杨欣律师
律师观点分析
【案情经过】
2025年8月25日，万某与汪某签订房屋租赁合同，约定汪某将某厂400平方米房屋出租给万某用于家政职业培训，租期五年，年租金3.5万元。合同约定汪某负责对房屋进行改造。合同签订当日，万某向汪某指定的某公司账户支付2000元，并向汪某现金支付2万元租金。后因万某开办培训学校需消防审批，多次催促汪某配合办理消防手续未果，导致租赁目的无法实现。2025年10月27日，万某通知汪某解除合同并要求退款。汪某在改造房屋后，于2026年1月将房屋另租他人。双方因退款及改造费用产生争议，万某诉至法院要求返还租金2.2万元及利息。汪某提起反诉，要求万某支付房屋改造费3.6万余元及租金8700余元等。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一是万某单方解除合同是否构成违约，汪某是否应退还租金及支付利息；二是汪某对房屋进行改造的费用是否应由万某承担及承担比例。法院审理认为，双方合同合法有效。汪某按约改造房屋无违约行为，万某因自身审批原因单方解除合同构成违约。但汪某同意退款，故万某要求退还2.2万元租金的请求成立，因其自身违约，利息请求不予支持。关于改造费用，汪某按万某特定需求改造房屋，非出租人法定维修义务，改造使房屋结构变化且支出费用，因合同解除无法弥补。综合考虑改造未大幅贬损房屋价值、部分改造利于使用及耽误时间等因素，酌定万某承担1万元改造费。汪某主张的租金及律师费缺乏依据，不予支持。
【裁判结果】
法院判决：一、万某赔偿汪某房屋改造费用损失1万元；二、汪某返还万某房屋租金2.2万元（相抵后应返还1.2万元）；三、驳回万某其他诉讼请求；四、驳回汪某其他反诉请求。案件受理费及反诉费由双方按比例分担。
【律师价值】
杨欣律师在本案中展现了精准的证据组织与庭审应对能力。面对被告反诉索要高额改造费，杨律师敏锐指出被告提供的转账记录与施工报价存在巨大差额，成功质证其证据关联性，大幅核减了对方主张的改造金额。同时，杨律师通过提交微信聊天记录及通话录音，形成完整证据链，证明被告曾承诺退款，为当事人争取到全额退还2.2万元租金的核心诉求。其专业的诉讼策略有效化解了当事人的违约风险，实现了客户利益最大化。