律师观点分析

A与上海XX公司、B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市杨浦区人民法院 民事判决书 （2014）C（民）初字第270号 原告A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告A， 被告上海XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师，后，本院依法于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、C，被告钊堃公司委托代理人A到庭参加了 原告B诉被告C、被告上海XX公司（以下简称钊堃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因被告A下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告A送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期满诉讼，被告A本院公告送达开庭传票后未到庭，本案现已缺席审理终结， 原告A诉称，上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX-XXX室房屋（以下简称系争房屋）原系原告所有房产；原告为还儿子赌债经人介绍向被告A借款，按A要求办理了委托公证，但该公证委托书仅作为借款担保，而非委托出售系争房屋；公证书办理完毕后，原告与A到上海银行鞍山支行办理了银行账户开户手续，开设了户名为原告的账户，A将人民币400，000元（本案币种均为人民币）汇入后即取出，按A要求原告将本人身份证及银行卡交给A，密码也是A掌握；2013年12月，被告钊堃公司派人上门要求原告迁出并告知系争房屋已由A出售给该公司；A从未告知原告要出售系争房屋，原告也没有收到过售房款，A与钊堃公司约定的房价仅1，000，000元，而市场价要1，500，000元，两者显属恶意串通，故诉至法院请求判令A以原告之名与钊堃公司于2013年12月2日就上海市杨浦区XXXXX弄XXX号103－104室房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效，判令钊堃公司协助原告将系争房屋恢复至原告名下， 被告A未到庭答辩， 被告钊堃公司辩称，原告具有完全民事行为能力，对公证内容不应存在误解，公证系其真实意思表示，公证委托书明确约定受委托的事项为出售房屋，故A有权代为出售房屋，且钊堃公司已向原告付清了1，000，000元购房款，故买卖合法有效，不同意原告诉请， 经审理查明，上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权人原系原告A，原告A及其丈夫、儿子、儿媳、孙女5人共同居住在内， 2013年10月27日，原告A（抵押人）与被告B（抵押权人）签订《抵押借款合同》，约定：原告A以其名下的系争房屋作为抵押，向被告A借款400，000元；担保期间为12个月，从主债务期限2013年10月27日至2014年10月26日届满之日起算， 同日，原告A及被告B到上海市宝山公证处，办理《委托书》公证手续，《委托书》主要内容为：原告委托A代为办理系争房屋的还款；领取他项权利证明、房屋抵押注销登记；产权证和密码的挂失、补办、领取；签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（出售价格不低于人民币壹佰万元）；房地产转移过户登记；支付房地产出售过程中的相关税费；协助买受人办理购房贷款；办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金；代收房款及房地产出售过程中的相关事宜；委托期限自2013年10月27日起至2014年10月26日止；委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予认可，并享有相关权利、承担相关义务，2013年11月4日，上海市宝山公证处就原告A与被告B的委托事项出具公证书，文号为（2013）沪宝证字第11348号， 2013年11月1日，系争房屋上设立持证抵押，债权金额为400，000元，他项权利人为A，抵押期限为2013年10月27日起至2014年10月26日， 2013年12月2日，被告A与被告钊堃公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房地产转让价款为1，000，000元，在2013年12月31日前，双方共同办理转让过户手续；房款一次性付清，合同对交房时间、违约责任、户口迁移均未作约定，合同签订后，被告钊堃公司法定代表人A分4次向原告B上海银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户汇付房款1，000，000元，2013年12月20日，系争房屋产权变更登记为钊堃公司所有，2013年12月5日，系争房屋上的抵押登记被注销， 审理中，原告A提供了其上海银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户历史明细单及汇款提款材料，上述材料载明，2013年10月27日，被告A汇付原告B400，000元，原告A确认该款是其向被告B所借，用于归还儿子赌债，钱款到帐后即行取出；2013年10月31日，被告A入400，000元，取款人系案外人A；2013年11月1日，被告A入500，000元，取款人系案外人A；2013年11月1日，被告A入100，000元，取款人系案外人A；2013年12月7日被告钊堃公司法定代表人B汇付200，000元，取款人系案外人夏某；2013年12月18日A汇付400，000元，取款人系案外人夏某；2013年12月27日A汇付250，000元及150，000元两笔钱款，取款人均系案外人A，在每笔大额款项汇款间，均有100元存入即取出的记录，原告A称其于2013年10月27日为向被告B借款开办该银行账户，被告A当日即将原告B身份证、银行卡取走，之后的钱款进出原告A均不知情，而每笔大款项间的100元小额存取应系被告A为试探原告B是否更改账户密码所为，被告钊堃公司称法定代表人A系代公司支付房款，但对原告A账户情况并不清楚， 审理中，原告A表示：其虽已向公安报案并报失重新办理了身份证，但现尚无证据证明身份证及银行卡均交给被告A保管，也尚无证据证明两被告与取款人之间的关系；如果法院确认合同无效，同意被告钊堃公司支付的100万元房款由其本人归还， 以上事实，有《抵押借款合同》、（2013）沪宝证字第11348号《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记信息、A上海银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户历史明细单、银行业务单及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认， 本院认为，虽然被告A未到庭应诉，但《抵押借款合同》、公证委托书、房地产抵押登记及被告A向原告B银行账户汇付400，000元等事宜均有书证予以佐证，可以据此认定原告A向被告B借款400，000元，并以系争房屋作为抵押担保，而被告A为保证债权得以实现，同时办理了公证委托书，获取了以原告A名义出售系争房屋的权利， 抵押期限为2013年10月27日至2014年10月26日一年时间，而被告A在2013年12月2日即与被告钊堃公司签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给被告钊堃公司，被告钊堃公司虽有将房款汇入原告A账户的支付记录，但取款人均系案外人，抵押权人出售系争房屋但却未收取房款以抵偿债务，有悖常理，被告钊堃公司自述购买系争房屋是为了投资，也看过系争房屋，但对房屋内部结构如何语焉不详，对买卖合同未约定交房期限、户口迁移等重要事项的原因未作合理解释，对于购买有交付风险的房屋如何获取投资收益亦未作合理解释，且系争房屋位于杨浦区，而被告自述从网上看到出售信息遂委托地处闵行区的中介公司完成交易，与房地产中介居间介绍周边房屋的惯常行为不符，综上，本院难以确认两被告交易之善意，原告要求确认房屋买卖合同无效，本院可予准许， 合同无效，依据合同取得的财产应予返还，原告A虽称2013年10月27日其即将身份证、银行卡均交给了被告B，对该日之后的账户钱款进出情况并不知情，但原告A并未对自己主张举证，且公民应当妥善保管自己的身份证及银行卡，未妥善保管由此产生的风险，由当事人自行承担相应的法律后果，现有证据表明，被告钊堃公司已将房款1，000，000元全部汇入原告银行账户，合同无效，该款原告A应予返还， 被告A本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由被告A自行承担， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告A与被告上海XX公司于2013年2月2日就上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、原告A应于本判决生效之日起十日内返还被告上海XX公司房款人民币1，000，000元； 三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内协助原告A办理将上述房屋产权变更登记为原告A所有的手续， 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费人民币13，800元，由原告A、被告B、被告上海XX公司各负担人民币4，600元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 审判长A 代理审判员B 人民陪审员C 二〇一四年十月十四日 书记员D 附：相关法律条文 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定， 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任， 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达，自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达， 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过， 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决， 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金