杨君远律师
律师观点分析
原告（反诉被告）：中国人体xx科技促进会，住所地北京市海淀区xxx东xx。
法定代表人：夏XX，秘书长。
委托诉讼代理人：周XX，北京XX律师。
委托诉讼代理人：杨XX，北京XX实习律师。
被告（反诉原告）：北京XX（普通合伙），住所地北京市朝阳区。
执行事务合伙人：杨XX，总经理。
委托诉讼代理人：鲍XX，北京市XX律师。
被告：杨XX，女，1976年1月15日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：鲍XX，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：杨XX，河南XX律师。
原告中国人体健康科技促进会（以下简称人体健康促进会）与被告北京XX（普通合伙）（以下简称阅步财富中心）、杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告人体健康促进会的法定代表人夏XX、委托诉讼代理人周XX、杨XX，被告阅步财富中心及杨XX的委托诉讼代理人鲍XX、被告杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）人体健康促进会向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告返还押金92527.5元、租金减免期间的房屋使用费138791.25元；2、判令二被告支付违约金92527.5元。事实和理由：2019年2月13日，原告与被告阅步财富中心签订《办公场地租赁合同》，约定阅步财富中心将北京市干面胡同×号建筑面积338平米的房屋出租给原告使用，租赁期限三年，自2019年3月12日至2022年3月11日。租赁期间，原告租金交纳至2020年12月27日，期间原告发现该房屋系阅步财富中心向案外人XX公司（以下简称XXX）承租而来。XXX与阅步财富中心的租赁合同于2020年12月31日到期，阅步财富中心与原告签订的涉案合同期限远超过上述租期。阅步财富中心与XXX的租赁合同到期后，原告直接向XXX交纳了之后的租金。原告认为被告构成违约，应当支付违约金并返还原告押金。另外，原告承租期间因新冠肺炎疫情爆发，按照相关政策，原告应享有三个月的房租减免，原告已于2020年9月21日向阅步财富中心发送减免租金的函，但被告并未予以减免。另，杨XX作为阅步财富中心的执行事务合伙人，应与阅步财富中心承担连带责任。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告（反诉原告）阅步财富中心及被告杨XX辩称：不同意原告诉讼请求。阅步财富中心与XXX签订的租赁合同期间为2013年至2025年，每三年续签一次协议。阅步财富中心向XXX承租面积约3000平米，原告仅承租了其中的300余平米。2020年底被告与原告进行了沟通，告知了原告上述情况。并表示，虽然被告与XXX的这期合同即将到期，但并不影响涉案合同履行。阅步财富中心可以将阅步财富中心与原告的租赁合同权利义务概括转让给XXX，由XXX与原告直接履行涉案合同，或者被告与XXX续签合同，原、被告继续履行涉案合同。但是原告执意要与被告解除合同，租金交纳至2020年12月25日，并在2020年12月底以被告违约为由不再向被告支付租金。被告认为，无论合同是否到期，被告亦承诺保证涉案合同继续履行，故被告并不存在违约行为。而且即使是转租合同期限超出原合同期限，也是超出部分无效的问题，而不是被告违约。关于租金减免，XXX确实给被告免除了三个月租金，是因为被告从XXX租赁的房屋较多，很多房屋空置，故总体上免了三个月房租。原告是人体健康组织，并非经营困难的服务业、小微企业，且原告在疫情期间正常营业，不但未受影响，反而因疫情因素原告的业务量还剧增，原告没有任何损失，故原告不符合国家减免租金的要求，不同意减免。2021年1月，原告与XXX另行签订了租赁合同，原、被告的租赁合同实际上已经解除。但被告认为系原告违约解除，其交纳的押金应予抵扣承担违约责任，不应退还。
被告（反诉原告）阅步财富中心提出反诉请求：1、要求原告支付违约金92527.5元；2、要求原告赔偿装修损失41666元；3、要求原告支付自2020年12月27日至12月31日期间的租金7605元；4、要求原告支付多占用的75平米面积使用费202500元。事实和理由：双方签订涉案合同后，被告按照原告的要求对涉案房屋进行了装修，花费装修费10万元并将多出合同约定面积75平米的面积交给原告使用。当时原告表示其支出已经超过了预算，事后会给被告补偿，但时至今日，原告并未给原告任何补偿，故提出反诉，请求判如所请。
对于被告（反诉原告）阅步财富中心的反诉，原告（反诉被告）人体健康促进会辩称：因被告违约才造成原告与XXX重新签订房屋租赁合同，原告不存在违约行为，不同意支付违约金。关于75平米，双方签订合同时，阅步财富中心告知原告可以在涉案房屋内搭建二层，但因装修方案未审批通过，故阅步财富中心将涉案房屋之外的75平米场地作为赔偿交付原告使用，故不应支付使用费。关于装修损失，签订涉案合同前双方曾口头协商被告给原告免费装修，被告如果不装修原告也不会承租涉案房屋，装修费与原告无关。同意支付自2020年12月27日至12月31日期间的租金7605元。
被告杨XX辩称：同意阅步财富中心的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年8月8日，XXX（甲方）与阅步财富中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将北京市东城区XX×号院内北楼1200平米、平房餐厅350平米、东北侧二层小楼294平米、西楼876平米，建筑面积共2720平方米的房屋租予乙方。租赁用途为办公、住宿。未经甲方书面同意不得擅自改变房屋用途。甲方允许乙方使用该租赁房屋12年，房屋租赁期自2013年至2025年，每三年与乙方续签一次协议。合同对其他租赁权利义务一并作出约定。
2015年10月27日，XXX（甲方）与阅步财富中心（乙方）就上述干面胡同51号院内场地再次签订《房屋租赁合同》。庭审中，原告提交了该租赁合同复印件，但有部分内容缺失，对于租赁期限仅显示2018年1与1日至2020年12月31日，北楼东侧944平米、东北侧小二楼294平米、北XX房原餐厅228平米，建筑面积共1466平米……，该房屋租金三年不变。原告以此证明阅步财富中心与XXX签订的租赁合同于2020年12月31日到期。经质证，被告对该合同真实性认可，但被告表示涉案房屋并不在上述房屋范围内，被告提交XXX与案外人华XX公司（以下简称华闻XX）签订的《房屋租赁合同》及《授权书》，证明涉案房屋位于华闻XX承租场地，阅步财富中心系受该公司委托对外出租。根据上述房屋租赁合同显示，华闻XX向XXX承租了东城区干面胡同×号院内北楼313建筑平米的场地。租赁期限自2018年2月1日至2020年12月31日。授权书载明华闻XX就位于北京市东城区XX×号院内北楼西侧一层（包括楼梯）二层西侧大厅房屋对外出租事宜，向阅步财富中心授权其以出租方的名义与中国人体健康科技促进会签订办公场地租赁合同，并按租赁合同约定享受权利、履行义务。对于上述租赁合同及授权书，原告认可。
2019年2月13日，阅步财富中心（房屋使用权方、甲方）与原告（使用方、乙方）签订《办公场地租赁合同》，约定甲方同意将其拥有合法使用权的北京市东城区XX×号房屋提供乙方作为办公使用，房屋建筑面积约338平方米。租赁期限自2019年3月12日至2022年3月11日，免租期15天，自2019年3月12日至2019年3月26日。年租金555165元。支付方式为押二付三。租金每三个月支付一次，于付款月开始使用日前10日支付下一使用周期使用费用138791.25元。押金92527.5元。因甲方及其代理人或者任何第三方干扰或者阻碍乙方正常使用房屋及其设施，甲方应当排除上述干扰或阻碍。因以上原因双方解除本合同，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的使用费按日结算，甲方应退还乙方多付的租金及全额押金，并赔偿乙方相当于两个月租金的违约金。
关于租金支付情况，被告表示租赁期间原告租金交纳至2020年12月26日，此后租金未交纳。押金交纳了92527.5元。原告表示同意支付2020年12月27日至12月31日期间的租金7605元。
2020年9月21日，原告向阅步财富中心发送《关于减免租金的函》，要求减免三个月租金。阅步财富中心于次日向原告发函表示本单位作为中间承租人，将积极响应国家号召协助贵单位与贵单位承租的房屋所有人进行协调联系工作，并要求原告提供服务业小微企业和个体工商户身份证明等文件。对此，原告表示已按被告要求向其提供了相关材料，被告不予认可，称原告只提交了申请书，未提交其他材料。
2020年12月3日，XXX向阅步财富中心发送《告知函》，表示阅步财富中心承租干面胡同×号院内1466建筑平米房屋（北楼东侧944平米、东北侧小二楼294平米、北XX房原餐厅228平米），将于2020年12月31日到期，期满XXX不再向阅步财富中心续租该房屋。并要求阅步财富中心于2020年12月15日前结清所欠房租等一切费用，于2020年12月31日前腾出该房屋。
2021年1月4日，原告向阅步财富中心发送《通知函》，主要内容为，原告了解到XXX与阅步财富中心就涉案房屋签订的租赁合同已于2020年12月31日到期，阅步财富中心已无权继续出租该房屋，且阅步财富中心已确认上述合同到期，且未获得续签。原告认为因阅步财富中心原因导致涉案合同无法继续履行，阅步财富中心应承担违约责任，故通知阅步财富中心，自阅步财富中心收到本通知函之日，合同解除。阅步财富中心向原告返还押金，已支付的三个月租金并支付违约金。
2021年1月25日，原告向二被告发送《律师函》，再次要求阅步财富中心退还押金、三个月租金并支付违约金。被告拒收。
另查，2021年1月，原告（乙方）与XXX（甲方）签订了《房屋租赁合同》，租赁标的为东城区干面胡同×号院内北楼二层、一层西侧二间，建筑面积为651平方米。租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日。年租金XXX元，前三年不变，第四、五年租金上浮8%。保证金114847元。2021年1月4日，原告向XXX交纳了上述押金。
诉讼中，XXX向原告出具证明，主要内容为XXX根据相关指导意见，对承租社内办公用房的阅步财富中心给予免受三个月房租（2020年10月1日至12月31日），计人民币468203元。被告表示XXX系考虑被告承租房屋较多，很多房屋空置，故总体上免了三个月房租，原告不符合减免条件。原告表示其是社团组织，没有经营项目，疫情期间正常办公。
庭审中，被告提交1、杨XX与原告法定代表人夏XX2020年12月16日至12月30日的微信聊天记录，显示杨XX询问夏XXXXX刘主任是否已和原告谈好将涉案房屋以5.8元的价格租给原告，杨XX表示是个好价格，建议签约。夏XX表示并不是杨XX所述那样，先把涉案合同按法定程序解决。2020年12月27日，杨XX表示已和XXX沟通好，按照涉案合同条件执行，合同转交XXX后续服务，原告需和XXX重新签合同。2020年12月29日，杨XX表示，其是精装修交付房屋，装修费并未公摊到剩余租期，原告尚欠2020年12月25日之后至月底的租金未交纳，多使用的75平米未收费，相当于每年17.8万元的使用费，两年共计免了35.6万元房租。因疫情原因，经营惨淡，希望原告与XXX直接签约，至于疫情期间给原告减免租金一节，杨XX表示因已经有75平米一直免费给原告使用，且原告自2020年2月开始基本都在正常办公，故不予减免。夏XX表示被告将没有使用权的房屋违规租给原告，面积上是对无法搭建二层的补偿，如果被告不装修涉案房屋，原告根本不会承租，被告已经构成违约。要求被告退还押金，减免三个月租金，支付违约金，并表示原告和XXX没有任何合同关系。杨XX表示如果原告和XXX签约，被告退回押金，如果原告不与XXX签约，就继续履行涉案合同。经质证，原告对其真实性认可。2、杨XX与XXX刘XX于2020年12月15日至2021年1月5日期间的微信聊天记录，显示杨XX将其与夏XX的微信聊天记录发给刘XX，刘XX表示，涉案合同的价格，XXX不能接受，刘XX可以找原告协商，让原告不主张违约金。杨XX表示如果被告违约的话被告要将装修拆走。2021年1月5日，杨XX询问刘XX，原告是否XXX签订合同，刘XX表示已交纳订金。杨XX称其让原告继续履行合同，原告不履行，让原告和XXX直接签约。经质证，原告对其真实性认可。3、杨XX与原告原工作人员庄XX的通话录音，证明原告明知涉案房屋系转租，且对被告与XXX的租赁合同期限知情。对于多使用的75平米，原告曾承诺给予被告补偿。聊天记录显示，杨XX称“我记得关于75平米，夏XX说人体健康协议现在没有预算，但不会让我吃亏，对不对？”，庄XX称“对”……关于转租，庄XX称“XXX当时租的时候，是跟华闻签的，这个当时他（夏XX）是知道的，然后这个也知道是转租的，他（夏XX）好像后来说过，如果房子到期了，我们就跟XXX再租，意思是如果房子到期了，我们都已经装成这样了，XXX肯定不可能把我们赶出来，再跟他租三年、五年，咱就一直用吧，跟我说过这样的话”。对于上述证据，原告对其真实性认可，但表示系被告诱导性谈话。并提交夏XX与庄XX的微信聊天记录显示夏XX告知庄XX其与杨XX的通话被交到法院了，庄XX表示“这个我没想到，我以为会正大光明的让我作证呢……”
关于涉案房屋装修一节，被告表示涉案合同对装修没有约定，双方曾口头约定，被告刷墙即可，但后来原告让被告按其要求进行设计装修，故花费了约10万元装修费，被告主张的是剩余租赁期限的装修残值。被告提交1、杨XX与夏XX于2019年3月的微信聊天记录，显示夏XX表示“搭建钢结构的审批需要做详细的图纸，大概需要几万块钱的预算，并且有被驳回的风险。姚XX建议我们向东拓展一个窗户，但我们的预算没有了。而且已将所有合同和装修图报送中央国家机关工委。”2、装修合同及工程预算单，显示工程总报价为85000元；验收单，验收负责人为原告原工作人员庄XX，主要内容为北楼二层（西侧）装修已完成，如后期出现装修质量问题，由装修公司负责更换、维修。3、微信聊天记录、支付凭证及收据，证明被告支付装修款情况，原告对其真实性及关联性不予认可，且表示对被告装修亦不同意利用，被告可以自行拆除。
关于租赁标的的位置，双方均认可位于干面胡同×号院北楼西侧一层第一间和第二间，南北相对，分别是卫生间和办公室，二层西侧大厅，被告主张的75平米位于二层西侧大厅租赁面积东侧向东延伸75平米。另，被告表示原告多使用的75平米是因为原告在装修时要加建二层，但XXX未审批通过，原告表示面积不够用，且涉案场地中有一棵树，如果装修，需要将树枝裁掉，但XXX不同意裁剪树枝，这种情况下，原告认为风水不好，需向东扩一个窗户的面积，跟被告多要了75平米。对于75平米的使用费问题，被告表示原告当时称因预算没有了，后续会按房租标准补交，但未补交。原告表示双方签订涉案合同之前，被告曾告知原告可以加建二层，但最终装修方案未审批通过，所以被告赔给原告75平米。涉案场地没有树，双方也未谈过风水问题。
关于违约金，双方当事人均表示，合同约定合理，不要求法院予以酌减。原告表示其因被告违约造成的实际损失就是押金损失；被告表示其因原告违约造成的实际损失为装修损失、欠付租金及诉讼成本。
另查，阅步财富中心为普通合伙企业，杨XX为该企业执行事务合伙人。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《办公场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。根据相关证据，涉案房屋系华闻XX向XXX承租后，授权阅步财富中心，由阅步财富中心向原告转租。鉴于华闻XX与XXX的租赁合同于2020年12月31日到期终止，故此后华闻XX无权继续占有使用涉案房屋，亦无权授权阅步财富中心将涉案房屋转租。现阅步财富中心超出华闻XX与XXX签订的租赁合同期限与原告签订房屋租赁合同，导致涉案合同因华闻XX与XXX的合同到期而无法继续履行，阅步财富中心构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。鉴于被告虽表示其曾与原告协商可将阅步财富中心在涉案合同中的权利义务转让给XXX，由XXX继续履行涉案合同，但根据现有证据，无法证明原告同意阅步财富中心概括转让涉案合同权利义务，且在被告提交的证据中，XXX亦表示不同意以涉案合同租金价格租予原告，另根据原告与XXX签订的房屋租赁合同，其租金标准亦高于涉案合同，故被告以其提供了合同得以继续履行的解决方案后，原告仍执意要解除合同构成违约为由，要求原告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于涉案房屋装修一节，鉴于涉案合同无法继续履行系因被告违约所致，且原告亦不同意利用，故被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。
另根据已查明事实，华闻XX与XXX的租赁合同于2020年12月31日到期终止，原告与XXX另行签订的房屋租赁合同中载明原告自2021年1月1日起向XXX承租涉案房屋及其他场地，且原、被告均表示涉案合同已解除，故本院确认涉案合同已于2021年1月1日解除。合同解除后，被告收取原告的押金应予退还，故原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除前，原告拖欠租金应予交纳，故被告要求原告支付剩余租金的反诉请求，本院予以支持。
关于原告主张的减免租金一节，虽然疫情期间XXX给予被告三个月的租金减免，但鉴于原告认可其承租涉案房屋用于办公，疫情期间亦处于正常办公状态，故原告要求被告减免租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告主张75平米使用费一节，双方当事人虽均认可原告使用了涉案租赁场地东侧的75平米场地，但对该场地的使用费用问题双方并未作出书面约定。根据被告提交的杨XX与夏XX的聊天记录显示，被告曾表示该场地系免费交予原告使用。被告虽称原告曾承诺因预算问题，后续会按房租标准补交使用费，但其提供的其与庄XX的通话录音并未显示原告曾作出上述承诺，原告亦不予认可，被告亦未提交其他证据予以佐证，应当承担不利后果。故被告要求原告支付上述面积的使用费的反诉请求，本院不予支持。
另鉴于阅步财富中心为普通合伙企业，普通合伙企业的合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，杨XX作为阅步财富中心的执行事务合伙人，应当对阅步财富中心的给付义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）、被告杨XX于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会退还押金92527.5元；
二、被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）、被告杨XX于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会支付违约金92527.5元；
三、原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）支付租金7605元；
四、驳回原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6158元，由原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会负担2640元（已交纳），由被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）负担3518元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3232元，由被告（反诉原告）北京XX（普通合伙）负担3161元（已交纳），由原告（反诉被告）中国人体健康科技促进会负担71元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李xx
二〇二一年七月二十日
法官助理 刘XX
书 记 员 陈XX