一人名下，在该登记行为未被撤销前，被告对该案涉房屋依法享有完整物权，被告享有对案涉房屋的处分权；签订房屋买卖合同时，被告将离婚协议书、案涉房屋所有权证如实出示给原告及A公司审查，原告不构成欺诈；在房屋交易登记行政管理部门拒绝为案涉房屋办理产权变更登记后，被告积极采取措施寻求解决问题的途径。被告并无欺诈隐瞒原告以及对原告存在违约的行为和故意。由于房屋交易登记行政管理部门拒绝为双方办理产权变更登记导致原被告双方合同目前无法继续履行，原告要求解除合同，被告亦表示同意解除与原告的合同，本院尊重双方意愿，对原告要求解除合同的诉讼请求予以准许。

依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应向原告返还其收取的购房定金5万元和首付款51万元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，因产权交易登记管理机关拒绝为原被告双方办理产权变更登记，导致被告名下案涉房屋无法登记至原告名下，应当由被告对原告承担违约责任。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定。被告提出原告主张的违约金过高，本院考虑2019年后武汉市房价并未明显上涨甚至出现下降趋势，故考虑在原告所付房款利息(计算截止时间至本案开庭之时)130%范围内依法调减被告应对原告支付违约金的数额为29098元。

原告向第三人支付的居间服务费47500元、评估费1900元、按揭服务费1800元，被告对原告支付该款项的真实性无异议，且前述费用系履行房屋买卖合同必须发生的费用，因此应由被告向原告赔偿前述损失。原告所主张的律师代理费5万元、担保费用2200元，并非履行合同所必要发生的费用，原告主张被告承担前两项费用损失，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告刘X与被告张X2018年12月24日签订的《武汉市存量房买卖合同》解除；

二、被告张X返还原告刘X购房定金5万元及首付款51万元；

三、被告张X支付原告刘X违约金29098元；

四、被告张X赔偿原告刘X居间服务费、评估费、按揭服务费损失51200元；