案情简介
2013年4月28日，某公司与张某签订《房屋租赁协议》，约定某公司将二楼物业约280平方米房屋租赁给张某，租期从2013年5月1日至2016年4月30日；年租金为5万元，先付后用，每季度预付一次；本协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。《房屋租赁协议》签订后，张某支付租金至2016年4月30日。2016年5月30日，某公司向张某发出通知，主要内容为《房屋租赁协议》租期已到，因公司运营原因决定终止租赁协议，请张某于2016年7月31日前搬离租赁房屋。因张某拒绝搬离，某公司向人民法院起诉，请求判令张某归还房屋并支付2016年5月1日起至实际归还房屋之日止按照5万元每年计算的房屋占用费。
法院经审理认为，某公司与张某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议约定租期从2013年5月1日至2016年4月30日，协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。张某答辩称租赁合同尚在履行期，2016年4月30日之后租赁合同自动延期2年，无需重新签订租赁合同。然而某公司在协议到期后，对自行延长两年存有异议，并书面通知张某于2016年7月31日前搬离诉争房屋，故上述租赁协议已经于2016年4月30日期满。《房屋租赁协议》已履行完毕，现双方存在不定期租赁合同关系，某公司要求张某搬离诉争房屋符合法律规定。法院遂支持了某公司的诉讼请求。
律师提示 合同当事方出于便利或其他目的，时常在期限性或持续性的合同中约定合同到期自动续约的条款，这样的约定是否有效呢？笔者梳理了各类实务案例及观点，以飨读者。 否定观点认为，自动续约条款违反平等协商、诚信原则，或违反法律法规之强制性规定，或构成格式条款不合理地排除一方法定权利加重另一方法定义务，因此，该条款约定无效。在租赁合同中，部分观点认为根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，自动续约条款无效，应视为不定期租赁。租赁期限超过二十年后自动续约的条款，普遍被认为违反了《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”的规定，属于无效约定。 肯定观点认为，自动续约条款是合同当事方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，因此，该条款约定有效。大多数司法实践案例支持肯定观点，但需要注意自动续约条款的文字表述需严谨。自动续约设置了前提条件或自动续约期限不明确，容易引起新的争议。笔者建议避免出现以下争议表述：“本协议一年一签，一年后到期如无其他情况自动续约一年”、“本合同到期自动延期至新合同签订为止”、“本协议到期后如无其他疑议可自行延长两年”、“合同到期后，除非双方协商一致，否则合同有效期则自动顺延。” 具备人身属性的劳动合同自动续约条款，因违反了《劳动合同法》第十二条关于合同类型的规定，排除了用人单位签订无固定期限劳动合同的义务和劳动者终止或变更劳动合同的权利， 一般倾向于认定自动续约条款无效。 综上，在普通的民事合同中，不违反法律法规强制性规定的，自动续约条款一般认定为有效约定。如出现违反公平、诚信原则等特殊情形，可依据具体情况予以调整。 法律规定 1.《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
