关于刘某与甲市光明房地产有限公司房屋预售合同纠纷一案的简析
一、案件概况
2018年6月10日，甲市光明房地产有限公司（以下简称“光明公司”）作为出售方，刘某作为认购方，签订商铺认购书，主要约定：认购方自愿认购位于乙省甲市民主路15号263卡，房地产建筑面积为15.18平方米，成交价为349809元；签署本认购书的同时支付定金50000元；签署房地产买卖合同及委托经营管理合同时支付律师服务费1500元，由签约律师所收取。
2018年6月10日，光明公司作为甲方、转让方，刘某作为乙方、受让方，签订房地产买卖合同，主要约定：乙方购买乙省甲市乙省甲市民主路15号263卡商铺，房产面积为15.18平方米，成交价为182160元；乙方采取分期付款方式，分七期向光明公司付清；签订本合同后的360个工作日内，由甲方负责向甲市不动产交易中心申办房地产交易过户手续；逾期在90日内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，甲方每日按乙方已付成交价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若选择解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起90天内退还已付成交款，并以已付成交款为基础按每日万分之二支付违约金，若选择继续履行合同的，则按每日万分之四支付违约金；违约金累计不得超过本合同房地产成交价的10%。
当日，双方除签订上述房地产买卖合同之外，另签订一份装修工程合同，主要约定：光明公司按照附件装修标准要求进行装修，工程造价为167649元，刘某分两期支付工程造价；不论因何种原因导致双方签订的房地产买卖合同解除的，本合同自动解除。因光明公司原因导致房地产买卖合同及本合同解除的，光明公司应当自刘某解除合同通知到达之日起90天内按银行同期活期存款利率计算利息退还刘某已付工程价款和利息。经本院查明，该合同虽记载有装修标准、房屋平面图等字样，但实际并无相应附件内容。
同日，双方也签订了一份委托经营管理合同、授权委托书，主要约定：刘某将所购案涉房产委托光明公司进行经营管理，委托经营期限为8年，自2019年2月1日至2027年1月31日止，刘某委托经营期限内为固定收益，按刘某购买案涉房产总价款的一定比例收取，案涉房产总价款为349809元（包括案涉房产的购买价款及房地产装修款）。
上述合同签订后，刘某分期向光明公司支付上述款项349809元，光明公司亦开具相应金额的收据。
刘某支付上述款项后，光明公司并未依约定在360个工作日向刘某办理房产过户手续。刘某表示光明公司未为其办理案涉房产不动产权属证书，光明公司则表示案涉房产所有权仍登记于甲市南兴房地产有限公司名下，故无法办理房产过户手续。
二、法院裁决
1、解除原告刘某与被告甲市光明房地产有限公司于2018年6月10日签订的房地产买卖合同、装修工程合同、委托经营管理合同；
2、被告甲市光明房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘某退还购房款项349809元。
三、法律分析
笔者认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案刘某与光明公司之间存在房屋买卖合同关系，该事实有委托经营管理合同及相关合同为证，事实清楚，能够证明原告以349809元价款购买案涉15.18平方米商铺的事实。虽然双方所签订的合同包含房地产买卖合同及装修工程合同，但根据该两份合同分别记载的价款可知，总价款实际就是委托经营管理合同所载明的349809元，并未有额外装修工程及装修价款，且本案中光明公司亦不能提供所谓的装修标准等文件，故双方之间所签订的装修工程合同实际属于房屋买卖合同关系的范畴，虽名为装修、但实为将本案房屋买卖合同拆分出了两个合同。因此，对于本案中刘某与光明公司之间的纠纷，应当依照双方之间的房屋买卖合同关系来认定，并无真实的装修合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。
在本案房屋买卖合同关系中，刘某已经依约向光明公司支付了购房款，则光明公司也应依约履行相应的过户义务。但从本案法院查明事实来看，自2018年6月10日签订合同以来，光明公司并未在360个工作日向刘某履行过户义务，导致刘某的合同目的无法实现，故无论是依据法律规定还是双方合同约定，刘某均有权行使解除权、解除本案合同,故刘某要求解除合同有事实和法律依据，刘某同时要求光明公司返还已付购房款，亦理据充足。因此，法院最终对刘某的该部分诉求予以了支持，判决解除案涉房地产买卖合同、装修工程合同、委托经营管理合同，并由光明公司退还刘某已付购房款349809元。
四、律师建议
实务中，签订合同有时候，当事人为了省事，会出现像本案这样的一个合同里，加入其他合同内容，类似于套娃，但是，笔者不建议这么做，一个萝卜一个坑，一个合同对应一个法律关系，不能搞的很复杂，以免日后出现不必要的纠纷。
