申请人：广州XX公司 住所：广州市黄埔区揽月路101号九层 法定代表人；文山，职务：执行董事

委托代理人：魏XX，广东XX律师 委托代理人:林XX,广东XX实习人员 被申请人：广州XX公司

住所：广州市高新技术产业开发区科学大道249号第9层 法定代表人；韩XX，职务：副总经理

委托代理人：陆XX，广东XX律师 委托代理人：梁XX，广东XX实习人 员

中国广州仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人广州物产 美通贸易有限公司（以下简称申请人）与被申请人广州行盛集团 有限公司（以下简称被申请人）于2017年11月27日签订的《广 州市商品房买卖合同（预售）》（编号：2017U28768X,以下简 称《商品房买卖合同》）中的仲裁条款，于2020年2月27日受 理了申请人关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。

根据《中国广州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规 则》)第十七条、第四十九条的规定，本会向被申请人送达了仲 裁通知书、仲裁申请书副本着《仲裁规则》、仲裁员名册等材料。 在《仲裁规则》规定的期限内，被申请人未提交书面答辩。

本案适用普通程序。在本会《仲裁规则》规定期限内，申请 人选定仲裁员郝X"被申请人选定仲裁员葛XX?双方未能共同 选定首席仲裁员。本会主任依法指定首席仲裁员王宁，于2020 年4月10日与仲裁员郝X、仲裁员葛XX组成本案仲裁庭。本 会按照《仲裁规则》的规定向双方当事人送达仲裁庭组成通知书。

仲裁庭于2020年4月25日依法不公开开庭审理本案》申请 人的委托代理人魏XX、林XX，被申请人的委托代理人陆XX、 梁XX到庭参加仲裁。

因(2020)穗仲案字第1952至1958号案件的申请人与被申 请人相同，争议标的类似，且仲裁庭组成一致，经各方当事人同 意，仲裁庭决定将上述案件合并审理，分案裁决。

仲裁庭根据《仲裁法》第五十一条的规定，对当事人进行调 解，双方未达成和解协议。

本案已审理终结，现予以裁决。

一、仲裁请求与答辩

申请人申请仲裁称：申请人和被申请人于2017年11月27 日签订了《商品房买卖合同》，约定被申请人以按揭付款的方式 购买申请人开发的保利鱼珠广场A-2栋1906房(房屋地址：黄 埔区黄埔大道东856号(A-2) 1906房，以下简称涉案房屋), 房屋总价XXX元，被申请人逾期付款的或者逾期办理按揭超 过90天,申请人有权解除合同。

合同签订后，被申请人未按照合同约定履行付款义务貝第3 期购房款XXX元、第四期购房款XXX元，至今已逾期超 过90日仍未支付。为此，申请人经与被申请人沟通，催告履行 协议义务,被申请人仍未支付拖欠款项。

申请人认为，被申请人的违约行为严重侵害了申请人的合法 权益，根据合同约定，申请人有权解除房屋买卖合同并要求违约 金。被申请人应当在合同解除之日起15日内办理完结买卖合同 注销、预告登记注销等解除合同的手续。另根据合同附件七补充 协议的约定，合同解除后，申请人有权于退款时扣除被申请人应 向申请人支付的违约金等费用，为维护申请人的合法权益，特申 请仲裁。

申请人的仲裁请求为：（一）裁决解除申请人与被申请人签 订的保利鱼珠广场A-2栋1906房《商品房买卖合同》，由被申 请人于合同解除之日起15目内办理完结买卖合同备案注销、预 告登记注销等解除合同的手续，如因被申请人导致注销手续延期 办理的，应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申 请人配合办理完毕注销手续；裁决被申请人向申请人支付违约金 894833. 4元（违约金为累计应付款〈累计应付款二总房款-已付款 二XXX-50000-509271 -559271二XXX〉的 20%）；（二）裁 决被申请人承担申请人因解除合同而支付的律师费15000元；

（三）裁决本案仲裁费由被申请人承担；（四）裁决上述（一） （二）（三）项被申请人应付申请人的款项X申请人有权从被申 请人已付款中直接扣除。

被申请人当庭出示并经申请人质证的证据有：

证据1：《XXX2016-2018年度铝合金门窗工程东南片 区区域采购合作协议》、国家企业信用信息公示系统。该证据证 明子公司广州XX公司是XXX的战略合 作方，双方因工程施工关系而购买签订房屋买卖合同。

申请人对证据1的真实性、合法性在形式上予以认可，对关

联性不予认可。合作协议的合同相对方非申请人单位，与本案没 有关联。

证据2：国家企业信用信息公示系统。该证据证明申请人是 XXX在鱼珠广场项目的项目公司。

申请人对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予 认可。申请人的企业登记信息与本案案情无直接联系。

证据3：查封通知书。

证据4：冻结财产通知书。

证据3、证据4共同证明合同无法履行原因在于申请人原因 造成不可抗力出现并导致涉案买卖房屋及应付款账户均被冻结。

申请人对证据3、4的真实性、合法性在形式上予以认可， 对关联性不予认可。两份证据不能作为被申请人逾期付款的理 由，且监察委对被申请人采取了强制性措施应当是被申请人单位 出现了涉嫌违法犯罪的基础事实，与申请人单位无关。申请人单 位一直正常对外运营销售。

证据5：保利鱼珠广场现房价。该证据证明涉案房屋购买时 房价2. 7万/rtf,现已升值3. 5万/m²,7套涉案房屋总面积1205. 6 rtf升值960余万元，证明申请人合同解除后不仅没有损失，还有 升值收益。

申请人对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。

申请人当庭及庭后补充5份证据，根据《仲裁规则》第三十 五条规定，仲裁庭予以接受，补充证据如下（序号承上）：

证据6：房屋查册表。该证据证明因申请人一方控股股东的 高管涉及职务犯罪，被申请人配合监察委的调查，导致涉案房屋 被查封O

申请人对证据Q的真实性、合法性予以认可3对关联性的意 见为:房屋确实处于查封状态。

证据7m商品房买卖合同K成都保利中心』。

证据8：抵扣协议书【成都保利中心】0

证据9：XX公司出具抵房款的《收 据》【保利港湾、江上明珠项目】。

证据7至证据9共同证明被申请人及其子公司在西部四川、 重新等保利多个项目均有参与施工建设，而且均被要求与保利集 团的关联公司签订《购房协议》和《抵扣协议书》，工程款与房 款进行相互抵扣债务，已形成交易习惯。

证据10：保利鱼珠港基本信息。该证据证明涉案房屋已升 值均价3. 5万元/ml被申请人购买时均价2.7万元/就，现升值 964. 5万元，即升值26%。

申请人对证据7至证据10的质证意见：第一，被申请人补 充提交的四份证据均已超过举证期限，不应被仲裁庭釆X。根据 《仲裁规则》第三十五条第二款的规定，当事人应当自收到受理 通知书或者仲裁通知之日起十五日内完成举证。本案的被申请人 庭后补交的四份证据均已超过举证期限，申请人不同意采纳作为 本案的新证据，申请人认为，若仲裁庭釆X了该证据，有违公平

公正、诚实信用原则，且该四份补充证据均与本案无任何关联性。 第二，申请人认为，本案的基础法律关系应是商品房买卖合同纠 纷，被申请人所补充提交的证据与本案不存在任何关联性。经开 庭审理，本案基础法律关系应是商品房买卖合同纠纷，被申请人 所补充提交的四份证据，合同相对方均不是申请人，合同内容也 不涉及涉案房屋，据此，被申请人补充提交的四份证据与本案不 存在任何的关联性,不能作为被申请人逾期付款的理由。根据被 申请人在庭上提交的证据显示，被申请人单位的账户及其它资产 均被监察委釆取强制措施，实际上被申请人是因其自身原因被采 取强制措施，即被申请人单位可能存在违法犯罪的事实，这同样 不能作为被申请人逾期付款的理由。而申请人单位的保利鱼珠港 项目一直在正常运营及销售中，申请人盼能尽早解除涉案购房合 同，以便于尽早重新出售涉案房屋。故申请人认为，被申请人庭 后补交的四份证据均已超过举证期限，仲裁庭不应予以接受。况 且本案的基础法律关系应是商品房买卖合同纠纷，被申请人补充 提交的证据与本案均不存在任何的关联性，均不能作为被申请人 违约、逾期付款的理由。

三、事实认定

本案经开庭审理，根据当事人的陈述、举证、质证、辩论以 及庭审调查情况，仲裁庭查明：

（一）本案基础法律关系是商品房买卖

1. 申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》

2017年11月27日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合 同》,约定被申请人向申请人购买涉案房屋保利鱼珠广场A-2 幢19层1906号房，建筑面积共213.4014平方米貝其中套内面 积15L3186平方米.共有分摊面积约62. 0828平方米，总房款 为XXX元貝用途为办公。

2. 涉案《商品房买卖合同》附件

涉案合同还包含以下附件：附件一房地产平面层图蕾附件三 申请人针对该商品房所作具体的说明（含广告）、附件四售楼计 划书（含车位、车库数量、租售方式、租金标准或最高售价等情 况）、附件五前期物业服务合同、附件六装饰、设备标准、附件 七本合同补充协议组成。

附件七《补充协议》第二十二条约定：本补充协议是《商品 房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本 补充协议不一致的，以本补充协议为准。申请人已提示被申请人 注意本合同和补充协议中有关被申请人责任条款及申请人免责 的内容，被申请人已清楚所有条款的含义，且无异议和不明确之 处。在该附件尾页，申请人与被申请人盖X确认。

（二）被申请人逾期支付房款及违约责任

1. 被申请人逾期付款的事实

《商品房买卖合同》第八条约定：申请人同意被申请人按下 列方式支付房款:“第1期:在2017-11-06前支付559271元; 第 2 期：在 2017-12-12 前支付 559271 元；第 3 期：在 2018-12^12 前支付XXX元；第4期：在2019-05-30前支付XXX元。” 申请人提供的收款收据显示：被申请人于2017年9月8日支付 涉案房屋定金50000元，于2017年U月6日支付首期款509271 元，于2017年12月13日支付二期房款559271元。被申请人未 按合同约定支付第三期，第四期房款。

2. 逾期付款违约责任的约定

《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款的违约责任约定如 下*如果被申请人未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款 支付至预售款监控账号，申请人有权要求被申请人每日按未支付 房价款0.05%的标准支付违约金；经申请人催告，逾期超过90 日仍未支付的，申请人有权解除合同。申请人要求解除合同的， 申请人应自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日 内，将被申请人已支付房价款退还给被申请人。

《补充协议》第四条将“申请人要求解除合同的.申请人应 自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日内，将被申 请人已支付房价款退还给被申请人”的约定修改为：“无论被申 请人以何种方式付款，只要被申请人逾期付款超过本合同第八条 约定期限的，无论申请人是否催告即有权解除合同，申请人要求 解除合同的，被申请人应按累计应付款的20%向申请人支付违约 金。”

3. 逾期金额及违约金的计收

《商品房买卖合同》第十条约定逾期付款的违约责任为按日 支付0. 05%；《补充协议》第四条约定被申请人逾期付款超过约 定期限的，申请人要求解除合同的，被申请人应按累计应付款的 20%向申请人支付违约金。本案“累计应付款"为总房款减去已 付房款后剩余的款项，.即总房款XXX元-已付款（50000元 +509271 元+559271 元）=XXX 元。

（三）涉案《商品房买卖合同》的解除

1. 解除合同的约定

《商品房买卖合同》第十条约定：如果被申请人未能按照本 合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，申请 人有权要求被申请人每日按未支付房价款0. 05%的标准支付违 约金；经申请人催告,逾期超过90日仍未支付的,申请人有权 解除合同。申请人要求解除合同的，申请人应自其要求解除合同 通知书到达被申请人之日起10日内，将被申请人已支付房价款 退还给被申请人。

《补充协议》第四条将“申请人要求解除合同的，申请人应 自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日内，将被申 请人已支付房价款退还给被申请人”修改为：“无论被申请人以 何种方式付款，只要被申请人逾期付款超过本合同第八条约定期 限的，无论申请人是否催告即有权解除合同，申请人要求解除合 同的，被申请人应按累计应付款的20%向申请人支付违约金。”

《补充协议》第十八条关于合同解除的补充第3款约定：本 合同及补充协议解除之日起，申请人拥有对该商品房完全的所有 权。合同解除后，申请人有权于退款时扣除被申请人应向申请人 支付的违约金等费用。

2. 申请人已书面催告被申请人逾期

涉案第三期房款自.2018年12月12日到期后君被申请人逾 期一直未支付。申请人于2019年3月22日通过广州正大联合律 师事务所用XXX快递向被申请人发出《律师函》（（2019）粤正 大律函字第1286号）,告知被申请人逾期付款已构成违约,要 求被申请人于2019年3月29日前向申请人履行付款义务（包括 支付逾期付款违约金），并严格按照《商品房买卖合同》约定履 行后续合同义务，否则申请人将依据《商品房买卖合同》约定另 寻法律途径追究被申请人的违约责任。

（四） 涉案房屋的登记情况

1. 涉案房屋已经备案登记

申请人已按照法律规定办理涉案房屋合同备案及预告登记 手续。

2, 涉案房屋处于查封状态

查册时间为2020-4-21的《广州市不动产登记查册表》载明， 涉案房屋于2019年7月19日被苍溪县监察委员会查封。目前仍 然处于查封状态。

（五） 仲裁庭查明的其它事实

1.四川省苍溪县监察委于2019年7月19日向被申请人、广 州行盛玻璃幕墙工程有限公司发出查封扣押通知书，涉案房屋被

查封，被申请人用于支付涉案房屋房款的付款账户被冻结。被申 请人无其他付款账户O

2. 《补充协议》第十九条约定了涉案房屋的注销登记：无论 何种原因导致本合同解除的，如本合同已办理了备案或预告登记 手续，双方应当相互配合在本合同解除之日起15日内共同办理 完结注销手续。

3. 《补充协议》第十九条约定了涉案房屋注销登记的违约责 任M如因被申请人原因导致注销手续延期办理的，申请人有权顺 延向被申请人退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）和利 息（如有）的时间，且被申请人应按日向申请人支付总房款万分 之一的违约金直至乙方配合办理完毕注销手续。

4. 申请人因本案支出律师费15000元。

四、仲裁庭意见

根据庭审查明的事实，仲裁庭的意见为M

（一）关于《商品房买卖合同》及附件的效力

本案申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，被申请人 主张双方的基础法律关系为建设工程施工合同法律关系而非房 屋买卖合同关系，但被申请人提交的证据材料并不能证明被申请 人的上述主张。仲裁庭认为，申请人与被申请人于2017年11 月27日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实 意思表示，签约主体适格，其内容和形式没有违反法律、行政法 规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同

约定了付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任,双方当事人 均应依约履行。双方当事人关于“《商品房买卖合同》与附件七 《补充协议》不一致的,以补充协议为准”的约定合法有效。

（二）关于申请人要求解除申请人与被申请人签订的《商品 房买卖合同》的仲裁请求

申请人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条付 款方式的约定，被申请人应在2018年12月12日前支付第三期 房款XXX元，在2019年5月30日前支付第四期房款XXX 元，被申请人未按期支付第三期和第四期款房款，已构成违约。 申请人同时认为依据《补充协议》第四条第二款约定“只要被申 请人逾期付款超过本合同第八条约定期限的，无论申请人是否催 告即有权解除合同。”被申请人称申请人并未行使单方的合同解 除权利，申请人发出的律师函从未明确使用解除合同字眼。仲裁 庭认为，被申请人存在逾期付款的行为，已达到双方签订的《商 品房买卖合同》及附件约定的解除合同标准。根据《中华人民共 和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要 债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，以及涉案合同 附件七《补充协议》第四条第二款的约定，仲裁庭认为申请人请 求解除合同既符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法 律规定，也有双方签订的合同依据。因此，对申请人要求解除《商 品房买卖合同》的仲裁请求，仲裁庭予以支持。

事实上，申请人亦于2019年3月对被申请人发出了书面逾 期催告，被申请人经催告后仍未支付所欠房款。仲裁庭认为”尽 管申请人对被申请人发出的律师函并未明示“解除合同"，但申 请人明确要求被申请人于2019年3月29日前向申请人履行付款 义务（包括支付逾期付款违约金）及后续合同义务，否则申请人 将寻法律途径追究被申请人的违约责任。根据涉案合同的约定貝 申请人有权向本会提交书面仲裁申请，要求通过仲裁裁决解除 《商品房买卖合同》。故仲裁庭同意裁决解除《商品房买卖合同》。

（三）关于裁决因被申请人导致《商品房买卖合同》备案注 销、预告登记注销等解除合同手续延期办理，被申请人应按日向 申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申请人配合办理完 毕注销手续的仲裁请求

《补充协议》第十九条关于合同注销登记约定：无论何种原 因导致本合同解除的，如本合同已办理了备案或预告登记手续， 双方应当互相配合在本合同解除之日起15日内共同办理完结注 销手续。《补充协议》第十九条还约定如因被申请人原因导致注 销手续延期办理的，申请人有权顺延向被申请人退还已支付房款 余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间且被申请 人应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申请人 配合办理完毕注销手续。

仲裁庭已查明，涉案房屋于2019年7月19日被苍溪县监察 委员会查封，现涉案房屋处于查封状态。双方当事人对广州市不 动产登记查册表载明的上述内容均无异议。

仲裁庭认为，根据双方的合同约定，合同备案注销、预告登 记注销应由双方互相配合共同办理，而注销手续违约金的仲裁请 求为被申请人预期违约的裁项，且本案合同注销手续涉及其它正 在进行的案件程序。因此，仲裁庭对申请人的上述仲裁请求在本 案中不予处理。

（四）关于要求被申请人支付合同解除产生的违约金的仲 裁请求

被申请人主张《商品房买卖合同》逾期无法继续履行是由于 申请人的原因导致，涉案房屋被查封、被申请人的付款账户被冻 结，属于不可抗力。被申请人同意解除合同，但主张不应承担合 同解除的违约赔偿责任。仲裁庭认为，即使涉案房屋被监察委查 封属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十 条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另 有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不 能克服的客观情况”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或 者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，金钱债 务的迟延责任不得因不可抗力而免除，因此仲裁庭认为房屋查封 和付款账户冻结并不是导致被申请人逾期违约的决定因素。

在庭审调查中，申请人与被申请人一致确认《商品房买卖合 同》与《补充协议》不一致之处以《补充协议》规定为准，且申 请人与被申请人一致确认合同解除后被申请人应承担的违约责 任适用《补充协议》第四条约定。