北京懋华律师事务所
小区的道路、绿地、大堂、电梯间、架空层、车位、会所、外墙等，除明确产权归开发商外，均属于全体业主共有，物业和开发商无权擅自占用、出租、经营、改建。开发商或物业占用公共区域设置广告、停车场、商铺、仓库等，收益归全体业主所有，业主有权要求停止侵占、恢复原状、返还收益。
维权方式：成立业主委员会，代表业主起诉；向住建、城管部门投诉；要求公示公共收益收支情况。公共收益应用于小区维修、改造、物业费补贴等，不得被物业私自侵占。合同中未约定产权归属的公共区域，一律推定业主共有。
很多业主不清楚公共区域归属，默认物业占用，实际上业主享有法定共有权。物业拒不退还的，业主可拒交对应物业费，或起诉强制拆除、返还收益。
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