律师观点分析

一、简述案件详细情况

2019年10月XX日，原告（买受人）与被告一（出卖人）签订了编号为2019-XX的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：1、原告购买被告一开发的位于新乡XX路以南、XX以西、规划XX路以东XX府7号楼2单元XX号建筑面积为163.34平方米房屋；2、房屋总价款为1287519元；3、付款方式为：原告应当于2019年10月8日前支付首期房价款387519元，占全部房价款的30%，余款900000元向贷款机构申请贷 款支付；4、被告一应自2021年9月30日前向原告交付该房屋。

2019年XX月XX日，原告（借款人）、第三人（贷款人）、被告一（保证人）签订了《个人购房借款合同》（合同编号为：2019XX银个按贷字第XX号），约定：被告向该银行贷款900000元用于支付其购买的XX府7号楼2单元XX号房屋，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款法，被告一承担连带责任保证。

后，第三人按《个人购房借款合同》约定将贷款发放至被告一账户中，原告每月按时还款，原告已按照合同约定履行完毕自己义务，但被告一未按合同约定期限交付房屋。2022年XX月XX日，原告向被告一邮寄律师函，催告被告一积极施工并于2022年XX月XX日前向原告交付房屋，但被告一未按照律师函催告期限交付房屋。2022年XX月XX日，原告向被告一再次邮寄律师函，告知被告一：截止发函之日XX府项目仍未达到交付条件，被告一经催告后仍未向原告交付房屋，被告一行为已构成严重违约，原告通知被告一双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2022年5月XX日解除；被告一应向原告承担违约责任、退还原告已付款项并赔偿原告损失。

由于《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2022年5月16日予以解除。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，原告、被告一、第三人签订的《个人购房借款合同》的目的不能实现，《个人购房借款合同》亦应一并解除。

二、律师点评:

   1、商品房买卖合同约定交付期限，开发未按照约定期限交房，属于开发商违约，开发商应向购房人承担延期交房违约责任，甚至满足法定条件时，购房人可以选择退房（解除商品房买卖合同）。

   2、在解除商品房买卖合同同时，应同时一并解决与银行之间按揭贷款合同问题，将银行作为第三人一并起诉，一并解除按揭贷款合同。

   三、建议或意见

   1、本案由于商品房买卖合同未约定延期交付情形下解除商品房买卖合同问题，此时律师应寻找新的突破口，以《民法典》第五百六十三条规定，催告开发商仍不能交房，则解除商品房买卖合同。
   2、出现开发商延期交房，早日拿着资料找到律师，以免错过最佳诉讼期限。