二手房交易中，经常有代理人在没有业主委托书的情况下，代理业主出售房产，与买方签署房地产买卖合同。事后，如遇房价上涨，代理人或业主通常以合同无效为由，拒绝履行合同。

这种情况下，合同效力到底如何?买方权益如何保障?

重点法律条文：

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

风险规避建议：

1、代理人代签合同时，要求其出示委托人的公证授权委托书;

2、在代理人没有委托书的情况下，尽量与产权人电话沟通，并作电话录音，确保产权人同意出售房屋;

3、事后，尽早要求产权人补签合同，或出具公证委托书。

4、签署合同时，代理人没有提供委托书的，须在合同备注：卖方代理人保证已获得产权人的授权，有权代理产权人参阅并签署本合同，并保证产权人将遵照本合同的约定履行义务，如产生纠纷，代理人同意按照合同约定承担违约责任，买方已知悉相关情况。

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