对于中国家庭来说，买房绝对算得上是头等大事。“居者有其屋”这一朴素思想，使得很多人奋斗大半辈子，为的就是能够拥有一套属于自己的房子，因为房子代表的不仅仅是一个“栖身之所”，更是一种对安全感（或归属感）的寄托。因此，买房往往也是为了追求那种“实实在在”的“家的感觉”。只要是自己的“小窝”，哪怕再小也能感觉到“踏实”，特别是漂泊在外的人，更会深有同感。

经过多年的积累，甚至是两代人（三个家庭）倾尽所有才凑足首付，圆了一个买房梦。然而，明天和意外，你永远不知道哪一个会先来。“开发商资金链断裂”、“项目停工”、“逾期交付”……等等，购房者最不愿听到的消息频频传出。由于房地产行业“高负债、高周转”的特点，一旦资金的回笼出现问题，随着债务的不断到期还将会有大批房企面临生死存亡的考验。

从今年7月份开始，多地的购房者因“楼盘烂尾”（楼房延期交付，而且项目一直处于停工状态），集体宣布“停止还贷”的事件，引发了广泛的关注和热议。

“买房梦”变成无数人的“噩梦”，购置婚房的，因此而无法如愿以偿地结婚；购买学位房的，因此而影响到小孩的正常入学；追寻“家的感觉”的，因此而使得孤寂的心灵依然无处安放。“楼盘烂尾”让购房者饱受各种折磨，不仅“交房无望”，还需要继续还房贷、付房租，承受着巨大的生活压力和心理压力。因此，出现那种购房者“集体停贷”“抱团取暖”的行为是完全可以理解的。不过“集体停贷”这种做法是否可行，是否可以达到预期的效果可能就需要画一个大大的问号了。

接下来，我们从法律的角度分析一下“集体停贷”的利与弊，然后，再探讨一下购房者是否还有更好的维权方法，以及如何去具体实施。

一、购房者集体宣布“停止还贷”的做法是否有意义？

（一）“集体宣布”并不能达到“解除”或“撤销”贷款合同的法律效果。

根据《民法典》第119条和第465的规定可知，依法成立的合同，受法律保护，对当事人有法律约束力。也就是说，依法成立的合同，在未被“解除”或“撤销”之前，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则将构成违约，并需要为此承担相应的法律责任。

既然贷款合同未被“解除”或“撤销”，那么购房者贸然“停止还贷”就属于“违约”行为，不仅无法达到“停止还贷”的目的，还需要承担“违约责任”（eg：贷款银行通过法院主张“提前还清贷款”）。

“信用受损”，财产被“强制执行”，无疑会让购房者的处境“雪上加霜”。因此，这种贸然“停止还贷”的做法并不可取，对解决购房者所面临的问题没有实质性帮助。

（二）贷款银行的“过错”不能作为解除“贷款合同”的法定事由

根据媒体报道，购房者们之所以把矛头直指贷款银行，并宣布“停止还贷”，也是有理由的，即贷款银行在前期业务办理过程中存在“过错”，理应为其“过错”买单。

贷款银行存在的“过错”包括：

①违规发放贷款

作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；

②违规支付贷款

将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同；

③未履行“监管银行”的职责

作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

首先，由于无法对前述“指控”内容进行核实，在真实性方面就暂不做评价。不过，仅仅从“指控”内容的性质来看，应当都属于行政管理和监督的范畴。即使相关“过错”属实，贷款银行应当承担的也只是“行政责任”（比如行政处罚）。如果情节严重，构成犯罪的，还可以追究相关责任人“刑事责任”。但无论是哪种情形，都无法影响到贷款银行与购房者之间贷款合同的效力，也不属于可以“解除”或“撤销”贷款合同的法定事由。当然更不能作为“停止还贷”的理由。

其次，即使贷款银行的“过错”存在影响贷款合同效力的情形，或者存在购房者可以“解除”或“撤销”贷款合同的事由，购房者也需要履行必要的法律程序。只有在贷款合同被法院认定为“无效”，或者贷款合同被正式“解除”或“撤销”之后，对所欠贷款进行妥善处理之后，购房者才能正式“停止还贷”。因此，以“集体宣布”的方式达到“停止还贷”的目的，并不符合法律的规定。

（三）“集体停贷”事件也有积极的一面

前面已经分析过，这种“集体停贷”的行为不值得提倡，毕竟缺乏相应的法律依据，不仅无法保障购房者的合法权益，还可能会带来更糟的结果。

然而，根据相关媒体的报道，目前全国“集体停贷”的楼盘已经超过一百多个，而且这一数据仍在不断增长。如此大范围的事件难免会引起相关部门的高度重视。因此，不排除可以在各方面的协调之下，最终能够推动一些项目早日“复工”，当然这是比较乐观的想法，至于具体结果到底如何，谁也无法判断，毕竟这属于非常规的操作。

总之，通过这起“集体停贷”事件，也暴露出很多房地产开发方面的问题和不足，无论这次事件能否有利于解决“烂尾楼”的问题，但一定会为日后房地产市场的规范发展起到积极的促进作用。

二、购房者应如何合理维权？

（一）按揭购买商品房涉及到“三方主体”和“四个法律关系”

1、三方主体

“三方主体”分别为“购房者”、“开发商”，以及“贷款银行”。

2、四个法律关系

①购房者和开发商之间的“商品房买卖合同关系”；

②购房者和贷款银行之间的“借贷合同关系”；

③购房者将所购房屋的相关权益作为按约偿还贷款本息的担保而与贷款银行产生的“担保合同关系”；

④为了避免资金划拨中的麻烦，购房者授权贷款银行以购房者的名义将所贷款项直接转存开发商帐户上的“委托代理合同关系”。

（二）购房者如何解除贷款合同

1、一般规定

首先，由于贷款银行已将贷款以购房者的名义直接支付给了开发商，贷款人需要按照合同的约定向贷款银行按时还款。因此，如果购房者不能要求开发商返还相应的贷款（或要求开发商代为偿还贷款），则解除贷款合同将没有任何实际意义。相反如果一旦解除，还需要一次性还清贷款，当然，这并非是购房者所希望达到的效果。

其次，根据合同的相对性，购房者只能在开发商违约的情况下，向开发商主张解除购房合同，要求开发商向购房者返还首付款（及利息），以及银行贷款（及利息），并要求开发商支付相应的违约金（或赔偿款）。然而，在开发商“资金链断裂”、“项目停工”的情况下，又如何指望开发商能返还这些款项呢？至于要求开发商代为偿还贷款，也因“合同的相对性”及“债权的转让需经债权人同意”而无法具体实施。

因此，根据民商法的一般规定，购房者“解除贷款合同”将会陷入一个死局，根本无法挣脱。在相关职能部门存在监管问题，地产商存在经营问题，某些贷款银行存在违规放款问题情况下，最终的风险却由购房者来承担，这样的结果明显与公平原则相悖。

2、特别规定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第20条和第21条的规定可知，因商品房买卖合同被“确认无效”或者被“撤销”、“解除”，致使“商品房担保贷款合同”的目的无法实现，当事人请求解除“商品房担保贷款合同”的，应予支持。商品房买卖合同被“确认无效”或者被“撤销”、“解除”后，“商品房担保贷款合同”也被解除的，“出卖人”应当将收受的“购房贷款”和购房款的“本金”及“利息”分别返还“担保权人”和“买受人”。

也就是说，只要存在可以“解除”购房合同的情形，购房者就可以在主张“解除”购房合同的同时，一并主张“解除”贷款合同，要求开发商向自己返还“首付款”（及利息），向贷款银行返还“贷款”（及利息）。

另外，即使贷款合同中通过格式条款约定“合同解除时借款人应向贷款人承担还款责任”，在借款人未“实际取得”房产且“未占有”购房贷款的情况下，该格式条款因不合理地“加重借款人的责任”而“归于无效”。

最高院这一“变通规定”，突破了合同的相对性，充分地考虑了按揭购买商品房模式下各个合同间的联系，避免了片面强调单个合同的相对性而造成权利义务的失衡。同时，不仅可以减少当事人的诉累，也可以最大化地保护购房者的合法权益。

【参考案例】

●（2017）最高法民终683号---新疆维吾尔自治区高级人民法院

●（2022）新民申979号---新疆维吾尔自治区高级人民法院

●（2021）鄂民申5577号---湖北省高级人民法院

（三）解除“购房合同”及“贷款合同”需要考虑的问题

1、购房者可以依法解除“购房合同”的情形

①延期交房

交房的期限一般由合同约定，通常是60日或90日。如果已经超过这一期限，则购房者可以此为理由行使“解除权”，主张解除“购房合同”及“贷款合同”。

②不能办证或迟延办证

不能办证是指不能办理产权证书，迟延办证是指已经超过合同约定的办证期限。当这两种情况之一出现时，购房者可以行使“解除权”，主张解除“购房合同”及“贷款合同”。

③在“购房合同”中约定的其他解除事项

如果在合同当中约定有其他的解除事项，当条件满足时，购房者也可以行使“解除权”，主张解除“购房合同”及“贷款合同”。

【注意】

●行使“解除权”时，购房者应当向法院提起诉讼，将开发商和贷款银行作为共同的被告（或者将贷款银行作为第三人），主张解除“购房合同”及“贷款合同”，要求开发商向自己返还首付款（及利息），支付违约金（或损失），并向贷款银行返还贷款（及利息）。

2、开发商申请破产的情形

如果商品房符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋。但如果商品房尚未竣工，或不符合交付标准，则购房合同将无法继续履行。破产管理人可以通知购房者解除购房合同。

当接到“解除”购房合同“通知”时，购房者应当在第一时间去解除贷款合同，即将贷款银行和开发商作为共同被告（或将开发商作为第三人）诉至法院，起诉主张解除贷款合同，既能及时止损，又可以避免不必要的麻烦。

3、什么时候“解除合同”&是否 “解除合同”

①当具备解除条件时，什么时候行使“解除权”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第11条规定，出卖人“迟延交付房屋”，经催告后在“3个月”的合理期限仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为“3个月”。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

换言之，购房者需要在“一定的期限内”行使“解除权”，超过了法律规定的期限（或约定的期限）-----最长的期限为自知道或应当知道解除事由之日起1年，“解除权”将不再拥有。

【注意】

●解除权是除斥期间，不适用有关诉讼时效的中止、中断和延长的规定。

②当具备解除条件时，是否要行使“解除权”

毕竟一旦解除了购房合同，所买的房子就没有了，至于能否拿回“首期款”（及利息）和违约金（或损失）。还要看开发商“能否活过来”，或者破产清算时能够有多少资产可供分配。

如果开发商经过一系列的“破产重整”最后又“活了过来”，而且在房价看涨的情况下，则“行使解除权”可能会意味着将承担“更大的损失”。

相反，如果不行使解除权，那只能赌开发商最后能够“活过来”，而且时间还不能拖的太久。否则，房贷交到天荒地老，交房却遥遥无期也将没有什么意义。

最大的不确定因素就是开发商“能否活过来”，以及需要多长时间才能“活过来”，或者是否会有企业尽快接盘。

因此，具体如何选择，还是要根据自己的实际承受能力来进行权衡，或者是走一步看一步，但至少应在解除权的“除斥期间”之内做出决断。

三、总结

时代的一粒沙，落在普通人身上就是一座大山。

“我不是炒房客，可能一辈子也就买得起这一套房了”-----一位普通购房者的无奈和心酸。

如果“解除”购房合同，可能首付没了，房子也没了。

如果不“解除”购房合同，可能首付没了，房子也没了，而且每月还得继续还房贷。

“解除”购房合同的方案，对于购房者来说只是“及时止损”，并非是全身而退。既然遭受损失已经是“既定的事实”，就要懂得“及时止损”，将损失降到最低，切忌优柔寡断。

当然在决定“及时止损”之前，首先应该知道如何“止损”，如何“更好地止损”，凡事预则立，“果断”和“武断”的区别就在于是否经过认真推敲和冷静分析，再迅速做出反应。

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原文出自：微信公众号【法律知否】