天津二手房买卖攻略

       事前防范远胜于事后救济。 实务中二手房买卖纠纷中常见的问题有“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题。为什么这类问题屡见不鲜？究其原因一是偏信中介、房产介绍，未调查核实，二是《房屋买卖合同》约定不明确、书写不规范。很多买卖双方所签订的房屋买卖合同都是从度娘上搜的范本或由中介公司提供的格式性合同。这些合同的内容或多或少都会存在一些问题。为此，特就合同中常见问题需要注意的事项作一梳理。

  一、 签订合同前应当注意的事项

    1、核对《房屋所有权证》要三看。

    一看房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致；

    二看房产证上共有情况；

    三看没有抵押，做他项权。

    法律风险提示：核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等；房屋共有的情况下，一方未经共有人同意而擅自出售房屋的情况，从而引发不必要的争端。当该房屋是“共同所有”时，需要该房的所有共有权人均同意出售此房屋并签字。

    2、现场核实。

    一是到房管局现场核实。买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房产证的真实性，是否存在影响房屋过户的情形：如贷款、查封等 。

    二是到所在辖区派出所核查该房能否落户，该房户口是否有人已落户，是否影响落户。

法律风险提示：如果该房已有人落户，一方面可能影响户口迁入，另一方面可能影响再销售。

    三是核实是否属于入读学校的学区，必要在购房之前到将要入读的学片详细询问入学的条件、同一套房有无名额、学籍年限等问题。

    四是到房内核实确认是否存在租赁给他人的情形。

法律风险提示：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面，“买卖不破租赁”。

    3、谨防“定金”陷阱。是“定金”而不是“订金”，一字之差，法律后果不同。

   法律风险提示：该“定金”的具体数额可以由当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。要明确约定如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内要与买方签订房屋买卖合同，否则双倍退还定金。以促进卖方积极履约。保留好转账凭证、银行流水等证据。避免预先支付数额较大的“定金”，丧失主动权。

二、签订合同时应当注意的事项

     需核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。房屋共有时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更好），如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

     1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等

     2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形。双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担。可预留尾款。

四、支付房款应当注意的事项

    要明确约定甲乙双方过户时间节点（需要贷款的要约定办理贷款审批批的时间节点）、支付房款的前提条件和期限。尽量预留尾款，以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷.

五、房屋的户口迁出应当注意的事项

    如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。

六、合同的违约责任约定应注意事项

     对于合同的违约行为，如因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行或延期办理房证、房屋质量、延期付款、逾期交房、税费等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维权。

七、房屋的交付应当注意的事项

     1、尽量将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同约定交付条件时列明或以附件的方式列明，避免因交付标准约定不明发生纠纷。

     2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。如双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。

     3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

    来津买房实属不易，希望以上分享对大家有所指导。