周某诉甲市光明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
一、案件概况
2007年9月25日，周某（乙方）与甲市光明房地产开发有限公司（甲方）签订《甲市市商品房预售合同》，合同约定由乙方向甲方购买位于正大县前进镇大光路翡翠花园8幢3单元35号房屋，该房屋建筑面积126.97平方米，其中套内建筑面积为111.18平方米、分摊建筑面积为15.79平方米；按套内建筑面积计算，总房价款为157443元。合同第十条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。在该房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的测绘机构实测面积为准，如实测面积与合同约定面积有差异的，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、合同约定房屋总面积与实测面积误差在3%以内（含3%）的，据实计算，多退少补。2、合同约定房屋总面积与实测面积误差超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房之日起30日内，将已收房款退还给乙方，并按银行同期贷款利率给付利息。乙方不退房的，实测面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）的，房屋差价由乙方不足；超过3%部分的房屋差价由甲方承担，产权归乙方。实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由甲方据实返还乙方；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测面积-约定面积）÷约定面积×100%经规划部门批准的设计变更造成的面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。合同另对其他内容还进行了约定。合同签订后，原告以按揭付款方式向甲市光明房地产开发有限公司支付合同约定的全部购房款157443元。2015年，原告周某取得房屋产权证书后，发现在房屋产权证书上载明，房屋建筑面积115.79平方米，套内建筑面积101.94平方米。现原告起诉至法院，请求判令甲市光明房地产开发有限公司返还原告房价款本金21462元及利息大约2900元（按照同期银行贷款利息暂时从付款之日起计算到起诉之日），并承担诉讼费用。
上述事实，有原告在庭审中的陈述和原告提交的《甲市市商品房买卖合同》、《房屋产权证书》等证据材料佐证。
二、法院裁决
甲市光明房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应由其本人承担不能到庭举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
1、甲市光明房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周某房屋面积补差款人民币21443.75元；
2、驳回原告周某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费410元，减半收取205元，由甲市光明房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甲市中级人民法院。
三、法律分析
笔者认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。周某、甲市光明房地产开发有限公司双方签订的《甲市市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据周某、甲市光明房地产开发有限公司双方合同的约定，对于合同预定面积与实测面积不一致时，按照合同第十条约定处理。而商品房买卖合同第十条的约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因而对周某、甲市光明房地产开发有限公司双方均产生合同约束力。合同约定按套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，应当按照房屋其套内实测面积101.94平方米和合同约定套内面积111.18平方米来处理，其面积差为9.24平方米，其面积误差比为8.31%，超过了3%，应当按照合同约定的实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由甲方（房地产公司）据实返还乙方周某；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。依据该合同条款计算，甲市光明房地产开发有限公司应当返还原告房屋差价21443.75元。
四、律师建议
房屋买卖，尤其是商品房的预售，对于普通消费者来说，还是要注意一些细节的地方，以免入坑。我们经常看到一些开发商做一些虚假宣传，比如沙盘中表示有游泳池，最后却没有建，然后用小字标准，以最终的建筑设计为准，这就是开发商在为购房者挖坑。还有一些开发商，虚报房屋的面积，这种都是涉嫌欺诈，消费者一方面要多留个心眼，买房的时候，要认真留意沙盘，要拍下开发商的宣传资料，为以后发生纠纷，保留好证据，另一方面，如果出现这种欺诈，要向消费者协会投诉，还要通过法律武器积极维权，挽回损失，也让不良开发商受到应有的惩罚。
