律师观点分析

原告王某与被告陈某签订《商铺买卖合同》，购买陈某名下一商铺，总房款为50万元，付款方式为分期付款，合同约定定金为5万元。截止起诉之日，王某共支付房款22万元。后陈某以王某未按时履行付款义务为由解除该合同，并将已付房款做为违约金全部没收。经王某几个月的交涉，陈某均拒绝协商退还房款，后王某向法院起诉，要求返还购房款22万元。经法院审理，考虑到王某的违约行为，遂根据公平原则判决陈某返还房款12万元。对于判决结果，王某表示不上诉。

本律师在接受委托后了解到：王某与陈某最初约定付款方式为按揭贷款，后不知何原因无法办理银行按揭，但陈某又不同意解除合同;无柰之下，王某只好改为分期付款的方式继续履行合同，后因无力继续付款，导致陈某单方解除合同。合同约定，买受人逾期超过30天未履行付款义务的，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金不予退回。

上述约定对王某极为不利，虽然王某也列举了对方的诸多的违约情况，但均无证据支持。最后法官综合考虑被告的实际损失及原告的履约情况，认为违约金标准明显过高，根据公平原则，酌情确定违约金为10万元。

结合本案中二手房买卖合同存在的问题，特别提醒买方应注意以下几点：

1.对于选择按揭付款方式的，应在交易前查询个人或夫妻双方的征信情况;并在认购书或合同中约定，无论何种原因不能按揭付款的，买方有权解除合同并退还预付款或定金;

2.查询房屋产权状况，真正的产权人是谁，是否有抵押、查封等情况;

3.定金的约定不要过高，本案中据说约定的定金是2万元，但开具的收据却变成为5万元;

4.认真查看合同条款，特别是双方的违约责任是否对等;

5.房屋买卖需要签署大量的法律文件，在签名前一定要认真看清楚内容，不要盲目的签名;

6.不要相信业务员或对方的口头承诺，要以文字的形式写入合同或补充协议中;

7.对于违约情况要及时收集证据，以备诉讼之需。