案情简介
2016年9月5日，张某与某公司签订《房屋租赁合同》，约定张某将某厂房出租给某公司使用，租赁期限自2016年9月5日至2021年9月5日，租金为每年130000元，每年9月5日前缴纳下一年租金，如逾期交租金张某有权终止合同。2018年4月17日，某城市管理综合执法局下发了《关于限期自行拆除违法建（构）筑物和清理违法建（构）筑物内物品的通知》，要求某公司于2018年5月15日前自行拆除该处违法建设的建（构）筑物和清理违法建（构）筑物内私有物品。2018年11月，涉案厂房被强制拆除。某公司起诉至法院，请求确认《房屋租赁合同》无效，由张某退还租金并赔偿损失。
法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，所附照片显示涉案房屋为铁棚钢架临时建筑，没有证据证实涉案房屋的建设获得了主管部门的批准，故该《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，涉案房屋由某公司占有使用，故某公司应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此某公司要求张某返还租金无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因涉案房屋被拆除，某公司另行搬迁厂房，其搬迁期间经营受到影响势必造成一定的经济损失，张某隐瞒了铁棚属临时建筑，无合法手续的事实，故张某应当赔偿。某公司在签订合同时未了解清楚铁棚搭建是否合法，在强拆通知后没有及时搬移相关机械设备，导致了损失的扩大。因此，双方均存在过错，对某公司的损失应按照5：5的比例由张某予以分担。
律师提示 合同效力判断是合同纠纷裁判的前提，属于法院主动审查的范围，即使当事人没有提出合同无效的请求，法院通常也会依职权对合同效力进行审查。房屋租赁合同纠纷中，合同当事方往往急于追究相对方的违约责任，却忽略对合同效力的审查，造成对诉讼预期的错误判断。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条等规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，在一审法庭辩论终结前仍未能取得经主管部门批准的，出租人与承租人签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，出租人和承租人签订书面租赁合同应当向房产管理部门登记，但该规定属于管理性规定，未办理租赁合同登记备案的并不影响合同的效力。 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。从理论上来讲，出租人应返还承租人已支付的租金，承租人应折价补偿出租人房屋占有使用费，两个费用可相互抵扣。合同约定的租金标准是当事人公平协商的结果，也在一定程度上反映市场价格，可作为折价补偿的参考标准，因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 租赁合同无效时，房屋租赁合同中约定的租金标准是房屋占有使用费的参照尺度，但并非唯一的判断因素。房屋占有使用费的确定还需考虑市场租金水平、承租人对租赁房屋的使用程度、双方对房屋交付和收回等过错程度等案件具体情况，不宜机械地按照无效租赁合同中约定的租金标准进行裁判。另外，房屋租赁合同无效，合同中约定的免租期条款同时无效，法院一般结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，及房屋能否正常使用等履行状况，基于公平原则确定免租期内的房屋占有使用费。 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，因租赁合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效的损失赔偿范围通常包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，不包括承租人的经营损失等间接损失。出租人对房屋本身是否为违章建筑等是明知的，也有义务保证其有权出租房屋，保证房屋符合合同约定的用途和目的，因此，出租人应对损失承担主要过错责任。同时，如承租人未尽到相应的审慎义务，未要求出租人出具房屋的产权证或审批手续的，应对损失承担次要过错责任。 综上，租赁合同无效时，承租人无需支付租金，但是应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。因租赁合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。 法律规定 1.《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 3.《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》 第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
