2012年12月20日，徐某与曾某签订《房产代持协议》，协议约定徐某以曾某名义购买一套房产，后该房产登记于曾某名下。2014年4月25日，A公司向B公司借款，曾某对该借款承担连带保证责任，因A公司未能按约还款，B公司向人民法院提起诉讼，法院判决曾某承担连带还款责任。判决生效后，B公司申请强制执行，法院查封了登记在曾某名下的案涉房屋。后徐某向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院解除对曾某名下该套房屋的查封。法院查明，在徐某与曾某签订《房产代持协议》时，徐某名下已有两套住房，属于限购对象范围。（注：本案较为复杂，争议焦点较多，今天仅研究徐某与曾某之间因规避限购政策而签订的《房产代持协议》是否有效问题。）限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某占用曾某的购房资格，曾某即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于A公司与B公司的借款合同及与曾某的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐某对案涉房屋享有的财产权利。双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人名下，是对物权的处分方式，当借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可直接向法院请求确认物权归属。购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。王瑞瑞，山东瀛在豪才律师事务所执业律师，中共党员，法律硕士研究生，人民调解员。执业期间处理多起商品房买卖合同纠纷、房屋继承纠纷、离婚后财产分割等案件，主要擅长房地产、公司法、劳动法等领域，参与编写“一村（社区）一法律顾问丛书”《村居法律服务百问百答》。《我国离婚冷静期制度研究》荣获2021年山东省优秀律师论文家事类三等奖。苑学宁律师，山东瀛在豪才律师事务所执业律师，具有SAC证券从业资格、AMAC基金从业资格，自2010年执业至今十余年，担任多家企事业单位法律顾问，擅长公司金融、房产土地、征收拆迁、特殊侵权保护等业务领域，积累了丰富的法律实务经验，秉承勤勉、敬业、优质、高效的法律服务理念，尽职尽责地维护当事人的合法权益，做新时代司法为民的好律师。
