案例：

为了孩子上学，照顾父母，小张决定在苹果小区买两套相邻的住宅。3月初小张和开发商C公司签订了《住宅认购书》，认购了苹果小区A单元2层的两户住宅，并且开发商承诺3个月内通知小张签正式的合同，缴纳的5万元诚意金会抵房款。3个月后，开发商告知小张，房子5月底已经卖给别人了。开发商表示，5万元诚意金可如数退回。

小张与C公司签订的住宅认购书属于预约合同，除退还“诚意金”外，小张有权请求C公司承担相应的违约责任。

相关法条：

《民法典》第 495 条  当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

律师评析：

预约合同，是当事人双方约定在未来一定期限内订立本约合同的协议，如购房意向书、商品房预定协议书等，均构成预约合同。预约合同在交易实践中被广泛采用，但在此前的立法层面上却并未得到应有的重视，因而实践中常常存在纠纷和争议。《民法典》出台后，单独设置了预约合同条款，对预约合同的认定和责任分配问题作出了明确的规定。

从本质上讲，预约合同是服务于本约合同的，因此双方当事人的权利义务关系在订立预约合同时往往没有完全定型，部分问题仍存在可协商的余地。基于这一根本差异，法律在界定预约合同和本约合同时也作出了不同的要求，除了充分尊重当事人双方的意思表示外，最主要的区别即体现在对合同条款的要求上。以商品房买卖合同为例，此前的《商品房销售管理办法》中对商品房买卖合同所应具备的主要条款作出了明确的规定，包括当事人的姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款、付款方式和时间、交付条件等诸多直接影响当事人双方权利义务的重要条款。对于已经满足上述条件的认购、订购、预订等协议，即可视为本约合同；反之,则应认定其为预约合同。

预约合同和本约合同的区分问题一旦得到解决，当事人双方的责任分配也就相对明朗了。《民法典》第495条第2款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

然而，这里所指的违約情形，不能一概以本约合同最终是否订立为准而论。虽然预约合同的目的是订立本约合同，但预约合同本身也体现了双方当事人真实的意思表示，其各项条款均具有法律上的约束力，非经当事人协商一致不得更改。如果当事人一方违背了预约合同中的已决条款，致使本约不能订立，那么其理应承担相应的违约责任。但是，如果当事人双方在公平、诚信的原则下对预约合同中的未决条款进行了磋商，但因最终未能达成一致，致使本约合同无法订立的，则应属于不可归责于双方当事人的情形，不构成对预约合同的违约。

由此可见，预约合同和本约合同相互独立，但又相辅相成。结合现有法律法规和当事人意思表示综合判断二者之间的关系，对于正确认识和处理预约合同相关的法律问题具有重要意义。

律师提示：

预约合同订立后，当事人双方遵循合同约定，在公平、诚信的原则下对未决条款进行磋商，但因未能达成一致，或其他不可归责于双方当事人的原因，致使本约合同无法订立的，不构成违约。预约合同相应解除，附定金担保的，应当返还定金。

本约合同订立后，经当事人双方协商一致签订的各项条款，与预约合同约定相左的，应当以本约为准。

如果出现对方当事人违反预约合同，或违反诚信原则、恶意磋商的情形，应当注意及时保留相关证据，避免因举证不能而产生的不利法律后果。

确定当事人之间的合同是预约合同还是本约合同，最根本的标准是双方的意思表示。如果在合同中明确表示将在未来一定期限内另行订立本约合同，那么无论此时订立的合同中是否包含本约合同的核心条款，在司法实践中均会本着尊重意思自治、保护交易安全的原则，认定其为预约合同。