申请人；广州XX公司

住所：广州市黄埔区揽月路101号九层

法定代表人：文山，职务M执行董事

委托代理人：魏XX，广东XX律师

委托代理人：林XX，广东XX实习人员

被申请人：广州XX公司

住所：广州市高新技术产业开发区科学大道249号第9层

法定代表人：韩XX，职务：总经理

委托代理人：陆XX，广东XX律师

委托代理人：梁XX，广东XX实习人 员

中国广州仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人广州物产 美通贸易有限公司（以下简称申请人）与被申请人广州行盛集团 有限公司（以下简称被申请人）于2017年n月27日签订的《广 州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201XXXX8341,以下简 称《商品房买卖合同》）中的仲裁条款，于2020年2月27日受 理了申请人关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。

根据《中国广州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规

则》）第十七条、第四十九条的规定,本会向被申请人送达了仲 裁通知书、仲裁申请书副本，《仲裁规则》、仲裁员名册等材料。 在《仲裁规则》规定的期限内，被申请人未提交书面答辩。

本案适用普通程序。在本会《仲裁规则》规定期限内，申请 人选定仲裁员郝X，被申请人选定仲裁员葛XX，双方未能共同 选定首席仲裁员。本会主任依法指定首席仲裁员王宁》于2020 年4月9日与仲裁员郝X财仲裁员葛XX组成本案仲裁庭。本会 按照《仲裁规则》的规定向双方当事人送达仲裁庭组成通知书。

仲裁庭于2020年4月25日依法不公开开庭审理本案，申请 人的委托代理人魏XX、林XX、被申请人的委托代理人陆XX、 梁XX到庭参加仲裁。

因（2020）穗仲案字第1952至1958号案件的申请人与被申 请人相同,争议标的类似,且仲裁庭组成一致,经各方当事人同 意，仲裁庭决定将上述案件合并审理，分案裁决。

仲裁庭根据《仲裁法》第五十一条的规定，对当事人进行调 解，双方未达成和解协议。

本案已审理终结，现予以裁决。

一、仲裁请求与答辩

申请人申请仲裁称：申请人和被申请人于2017年11月27 日签订了《商品房买卖合同》，约定被申请人以按揭付款的方式 购买申请人开发的保利鱼珠广场A-2栋1907房（房屋地址：黄 埔区黄埔大道东856号（A-2） 1907房，以下简称涉案房屋）， 房屋总价XXX元，被申请人逾期付款的或者逾期办理按揭超 过90天,申请人有权解除合同。

合同签订后，被申请人未按照合同约定履行付款义务，第3 期购房款XXX元、第四期购房款XXX元，至今已逾期超 过90日仍未支付。为此，申请人经与被申请人沟通，催告履行 协议义务,被申请人仍未支付拖欠款项。

申请人认为，被申请人的违约行为严重侵害了申请人的合法 权益，根据合同约定，申请人有权解除房屋买卖合同并要求违约 金。被申请人应当在合同解除之日起15日内办理完结买卖合同 注销、预告登记注销等解除合同的手续。另根据合同附件七补充 协议的约定，合同解除后，申请人有权于退款时扣除被申请人应 向申请人支付的违约金等费用，为维护申请人的合法权益，特申 请仲裁。

申请人的仲裁请求为：（一）裁决解除申请人与被申请人签 订的保利鱼珠广场A-2栋1907房《商品房买卖合同》,由被申 请人于合同解除之日起15日内办理完结买卖合同备案注销、预 告登记注销等解除合同的手续，如因被申请人导致注销手续延期 办理的，应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申 请人配合办理完毕注销手续；裁决被申请人向申请人支付违约金 706556. 6元（违约金为累计应付款〈累计应付款二总房款-已付款 =44159XXXX00039159XXXX1598=XXX＞的 20%）；（二）裁 决被申请人承担申请人因解除合同而支付的律师费15000元；

（三）裁决本案仲裁费由被申请人承担;（四）裁决上述（_） （二）（三）项被申请人应付申请人的款项，申请人有权从被申 请人已付款中直接扣除。

申请人当庭明禍，第（_）项仲裁请求分为三小点：一是裁 决解除申请人与被申请人签订的保利鱼珠广场A-2栋1907房《广 州市商品房买卖合同》（合同编号m 201XXXX8341）；二是裁决 因被申请人导致买卖合同备案注销、预告登记注销等解除合同手 续延期办理，被申请人应按日向申请人支付总房款万分之一的违 约金直至被申请人配合办理完毕注销手续；三是裁决被申请人向 申请人支付违约金706556. 6元（违约金为累计应付款〈累计应付 款=总房款-已付款=44159XXXX00039159XXXX1598=XXX> 的 20%） o

被申请人答辩称：

一、商品房买卖合同无法履行的原因在于申请人原因造成不 可抗力出现并导致涉案买卖房屋及对应付款账户均被冻结。被申 请人子公司广州XX公司作为保利发展控股 集团股份有限公司（以下称“保利地产”）的建设战略合作方, 是保利多个项目的施工方参与方（证据1）,申请人是XXX 在鱼珠广场项目的项目公司（证据2）,但被申请人被要求必须 认购部分房屋，在支付首期款项后，剩余款项以后续结算的工程 款进行冲抵，从而签订《商品房买卖合同》。由于XXX副总、 西XX涉及刑事犯罪，并牵连到西部公司所有合 作的建设单位，包括被申请人XX公司及法定代表人、大股东翁 华银，从而涉案买卖房屋（证据3）及对应付款账户（证据4） 均被冻结。因此，商品房买卖合同无法履行是客观不可抗力原因 造成，现被申请人同意解除合同，但不应当要求被申请人承担任 何商品房买卖合同解除的违约赔偿责任。

二、 商品房买卖合同无法履行的责任在于申请人，被申请人 无需承担任何违约责任。商品房买卖合同由于工程施工关系而购 买，无法履行由于XX公司自身领导层涉及刑事案件，侦查部门 在没有查明被申请人XX公司任何责任，也没有对被申请人行盛 公司提起任何法律刑事程序情况下，冻结被申请人资产，包括涉 案房屋及账户。因此，商品房买卖合同无法履行主要责任在于保 利方面，即申请人，被申请人无需对商品房买卖合同无法履行承 担违约责任。

三、 申请人主张逾期付款违约金按累计应付款的20%过高， 最多应予以调整到按未付款金额的同期贷款利率计算。首先，由 于合同为申请人的格式合同，应参照申请人逾期交房违约责任 10%支付违约金来调整违约金标准。商品房买卖合同是申请人出 具的格式版本，双方签订的合同附件七补充协议中，第四点关于 逾期付款约定“乙方逾期超过本合同第八条约定的期限，申请人 要求解除合同的，乙方应按累计应付款的20%向申请人支付违约 金”与第七点关于延期交房约定“逾期超过90日乙方要求解除 合同的，双方同意不计赔实际损失，由申请人按不超过总房价款 的10%向乙方支付违约金”的违约责任中,双方的违约责任明显 不对等，有失公平，申请人作为开发商利用优势地位，通过格式 条款约定不对等的违约责任。因此，被申请人认为违约金过高应 参照申请人违约责任10%支付违约金。其次,申请人的实际损失 就是未付款的贷款利息损失，如果被申请人需要承担违约责任, 也只是就其实际损失承担违约责任。根据《合同法司法解释二》 第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第 二款规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”可见申请人 的实际损失为逾期付款金额涉及的贷款利息损失。因此，申请人 主张违约金20%已高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分髙于造成的损 失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 被申请人最多在申请人的实际损失（逾期付款金额涉及的贷款利 息损失）范围内承担赔偿责任。

四、目前涉案房屋已升值，解除合同后申请人不仅没有损失， 反而还有升值收益。被申请人在购买涉案房屋时，均价每平方 2. 7万，目前涉案房屋已升值到市场均价3. 5万元（证据5） , 7 套涉案房屋总面积1205. 6方，共升值964. 5万元。合同解除后， 被申请人损失了这部分升值，由申请人获得。

综上所述貝被申请人认为商品房买卖合同无法履行在于申请 人领导层涉嫌刑事犯罪而出现的不可抗力原因，从而无理由冻结 涉案房屋及账户并导致合同无法履行；同时，申请人的实际损失 为逾期付款金额涉及的贷款利息损失。故而》恳请仲裁庭查明案 件事实,依法驳回申请人的违约赔偿请求。

二、举证与质证

申请人围绕其主张提供并经被申请人质证的证据有:

证据1：《商品房买卖合同》。该证据证明申请人与被申请 人签订了买卖合同,并约定了付款方式、时间及违约责任。合同 签订时间是2017年11月27日，见证据第22页前掌部分。房屋 总金额XXX元，见证据第8页，买卖合同第七条第一款。付 款方式为其他付款方式,在买卖合同第八条第四款,见证据第 11页，共分四期支付。逾期付款的违约责任在买卖合同第十条 及附件七中第四条第二款，见证据第31页。根据附件七第十八 条第三款，见证据40页，申请人有权于退款时扣除被申请人应 向申请人支付的违约金费用。双方约定的关于合同注销登记的条 款及违约责任在附件七第十九条，见证据40页。

被申请人对证据1的真实性予以认可，对合法性、关联性不 予认可。原因在于：首先，双方的基础法律关系为建设工程施工 合同法律关系，而非房屋买卖合同关系。关于付款的期限，违约

责任等合同条款及修改条款（附件）均是参照施工工程款的进度 来进行约定，所以证据1的内容存在多处自相矛盾的地方。其次, 证据1为申请人提供的格式合同，以格式条款的方式加重了被申 请人的违约责任，.双方的权利义务不对等。

证据2：已付房款收据。该证据证明被申请人的付款情况。 申请人支付了第L 2期房款。

被申请人对证据2的真实性，合法性、关联性均予以认可。

证据3：《律师函》及快递单、妥投证明。该证据证明申请 人委托律师向被申请人发函催促履行协议义务。

被申请人对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认。 无证据显示被申请人已签收律师函。

证据4：《民事委托代理合同》及律师费发票。该证据证明 申请人委托律师办理本案并支付了律师代理费。

被申请人对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认。 被申请人认为缺少付款凭证，没有合同、法律依据。发票只是完 税凭证。 、

四、仲裁庭意见

根据庭审查明的事实，仲裁庭的意见为：

（一）关于《商品房买卖合同》及附件的效力

本案申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，被申请人 主张双方的基础法律关系为建设工程施工合同法律关系而非房 屋买卖合同关系，但被申请人提交的证据材料并不能证明被申请 人的上述主张。仲裁庭认为，申请人与被申请人于2017年11 月27日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实 意思表示，签约主体适格，其内容和形式没有违反法律、行政法 规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同 约定了付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任，双方当事人 均应依约履行。双方当事人关于“《商品房买卖合同》与附件七 《补充协议》不一致的,以补充协议为准”的约定合法有效。

（二）关于申请人要求解除申请人与被申请人签订的《商品 房买卖合同》的仲裁请求

申请人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条付 款方式的约定，被申请人应在2018年12月12日前支付第三期 房款XXX元，在2019年5月30日前支付第四期房款XXX 元》被申请人未按期支付第三期和第四期款房款，已构成违约。 申请人同时认为依据《补充协议》第四条第二款约定“只要被申 请人逾期付款超过本合同第八条约定期限的，无论申请人是否催 告即有权解除合同。”被申请人称申请人并未行使单方的合同解 除权利，申请人发出的律师函从未明确使用解除合同字眼。仲裁 庭认为,被申请人存在逾期付款的行为,已达到双方签订的《商 品房买卖合同》及附件约定的解除合同标准。根据《中华人民共 和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要 债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，以及涉案合同 附件七《补充协议》第四条第二款的约定，仲裁庭认为申请人请 求解除合同既符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法 律规定，也有双方签订的合同依据。因此，对申请人要求解除《商 品房买卖合同》的仲裁请求，仲裁庭予以支持。

事实上，申请人亦于2019年3月对被申请人发出了书面逾 期催告，被申请人经催告后仍未支付所欠房款。仲裁庭认为，尽 管申请人对被申请人发出的律师函并未明示“解除合同”，但申 请人明确要求被申请人于2019年3月29日前向申请人履行付款 义务（包括支付逾期付款违约金）及后续合同义务，否则申请人 将寻法律途径追究被申请人的违约责任。根据涉案合同的约定， 申请人有权向本会提交书面仲裁申请,要求通过仲裁裁决解除 《商品房买卖合同》。故仲裁庭同意裁决解除《商品房买卖合同》。

（三）关于裁决因被申请人导致《商品房买卖合同》备案注 销、预告登记注销等解除合同手续延期办理，被申请人应按日向 申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申请人配合办理完 毕注销手续的仲裁请求

《补充协议》第十九条关于合同注销登记约定：无论何种原 因导致本合同解除的，如本合同已办理了备案或预告登记手续, 双方应当互相配合在本合同解除之日起15日内共同办理完结注 销手续。《补充协议》第十九条还约定如因被申请人原因导致注 销手续延期办理的，申请人有权顺延向被申请人退还已支付房款 余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间且被申请 人应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申请人 配合办理完毕注销手续。

仲裁庭已查明，涉案房屋于2019年7月19日被苍溪县监察 委员会查封，现涉案房屋处于查封状态。双方当事人对广州市不 动产登记查册表载明的上述内容均无异议。

仲裁庭认为，根据双方的合同约定，合同备案注销、预告登 记注销应由双方互相配合共同办理貝而注销手续违约金的仲裁请 求为被申请人预期违约的裁项，且本案合同注销手续涉及其它正 在进行的案件程序。因此,仲裁庭对申请人的上述仲裁请求在本 案中不予处理。 .

（四）关于要求被申请人支付合同解除产生的违约金的仲 裁请求

被申请人主张《商品房买卖合同》逾期无法继续履行是由于 申请人的原因导致》涉案房屋被查封、被申请人的付款账户被冻 结，属于不可抗力。被申请人同意解除合同貝但主张不应承担合 同解除的违约赔偿责任。仲裁庭认为，即使涉案房屋被监察委查 封属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十 条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另 有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不 能克服的客观情况”及第一百零九条''当事人一方未支付价款或 者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，金钱债 务的迟延责任不得因不可抗力而免除，因此仲裁庭认为房屋查封 和付款账户冻结并不是导致被申请人逾期违约的决定因素。

在庭审调查中，申请人与被申请人一致确认《商品房买卖合 同》与《补充协议》不一致之处以《补充协议》规定为准，且申 请人与被申请人一致确认合同解除后被申请人应承担的违约责 任适用《补充协议》第四条约定。

仲裁庭查明，被申请人已交纳第一期和第二期涉案房屋购房 款共计883196元，尚未向申请人支付第三期和第四期房款，即 累计应付款共计XXX元。被申请人确认累计应付款数额，但 主张违约金按累计应付款的20%过高,应予以调整到按未付款金 额的同期贷款利率计算。被申请人认为《商品房买卖合同》是申 请人出具的格式版本,申请人作为开发商利用优势地位,通过格 式条款约定不对等的违约责任，被申请人最多在申请人的实际损 失（逾期付款金额涉及的贷款利息损失）范围内承担赔偿责任。

仲裁庭通过庭审调查得知，申请人与被申请人签订《商品房 买卖合同》及其附件时，已明确告知被申请人双方适用不同的违 约责任条款。仲裁庭认为，涉案合同没有以合法形式掩盖非法目 的,被申请人在清楚明白上述条款内容的前提下,其与申请人签 订涉案合同的意愿是真实的。合同内容和形式没有违反法律法规 的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当 事人均应依约履行。本案中，申请人未主张合同解除前的逾期利 息，仅主张按照双方约定的累计应付款20%计收违约金，仲裁庭 认为，该项违约金的仲裁请求符合法律规定和合同约定，仲裁庭 予以尊重。

因此，仲裁庭认为，本案中违约金计算的基数为《补充协议》 第四条约定的“累计应付款”即累计欠款，也即总房款减去已付 房款。违约金计收标准为“累计应付款”的20%o计算公式为* ［总房款 XXX 元-已付款（ 50000 元 +391598 元 +441598 元）］*20%=XXX元*20%=706556. 6元］。因此，申请人请求被 申请人支付合同解除的违约金706556. 6元，仲裁庭予以支持。

（五） 关于申请人要求被申请人承担律师费的仲裁请求

根据《仲裁规则》第七十四条第（三）（四）项的规定*仲 裁庭可以在裁决书中栽定败诉方补偿胜诉方因办理案件所支出 的合理费用（包括律师服务费、保全费、公证费等），但律师费 最多不超过胜诉金额的百分之十五。

申请人与广东XX于2019年10月17日签订《委 托律师代理民商事案件合同书》并开具广东增值税普通发票，可 以证明申请人为本案实际支付律师费15000元。仲裁庭认为，申 请人支付的律师费是因办理本案而支付的合理费用，且未超过胜 诉金额的百分之十五，被申请人应予以补偿，故仲裁庭对申请人 请求裁决被申请人向申请人支付律师费15000元的仲裁请求予 以支持。

（六） 关于本案仲裁费的承担

本案因被申请人违约行为引起，申请人的仲裁请求基本得到 仲裁庭支持，因此，仲裁庭认定本案仲裁费52308元，由被申请 人承担。

（七） 关于申请人要求有权从被申请人已付款中直接扣除被 申请人应支付申请人的款项的仲裁请求

根据《补充协议》第十八条第三项约定：本合同及补充协议 解除之日起，申请人拥有对该商品房完全的所有权。合同解除后, 申请人有权于退款时扣除被申请人应向申请人支付的违约金等 费用，仲裁庭认为,申请人有权直接扣除被申请人已付的款项 883196元（50000元+391598元+441598元）,故对于申请人的 该项请求昌仲裁庭予以支持。

. 五、裁决

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第 九十七条、第一百零七条的规定，仲裁庭裁决如下:

（一） 解除申请人与被申请人于2017年n月27日签订的 《广州市商品房买卖合同》（预售）》（编号：201XXXX8341）；

（二） 对申请人要求由被申请人在合同解除之日起15日内 办理完结买卖合同备案注销、预告登记注销等解除合同的手续， 对因被申请人导致注销手续延期办理的，应按日向申请人支付总 房款万分之一的违约金直至被申请人配合办理完毕注销手续的 仲裁请求不予处理；

（三） 被申请人向申请人支付逾期付款违约金706556. 6元；

（四） 本案律师费15000元由被申请人承担；

（五） 本案仲裁费52308元，由被申请人承担（该费用已由 申请人预缴，本会不作退回，由被申请人迳付申请人）；

（六） 申请人有权从被申请人已付款883196元中直接扣除 上述（三）（四）（五）项中的款项。

上述裁决被申请人应付申请人的款项，自本裁决书送达之日 起十日内一次性支付给申请人。逾期支付，按照《中华人民共和 国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。