很多小伙伴都会问如果被告只有唯一一套住房，是否能拍卖其唯一住房抵债问题。不少律师要么讲不清规定要么过于理论不够实务。下面笔者用大白话解析。

首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，符合条件，唯一住房仍然可以执行，而且实践中已经有大量执行唯一住房案例。

但，我们看一下上述第二十条规定内容

第二十条

金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

规定很冗长，且条款采用双重否定表述，即符合条件之一的，你提出执行异议，我否决（还是要执行）。而双重否定即肯定，则该句表达意思可调整为，符合条件之一的，可以执行唯一住房。潜台词是不符合情形的仍不能执行。显然符合条件的毕竟为少数。

下面笔者来白话该三个情形!

第一种情形称为“家人有房子可以执行”。注意这里有扶养义务的人主要指平辈之间，比如夫妻、兄弟姐妹。父母子女之间属于抚养或赡养（但部分地方高院将赡养、扶养、抚养的人全部纳入范围）。大意是你配偶或父母他处有房，你可以住到配偶或父母家，不影响你基本居住权。

第二种情形称为“之前有多房可以执行”。如果此人之前不止一套房，判决生效后又出售了，此时借口唯一住房不能接受。但规定这里把时间点限制在“执行依据生效后”范围过窄，一起诉讼通常经历数月，判决前债务人有充分时间卖房，故金额大的建议债权人做好诉讼保全（但部分地方高院将时间前推至一审诉讼或仲裁立案后显然更有利于申请人）。

第三种情形实践较多，称为“给付5～8年租金可以执行”。要让申请人再提供被执行人一套居住房屋几乎不现实，故法院同意在拍卖唯一住房后余留5～8年租金给被执行人用于今后租房，标准为参照当地房屋租赁市场平均租金。因为法院直接从拍卖款中扣除，故申请人无需垫资压力较小。当然实践中法院肯定要求申请人出具承担临时住房租金的承诺书。

上述三个情形最高院明确可以执行。实践中还有些情形虽不见文，但各地高院法官也普遍会采纳。

第四种情形称为豪宅“以大换小”可以执行。被执行人虽只一套住房，但该住房面积大，满足其家人日常生活但不履行债务过于奢侈且不公平。显然与第二十条所述“维持生活必需”这一标准不符。故实践中部分法院同意将其豪宅拍卖换成小户型以满足其居住需求，用差价履行判决义务。此处“维持生活必需”通常有参照标准。如参考2017年《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》，该标准参照“面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%”，或“面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%”，简称2个150%，可以认为能满足维持生活必需。

第五种情形称“住房出租可以执行”。这类情况也很多，被执行人因为躲债长期不在唯一住房内居住且将住房出租，此情况可以默认为被执行人他处有可以用于居住的住所，即没必要在将其视为维持生活必需的住房。实践中部分地区法院如唯一住房超过一年无人居住的，也可以参照此方法处理。

第六种情形称“已设定抵押可以执行”。被执行人将唯一住房抵押，其应该知悉债务履行不能有被抵押权人实施抵押权失去房屋的风险，抵押行为表明其自愿承担该风险，特别是申请执行人为抵押权人的，法院无需审查其是否超过“生活所必需”，该情况还包括该“唯一住房”本来就系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋。但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

这里要注意一点，被执行人的其他房屋应当包括承租公房、宅基地上自建房、或者权属上有瑕疵无法流转的小产权房。因为该些房屋虽不属于权属明确的城镇房屋但仍可保证居住需求，因而无保留其唯一住房之必要。

法院之所以执行唯一住房较少，往往不愿意启动该程序，主要是考虑首先认定符合上述情形比较困难。其次原则上只有在穷尽被执行人其他可供执行的财产后才适宜启动。此外在启动处理唯一住房前，要保证被执行人及其所扶养家属最基本生活条件，这可能涉及需提供临时性住房或先行垫付租房费用等现实问题。还有执行“唯一住房”时，须考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、税费、生活保障等额外费用，如扣除上述费用后几乎无剩余则法官也不会轻易启动程序。

二零二零年四月二十日

陶伯彧律师