律师观点分析

原告：姜**，男，藏族，1972年8月17日出生，农民，四川省康定市人，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：郭X，四川XX。

原告：李**，女，藏族，1970年4月8日出生，农民，四川省康定市人，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：郭X，四川XX。

被告：黄**，女，汉族，1966年3月5日出生，个体户，四川省康定市人，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：周*，四川XX。

委托诉讼代理人：刘**，男，住四川省康定市。

原告姜**、李XX与被告黄**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序。原告李XX于2020年6月3日申请参加本案诉讼，本院依法予以准许。本院于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告姜XX、李XX的委托诉讼代理人郭X、被告黄**及委托诉讼代理人周X、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜**、李XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《铺面出租合同》；2.判令被告将所承租的房屋腾退并交付给原告；3.依法判令被告支付从2017年8月10日起，按年租金200，000.00元的标准支付至实际腾退之日的租金（截止法院立案之日暂计566，678.00元）；4.依法判令被告赔偿原告逾期支付租金的损失76，340.18元；5.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年8月10日签订《铺面出租合同》。合同约定：原告将位于康定县炉城镇新XX的一间123.65平方米的铺面出租给被告经营使用，2014年8月至2017年8月租金为每月11，000.00元。合同租赁期限为五年，前三年租金不变，后两年租金随行就市。合同签订之日被告向原告交纳10，000.00元铺面押金并支付了2015年8月10日至2017年8月10日的租金共计264，000.00元。2017年8月原、被告又约定自2017年8月起铺面年租金为200，000.00元一年，即每月租金为16，667.00元。但自2017年8月10日至今被告并未向原告支付任何租金，原告多次向被告催讨租金被告皆置之不理。为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告黄**辩称，双方签订《铺面出租合同》是事实。2015年8月至2017年8月10日的租金264，000.00元已支付。2016年原告姜XX向案外人王XX、何XX夫妇借款600，000.00元，在双方签订的借条中明确约定：租赁期限从2019年后，延长5年。故租赁期限并未到期，2017年8月10日至2019年8月10日的租金及2020年6月的租金已支付给了案外人何XX。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的《门面转让协议书》复印件1份，拟证明被告已向前承租人支付了270，000.00元转让费的事实，原告经质证认为无原件，对三性不予认可。本院认为该份证据能证明被告在2014年8月24日与案外人高XX签订新市前街36号铺面转让的事实，结合庭审双方的陈述，能印证原告收取10，000.00元押金的事实。本院予以采信；被告提交的2016年7月27日原告姜XX与案外人王XX签订的借条复印件1份，拟证明原告姜XX欠案外人王XX借款600，000.00元，原告姜XX于王XX达成协议，欠款从被告承租的商铺租金中抵扣，租期从2019年后顺延5年，租赁关系剩余4年。原告经质证认为，借贷关系与本案无关，借条中载明的“20号商铺”与案涉的“36号商铺”无关。本院认为该份借条是原告姜XX与案外人王XX之间产生的借贷关系，属另一法律关系，本案审理中不便对该借贷关系的合法性、真实性及是否为原告姜XX、李XX的共同债务作进一步审理。王XX可另案起诉。故对该份证据本院不予采信；被告提交的《个人入股协议》、案外人王XX和周XX结婚证、村委会证明，拟证明案外人周（何）建蓉系同一人，何XX与被告之间的入股协议并未实际履行。原告经质证认为与本案无关。本院认为何XX与被告于2016年7月30日以借款600，000.00元，抵扣方式出资入股，该合伙协议是否实际履行与本案无关，故对该份证据本院不予采信；被告提交的案外人的《租房合同》3份，拟证明与案涉商铺位置、面积差距不大铺面的租金与本案铺面的租金的差距。原告经质证认为与本案无关，双方应按合同的约定支付租金。本院认为3份案外人的《租房合同》并不能对抗原、被告签订的《铺面出租合同》已约定的租金，故对该份证据本院不予采信。

被告黄**为证明借条的真实性及铺面编号的情况申请证人何XX出庭作证。本院认为证人何XX与被告黄**系表姐妹关系。借条的真实性与本案并非同一法律关系，故对证人何XX的证人证言不予采信。

本院经审理查明：原、被告双方于2014年8月10日签订了《铺面出租合同》，由原告姜XX、李XX将其位于康定市炉城镇新XX商业用房，租赁给被告黄**经营使用，租赁期限为五年，从2014年8月10日至2019年8月10日止；合同约定铺面租金2014年8月至2017年8月每月11，000.00元。合同期内前三年租金不变，后两年随行就市。双方约定，合同到期后被告需续租应在合同期满前两个月内向原告提出续租申请并签订新的租赁合同。

另查明：2014年8月24日被告黄**向原告李XX通过农业银行转账支付了2015年8月10日至2017年8月10日的租金共计264，000.00元。李XX与姜XX系夫妻关系。

还查明：诉争房屋坐落于康定市炉城镇新市前街36号，产权证号：201XXXX1189，房屋设计用途为商业服务。

本院认为，原、被告双方签订的《铺面转租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方已明确约定：租赁期限五年，即从2014年8月10日至2019年8月10日止。对被告以“原告尚欠案外人王XX欠款，借条明确约定租期2019年后顺延五年，合同并未到期”的抗辩意见，因原告与案外人王XX的借贷关系系另一法律关系，于法无据，不予支持。被告并未在合同期满前两个月内向原告提出续租申请签订新的租赁合同。自2019年8月11日起，双方形成不定期租赁合同，故原告请求解除双方签订的《铺面转租合同》，并腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对原告诉请从2017年8月11日后的租金应以年租金200，000.00元计算，现原告并未提供证据证明其在2017年8月11日后与被告协商了租金事宜，故本院对该项主张不予支持。被告应支付自2017年8月11日至2020年6月10日的铺面租金共计：374，000.00元（11，000.00元×34个月），扣除签订合同时已支付的押金10，000.00元，被告应支付截止到2020年6月10日的租金合计364，000.00元。因被告黄**一直占有使用铺面至今，故从2020年6月11日至房屋实际交付之日止每日按366.7元计算租金。对被告以“2017年8月至2020年6月的租金已支付给案外人何XX”的抗辩意见。本院认为，案外人何XX并非本案的当事人。庭审中经询问何XX本人，并无欠款人姜XX书面授权让其代为收取位于康定市炉城镇新XX商面租金的授权委托书。故此抗辩意见于法无据，不予支持；因双方在合同中并未约定逾期支付租金的处理条款，且原告自2017年来怠于行使收取租金及协商租金上涨的相关事宜。故对原告要求被告赔偿原告逾期支付租金的损失76，340.18元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：

一、解除原告姜**、李XX与被告黄**于2014年8月10日签订的《铺面出租合同》；

二、被告黄**于本判决生效之日起二十日内将位于康定市新XX的房屋腾退返还给原告姜XX、李XX；

三、被告黄**于本判决生效之日起十日内支付原告姜XX、李XX铺面租金自2017年8月11日起至2020年6月10日，共计364，000.00元。2020年6月11日起至房屋实际交付之日止按每日366.7元计算租金；

四、驳回原告姜**、李XX的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取5115.00元，由原告负担2000.00元，被告负担3115.00元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。