律师观点分析

1、简述案件详细情况

2018年6月24日，购房人与开发商签订了《商品房认购书》，主要约定：购房人向开发商预购物业为郑州市中原区XX项目，预测建筑面积91.74平方米，房屋单价16111.79元每平方米，总房款1478096元。另约定：（1）购房人应于本认购书签订之日交付购房定金20000元；在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。（2）购房人应自本认购书签订之日起7日内即2018年7月1日前持本认购书及定金收条与开发商签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，开发商将提前三日通知，以开发商另行通知的签约时间为准，开发商没有另行通知的，购房人应在上述期限内前来办理签约手续。合同还约定了其他内容。

2018年6月24日购房人向开发商郑州XX房地产开发有限公司交纳了定金20000元。

以上事实，有《商品房认购书》、收款收据、网页截图、《不动产权证》、《商品房预售许可证》、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。

事后开发商售楼部被第三人持续堵门多日，购房人才得知开发商股东内部存在矛盾，涉案房屋所在地块已被抵押，无法与购房人签订正式的《商品房买卖合同》及网签等诸多事实。认购书已不能继续履行，购房人要求开发商解除《商品房认购协议》并退还认购定金。

2、律师点评

 （1）由于商品房所在地块被抵押，开发商还未解封，导致开发商、购房人双方无法签署商品房买卖合同，购房人有权要求解除认购书，并要求开发商退还定金。

 （2）购房人买房时，一定要注意所购商品房的权属情况。房地产开发领域，开发商为了进行融资，会将土地及在建工程进行抵押，导致购房人所购商品房无法签署商品房买卖合同。如果开发商无法如期还款，银行等金融机构将查封并拍卖房屋、土地及在建工程，购房人将面临房钱两空的风险。