代理房屋买卖合同纠纷，成功解除合同，并获得赔偿

律师观点分析

原告(反诉被告)：唐XX，男，1970年7月24日出生，汉族，住江西省赣州市安远县，

委托诉讼代理人：罗XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：范XX，广东XX实习律师。

被告（反诉原告）：黄XX，男，1962年7月13日出生，汉族，住广东省中山市XX，

委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：余XX，广东XX实习律师。

第三人：中山市XX公司，住所地广东省中山市西区富华道250号长乐XX首层二卡，统一社会信用代码9144XXXX3837146Q。

法定代表人：杨XX，总经理。

委托诉讼代理人：曾XX，公司员工。

原告唐XX与被告黄XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，根据被告黄XX申请，依法追加中山市XX公司（以下简称创二公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。诉讼中，被告黄XX提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐XX委托诉讼代理人罗XX，被告（反诉原告）黄XX及其委托诉讼代理人陈XX，第三人创二公司委托诉讼代理人曾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐XX向本院提出诉讼请求：被告返还双倍定金60000元。事实与理由：原告唐XX经第三人创二公司员工黄XX介绍购买被告黄XX名下位于中山市中XX南XX××街××房的房屋。2017年5月7日，原告与被告及第三人签订房地产买卖合同，约定在签订合同之日起60个工作日内完成过户手续。合同签订当天，原告向被告支付30000元定金、向第三人支付了12900元中介费，被告将相关房产证、土地使用证交予第三方办理相关手续。事后，原告认为签约场地、时间与氛围对原告并不公平。第三人告知原告可以返还老家，等其通知再办理过户手续。但合同签订两个月有余，原告电话询问被告及第三人，要求尽快办理过户手续，但多次沟通无果，原告故向法院提起诉讼。

庭审中，原告唐XX变更诉求为：1.解除双方的房地产买卖合同关系；2.被告返还原告已支付的定金30000元；3.被告赔偿约定的违约损失77400元；4.被告赔偿违约造成的损失20900元，其中律师费8000元、中介费12900元。

原告唐XX对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.收据；3.房地产证收据；4.名片；5.委托代理合同、律师费发票。

被告黄XX辩称，同意解除房地产买卖合同，但合同解除的原因在于原告延迟付款。根据合同约定，原告履行付款义务后，被告才履行办理过户手续的义务，但原告延迟支付房款，被告在付款期限届满前最后一天已向第三人询问原告买卖意向，第三人称原告明确表示不再履行合同，要求第三人退还被告房产证件。原告既主张定金，又主张违约金，与合同法规定不符，不应当支持。本案违约方是原告，被告并无任何过错，原告要求返还定金、支付违约金、赔偿损失等均没有相应的事实及法律依据。

被告黄XX对其辩解意见及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.补充协议、房地产证收据；2.通话录音及文字稿；3.委托代理协议、律师费发票。

被告黄XX向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告47400元；2.反诉被告支付律师代理费3800元。事实与理由：2017年5月7日，反诉原、被告在双方自愿平等的基础上签订了房地产买卖合同，约定反诉原告出售涉案房屋给反诉被告，成交价为430000元,反诉被告在合同签订当天支付定金30000元,在递件申请过户前支付400000元，签订合同之日起60个工作日内完成过户手续。合同签订后，反诉原告多次催促反诉被告依约履行，但反诉被告没有回应，后第三人最终确认反诉被告明确表示不再履行合同，反诉原告向第三人取回了不动产权证明书。反诉被告的行为属于毁约，反诉原告有权依照合同约定主张赔偿及律师费。

庭审中，反诉原告黄XX明确其第1项诉讼请求计算方法为以房屋成交总价的18%扣减其已收取的定金。

反诉原告黄XX于反诉中提交的证据与本诉证据一致。

反诉被告唐XX辩称，反诉原告的陈述与客观事实不符合，反诉原告从未以书面形式催促反诉被告办理过户手续或电话方式与反诉被告主动沟通涉案房屋过户事宜。反诉原告没有证据证明经第三人最终确认反诉被告不再履行合同约定，反诉被告也没有寄出或收到任何书面的有关解除合同的通知。反诉被告多次催促，反诉原告仍不履行过户手续，反诉原告的行为构成根本违约。

反诉被告唐XX于反诉中提交的证据与本诉证据一致。

第三人创二公司述称，曾XX是创二公司门店经理，涉案房屋交易是在曾XX所在门店进行。签合同的过程中，唐XX希望让黄XX降低价钱，但是黄XX不同意。唐XX后来让创二公司员工介绍其他房源，但唐XX还是认为涉案房屋合适，便在涉案房屋内与黄XX签订合同。因涉案房屋需办理新的图纸，在此期间唐XX离开了中山。后合同签订将满60个工作日时，创二公司通知唐XX办理过户手续，唐XX称家里出了点事，不再购买涉案房产。创二公司劝说唐XX在合同期限内将事情处理完毕继续交易，但是唐XX坚称不再购买涉案房屋。合同约定期限届满时，第三人再次专门电话联系唐XX，告知其如超过60个工作日不办理过户手续则构成违约，唐XX同意并表示愿意返还黄XX房产证。创二公司退还房产证时向黄XX出具了证明，明确是唐XX违约导致未能办理过户手续。

第三人创二公司对其陈述意见在举证期限内未提交证据。

本院经认定事实如下：2017年5月7日，唐XX（买方）与黄XX（卖方）及创二公司（经纪方）签订房地产买卖合同。房地产买卖合同约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市中XX南XX××街××房之物业；该房地产已办理产权证，转让成交价为430000元；买方在签订合同后2个工作日内支付定金30000元，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付

400000元；无论以何种方式付款，如果买方延迟支付任何一笔款项的，按每日万分之四计付逾期利息给卖方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介服务费，其中由买方向经纪方支付中介服务费12900元；如果由于卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；如果由于买方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于买方的原因而导致合同无效的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方，如该房地产已交付使用，则卖方有权收回该房地产，且买方收楼后新投入的装修等不宜搬迁的设施无偿归还卖方所有；合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；备注内容为“（如备注条款与合同条款冲突的，以备注条款为准）……双方协商在签订合同之日起60个工作日内完成过户手续”。房地产买卖合同还约定了其他内容。

合同签订当天，唐XX向黄XX支付了定金30000元、向创二公司支付了中介费12900元，黄XX、创二公司均出具收据予以确认。同日，黄XX亦将涉案房屋有关房地产权属证书原件交由创二公司保管。2017年8月5日，创二公司出具补充协议，注明唐XX签订涉案房屋买卖合同后，“由于买方个人原因放弃购买此房，现已超过双方合同约定过户时间，现属于买方违约，不退还已交定金及其他所有费用……由于唐XX先生不能到场，现拟定此补充协议。见证人：创二地产，曾XX”。后唐XX以黄XX未在合同约定期限内办理过户手续为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，黄XX提出反诉，主张前述反诉实体权利。

庭审中，黄XX提供了2017年8月1日创二公司员工与唐XX的电话录音。创二公司员工表示，“黄先生那边说要拿证给他了，因为现在已经到了六十天了……因为你那边又没有给回那个钱给他”，唐XX回复“不就是说了嘛，要给他就给他嘛”；创二公司员工告知合同约定的六十个工作日届满，“……过了今天之后，我们中介费也没有了，那边那个三万块也没有给你的了”以及“（房产证）就是交给我们中介方保管，到了六十工作日后，就是违约了，违约了就给回他那边，他今天也催我了，我说六十个工作日够了，就给回他证件了”，后唐XX回复“该怎么样怎么样了，我们按照合同走嘛，反正就几万块钱，我们叫他退他不肯就算了，就无所谓了”。唐XX不确认该电话录音的真实性，称创二公司没有通知其办理过户手续，认为创二公司恰好在届满60个工作日录音并将该录音提供给黄XX，黄XX与创二公司串通损害唐XX利益；创二公司表示，在合同约定的60个工作日届满前，曾XX与黄XX均有电话通知唐XX支付购房余款，确认黄XX前述电话录音的真实性。

另查，唐XX为本案诉讼支付律师费8000元；黄XX为本案诉讼支付律师费3800元。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。唐XX与黄XX签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。唐XX要求解除房屋买卖合同关系，黄XX对此亦无异议，本院予以支持。根据房地产买卖合同的约定，应先由唐XX履行支付购房款的义务，再由黄XX履行协助办理递件过户手续的义务，唐XX未在合同约定期限内履行支付购房余款的主要合同义务，创二公司的陈述以及有关电话录音也均证实是唐XX在履行期限届满前作出不再继续履行合同的意思表示，故唐XX逾期未支付购房余款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。房地产买卖合同约定“如果由于买方悔约、重大违约等原因而导致合同解除……由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方”，黄XX主张在扣减唐XX已付定金30000元后，由唐XX另行赔偿47400元（430000元×18%-30000元），该诉求未超出前述合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。至于黄XX已支付的律师费3800元，合同已明确由违约方即唐XX负担，故本院对黄XX该项诉求亦予以支持。相应地，唐XX作为违约方，其主张返还定金及赔偿违约损失、律师费、中介费的诉求，没有依据，本院均予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、解除原告唐XX与被告黄XX于2017年5月7日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；

二、反诉被告唐XX于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄XX赔偿47400元、支付律师费3800元；

三、驳回原告唐XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2866元（原告唐XX已预交3284元，本院退回418元），由原告唐XX负担；反诉案件受理费540元（反诉原告黄XX已预交），由反诉被告唐XX负担（反诉被告唐XX于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告黄XX）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。