申请人M广州物产美通贸易有限公司

住所：广州市黄埔区揽月路101号九层

法定代表人：文山，职务：执行董事

委托代理人；魏XX，广东XX律师

委托代理人；林XX，广东XX实习人员

被申请人：广州XX公司

住所：广州市高新技术产业开发区科学大道249号第9层

法定代表人：韩XX，职务：总经理

委托代理人：陆XX，广东XX律师

委托代理人：梁XX，广东XX实习人 员

中国广州仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人广州物产 美通贸易有限公司（以下简称申请人）与被申请人广州行盛集团 有限公司（以下简称被申请人）于2017年11月27日签订的《广 州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201XXXX8529,以下简 称《商品房买卖合同》）中的仲裁条款，于2020年2月27日受 理了申请人关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。

根据《中国广州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规 则》）第十七条、第四十九条的规定，本会向被申请人送达了仲 裁通知书、仲裁申请书副本?《仲裁规则》％仲裁员名册等材料。 在《仲裁规则》规定的期限内3被申请人未提交书面答辩。

本案适用普通程序。在本会《仲裁规则》规定期限内，申请 人选定仲裁员郝X,被申请人选定仲裁员葛XX,双方未能共同 选定首席仲裁员。本会主任依法指定首席仲栽员王宁，于2020 年4月9日与仲裁员郝X、仲裁员葛XX组成本案仲裁庭。本会 按照《仲裁规则》的规定向双方当事人送达仲裁庭组成通知书。

仲裁庭于2020年4月25日依法不公开开庭审理本案，申请 人的委托代理人魏XX、林XX、被申请人的委托代理人陆XX、 梁XX到庭参加仲裁。

因（2020）穗仲案字第1952至1958号案件的申请人与被申 请人相同，争议标的类似,且仲裁庭组成一致,经各方当事人同 意，仲裁庭决定将上述案件合并审理，分案裁决。

仲裁庭根据《仲裁法》第五^一条的规定,对当事人进行调 解，双方未达成和解协议。

本案已审理终结，现予以裁决。

一、仲裁请求与答辩

申请人申请仲裁称：申请人和被申请人于2017年11月27 日签订了《商品房买卖合同》，约定被申请人以按揭付款的方式 购买申请人开发的保利鱼珠广场A-2栋1908房（房屋地址：黄 埔区黄埔大道东856号（A-2） 1908房，以下简称涉案房屋）， 房屋总价XXX元x被申请人逾期付款的或者逾期办理按揭超 过90天,申请人有权解除合同。

合同签订后，被申请人未按照合同约定履行付款义务，第3 期购房款XXX元，第四期购房款XXX元富至今已逾期超 过90日仍未支付。为此，申请人经与被申请人沟通歹催告履行 协议义务，被申请人仍未支付拖欠款项。

申请人认为，被申请人的违约行为严重侵害了申请人的合法 权益貝根据合同约定，申请人有权解除房屋买卖合同并要求违约 金。被申请人应当在合同解除之日起15日内办理完结买卖合同 注销、预告登记注销等解除合同的手续。另根据合同附件七补充 协议的约定，合同解除后，申请人有权于退款时扣除被申请人应 向申请人支付的违约金等费用,为维护申请人的合法权益,特申 请仲裁。

申请人的仲裁请求为：（一）裁决解除申请人与被申请人签 订的保利鱼珠广场A-2栋1908房《商品房买卖合同》，由被申 请人于合同解除之日起15日内办理完结买卖合同备案注销、预 告登记注销等解除合同的手续，如因被申请人导致注销手续延期 办理的，应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金直至被申 请人配合办理完毕注销手续；裁决被申请人向申请人支付违约金 576098. 2元（违约金为累计应付款〈累计应付款二总房款-已付款 =XXX5XXXX310062-360062=XXX＞的 20%）；（二）裁 决被申请人承担申请人因解除合同而支付的律师费15000元；

（三）裁决本案仲裁费由被申请人承担;（四）裁决上述（一） （二）（三）项被申请人应付申请人的款项》申请人有权从被申 请人已付款中直接扣除。

申请人当庭明确，第（一）项仲裁请求分为三小点：一是裁 决解除申请人与被申请人签订的保利鱼珠广场A-2栋1908房《广 州市商品房买卖合同》（合同编号:201XXXX8529）；二是裁决 因被申请人导致买卖合同备案注销、预告登记注销等解除合同手 续延期办理，被申请人应按日向申请人支付总房款万分之一的违 约金直至被申请人配合办理完毕注销手续；三是裁决被申请人向 申请人支付违约金576098. 2元（违约金为累计应付款〈累计应付 款二总房款-已付款=XXX-50000-310062-360062二XXX〉的 20%） 0

被申请人答辩称：

一、商品房买卖合同无法履行的原因在于申请人原因造成不 可抗力出现并导致涉案买卖房屋及对应付款账户均被冻结。被申 请人子公司广州XX公司作为保利发展控股 集团股份有限公司（以下称“保利地产”）的建设战略合作方， 是保利多个项目的施工方参与方（证据1）,申请人是XXX 在鱼珠广场项目的项目公司（证据2）,但被申请人被要求必须 认购部分房屋，在支付首期款项后，剩余款项以后续结算的工程 款进行冲抵，从而签订《商品房买卖合同》。由于XXX副总、 西XX涉及刑事犯罪，并牵连到西部公司所有合 作的建设单位，包括被申请人XX公司及法定代表人、大股东翁 华银，从而涉案买卖房屋（证据3）及对应付款账户（证据4） 均被冻结。因此，商品房买卖合同无法履行是客观不可抗力原因 造成，现被申请人同意解除合同，但不应当要求被申请人承担任 何商品房买卖合同解除的违约赔偿责任。

二、 商品房买卖合同无法履行的责任在于申请人，被申请人 无需承担任何违约责任。商品房买卖合同由于工程施工关系而购 买，无法履行由于XX公司自身领导层涉及刑事案件，侦查部门 在没有查明被申请人XX公司任何责任，也没有对被申请人行盛 公司提起任何法律刑事程序情况下，冻结被申请人资产，包括涉 案房屋及账户。因此，商品房买卖合同无法履行主要责任在于保 利方面，即申请人，被申请人无需对商品房买卖合同无法履行承 担违约责任。

三、 申请人主张逾期付款违约金按累计应付款的20%过高, 最多应予以调整到按未付款金额的同期贷款利率计算。首先，由 于合同为申请人的格式合同，应参照申请人逾期交房违纟勺责任 10%支付违约金来调整违约金标准。商品房买卖合同是申请人出 具的格式版本，双方签订的合同附件七补充协议中，第四点关于 逾期付款约定“乙方逾期超过本合同第八条约定的期限，申请人 要求解除合同的，乙方应按累计应付款的20%向申请人支付违约 金”与第七点关于延期交房约定“逾期超过90日乙方要求解除 合同的，双方同意不计赔实际损失，由申请人按不超过总房价款 的10%向乙方支付违约金”的违约责任中，双方的违约责任明显 不对等,有失公平，申请人作为开发商利用优势地位,通过格式 条款约定不对等的违约责任。因此，被申请人认为违约金过高应 参照申请人违约责任10%支付违约金。其次》申请人的实际损失 就是未付款的贷款利息损失,如果被申请人需要承担违约责任, 也只是就其实际损失承担违约责任。根据《合同法司法解释二》 第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第 二款规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”可见申请人 的实际损失为逾期付款金额涉及的贷款利息损失。因此，申请人 主张违约金20%已髙于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损 失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 被申请人最多在申请人的实际损失（逾期付款金额涉及的贷款利 息损失）范围内承担赔偿责任。

四、目前涉案房屋已升值，解除合同后申请人不仅没有损失, 反而还有升值收益。被申请人在购买涉案房屋时，均价每平方 2. 7万，目前涉案房屋已升值到市场均价3. 5万元（证据5） , 7 套涉案房屋总面积1205. 6方，共升值964. 5万元。合同解除后， 被申请人损失了这部分升值，由申请人获得。

综上所述，被申请人认为商品房买卖合同无法履行在于申请 人领导层涉嫌刑事犯罪而出现的不可抗力原因，从而无理由冻结 涉案房屋及账户并导致合同无法履行；同时，申请人的实际损失 为逾期付款金额涉及的贷款利息损失。故而，恳请仲裁庭查明案 件事实,依法驳回申请人的违约赔偿请求。

二、举证与质证

申请人围绕其主张提供并经被申请人质证的证据有M

证据1：《商品房买卖合同》。该证据证明申请人与被申请 人签订了买卖合同，并约定了付款方式、时间及违约责任。合同 签订时间是2017年11月27日，见证据第22页前掌部分。房屋 总金额XXX元，见证据第8页，买卖合同第七条第一款。付 款方式为其他付款方式，在买卖合同第八条第四款，见证据第 11页，共分四期支付。逾期付款的违约责任在买卖合同第十条 及附件七中第四条第二款，见证据第31页。根据附件七第十八 条第三款，见证据40页，申请人有权于退款时扣除被申请人应 向申请人支付的违约金费用。双方约定的关于合同注销登记的条 款及违约责任在附件七第十九条，见证据40页。

被申请人对证据1的真实性予以认可，对合法性、关联性不 予认可。原因在于：首先，双方的基础法律关系为建设工程施工 合同法律关系，而非房屋买卖合同关系。关于付款的期限，违约

三、事实认定

本案经开庭审理，根据当事人的陈述、举证、质证、辩论以 及庭审调查情况，仲裁庭查明：

（一）本案基础法律关系是商品房买卖

L申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》

2017年11月27日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合 同》，约定被申请人向申请人购买涉案房屋保利鱼珠广场A-2 幢19层1908号房，建筑面积为135. 301平方米，总房款为 XXX元？用途为办公。

2.涉案《商品房买卖合同》附件

涉案合同还包含以下附件m附件一房地产平面层图，附件三 申请人针对该商品房所作具体的说明（含广告）、附件四售楼计 划书（含车位、车库数量、租售方式、租金标准或最髙售价等情 况）、附件五前期物业服务合同、附件六装饰、设备标准、附件 七本合同补充协议组成。

附件七《补充协议》第二十二条约定：本补充协议是《商品 房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本 补充协议不一致的，以本补充协议为准。申请人已提示被申请人 注意本合同和补充协议中有关被申请人责任条款及申请人免责 的内容，被申请人已清楚所有条款的含义，且无异议和不明确之 处。在该附件尾页，申请人与被申请人盖X确认。

（二）被申请人逾期支付房款及违约责任

L被申请人逾期付款的事实

《商品房买卖合同》第八条约定：申请人同意被申请人按下 列方式支付房款：“第1期：在2017-11-06前支付360062元; 第 2 期：在 2017-12-12 前支付 360062 元；第 3 期：在 2018-12-12 前支付XXX元；第4期：在2019-05-30前支付XXX元。” 申请人提供的收款收据显示*被申请人于2017年9月8日支付 涉案房屋定金50000元，于2017年11月6日支付首期款310062 元，于2017年12月13日支付二期房款360062元。被申请人未 按合同约定支付第三期*第四期房款。

2’逾期付款违约责任的约定

《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款的违约责任约定如 下：如果被申请人未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款 支付至预售款监控账号，申请人有权要求被申请人每日按未支付 房价款0.05%的标准支付违约金；经申请人催告，逾期超过90 日仍未支付的，申请人有权解除合同。申请人要求解除合同的， 申请人应自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日内， 将被申请人已支付房价款退还给被申请人。

《补充协议》第四条将“申请人要求解除合同的，申请人应 自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日内，将被申 请人已支付房价款退还给被申请人”的约定修改为：“无论被申 请人以何种方式付款，只要被申请人逾期付款超过本合同第八条 约定期限的，无论申请人是否催告即有权解除合同，申请人要求 解除合同的，被申请人应按累计应付款的20%向申请人支付违约 金。”

3,逾期金额及违约金的计收

《商品房买卖合同》第十条约定逾期付款的违约责任为按日 支付0. 05%；《补充协议》第四条约定被申请人逾期付款超过约 定期限的，申请人要求解除合同的歹被申请人应按累计应付款的 20%向申请人支付违约金。本案“累计应付款”为总房款减去已 付房款后剩余的款项貝即总房款XXX元-已付款（50000元 +310062 元+360062 元）-XXX 元。

（三）涉案《商品房买卖合同》的解除

L解除合同的约定

《商品房买卖合同》第十条约定言如果被申请人未能按照本 合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，申请 人有权要求被申请人每日按未支付房价款0. 05%的标准支付违 约金;经申请人催告，逾期超过90日仍未支付的,申请人有权 解除合同。申请人要求解除合同的，申请人应自其要求解除合同 通知书到达被申请人之日起10日内，将被申请人已支付房价款 退还给被申请人。

《补充协议》第四条将“申请人要求解除合同的，申请人应 自其要求解除合同通知书到达被申请人之日起10日内，将被申 请人已支付房价款退还给被申请人”修改为：“无论被申请人以 何种方式付款，只要被申请人逾期付款超过本合同第八条约定期 限的，无论申请人是否催告即有权解除合同，申请人要求解除合 同的，被申请人应按累计应付款的20%向申请人支付违约金。”

《补充协议》第十八条关于合同解除的补充第3款约定：本 合同及补充协议解除之日起，申请人拥有对该商品房完全的所有 权。合同解除后，申请人有权于退款时扣除被申请人应向申请人

支付的违约金等费用O

2.申请人已书面催告被申请人逾期

涉案第三期房款自2018年12月12日到期后，被申请人逾 期一直未支付。申请人于,2019年3月22日通过广州正大联合律 师事务所用XXX快递向被申请人发出《律师函》（（2019）粤正 大律函字第1286号）,告知被申请人逾期付款已构成违约，要 求被申请人于2019年3月29日前向申请人履行付款义务（包括 支付逾期付款违约金）,并严格按照《商品房买卖合同》约定履 行后续合同义务，否则申请人将依据《商品房买卖合同》约定另 寻法律途径追究被申请人的违约责任。

（四） 涉案房屋的登记情况

1. 涉案房屋已经备案登记

申请人已按照法律规定办理涉案房屋合同备案及预告登记 手续。

2. 涉案房屋处于查封状态

查册时间为2020-4-21的《广州市不动产登记查册表》载明, 涉案房屋于2019年7月19日被苍溪县监察委员会查封。目前仍 然处于查封状态。

（五） 仲裁庭查明的其它事实

1.四川省苍溪县监察委于2019年7月19 0向被申请人、广 州行盛玻璃幕墙工程有限公司发出查封扣押通知书，涉案房屋被 查封，被申请人用于支付涉案房屋房款的付款账户被冻结。被申