每个市场主体都是“经济人”，追求经济利益的最大化，因此，在房价快速上涨或下跌的过程中，违约行为比比皆是;在泛泛的“道德”、“诚信”准则不足以约束时，违约金可谓一把利剑，约束着违约方。

点评：

1、总价款20%的违约金能否得到法院的支持?

通常，违约一方抱有侥幸心理，认为挞定就能解决问题，20%的违约金不一定得到法院支持，于是放任矛盾的扩大。

根据民法“意思自治”原则，既然买卖双方在合同中约定了20%的违约金，且这一约定并不违反法律的强制性规定，合法有效，应予以支持。

当然，另一方也可依据合同法第114条予以抗辩，即：约定的违约金过分高于造成的损失，申请法院予以适当减少。但即便如此，合同法这一规定也并未完全推翻违约金的约定，只是可以对金额予以适当调整。

实践中，虽然很多法院会根据违约的严重程度、主观恶意、实际损失等因素，对违约金予以适当调整，但全额支持20%违约金的案例也比比皆是。

2、高违约金的威慑作用

A、约束交易主体，在一方想违约时，违约金条款是强有力的谈判依据，促使买卖双方按约定履行合同，以便交易成功;

B、一方确需违约时，促使违约方和守约方积极地处理纠纷，达成和解协议，而不是挞定了事，消极地置之不理。

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