租赁合同纠纷

律师观点分析

案件类型：租赁合同纠纷-违约解除权

案件经过

当事人承租了某经济社一块一百多亩的山地用作资源回收处理，并成立公司。当事人的上级与某经济社社员签订了《土地转租合同》，租赁期为20年，租金每年一缴，每五年递增一次。后因上级企业改制和资产转移等将承租土地的主体变更为当事人，当事人为实际承租人。因出租方认为租金过低，便派相关人员与当事人员工沟通协商变更协议或重新签订协议，为此当事人为避免后续支付租金后主体错误或发生其他回转的问题，便暂缓支付租金。但因出租方实际一地二租，拟回收土地等假意与当事人协商沟通重新签订协议而导致当事人延误支付租金。期间出租方曾因租金支付问题向当事人及上级承租方发送了两次《律师函》，当事人在最后限定支付日时支付了租金。后出租方以当事人违约支付租金和滞纳金等问题主张解除权，回收土地。

一审经过审理后，当事人委托我方介入，我方梳理所有证据材料后，做了详细的法律服务给当事人，并与当事人详细分析利弊情况，也指导当事人与一审法官沟通案情，争取法官支持。一审支付了当事人的抗辩，驳回出租方所有请求。

二审出租方提起上诉，二审期间，对方主张协商沟通人员并非是他授权委托之人员，无权代理；认为当事人支付租金的时间已经超过最后限定日期，构成违约，出租方有权主张法定解除权。我方在庭前加强了补充证据，达成完成的证据链；且在庭审中揭示出租方一地二租并以协商的借口拖延当事人支付租金以达违约后回收土地等恶劣行为。多次补充整理一审已提交的完整证据予以证明协商沟通人员已对善意第三人构成表见代理，且当事人在限定的最后时间内支付了租金，未构成违约；再者转租在6个月以上，出租方对转租未提出异议的，则视为同意。

案件结果

在我方接受委托后，全力以赴查找证据，并与二审法官沟通案件情况，成功为当事人争取胜诉，维持了一审判决，驳回对方上诉，为当事人挽救了两百多万的资产损失。