律师观点分析
一、案件详细情况
当事人早年与房屋出卖方家属签订还建房买卖合同，双方约定房屋总价，签约当日买方全额付清购房款项，收款方出具收款凭证，同时出具书面履约承诺书并完成公证。后续房屋建成分配，买方通过抽签确定对应房源，按期收房入住，多年来持续缴纳物业费、燃气费等生活相关费用，实际长期占有使用案涉房产。多年后房屋具备办证条件，原房屋权利人私自将房产登记至自身名下，随即与第三人签订抵押借款协议，以该房屋办理不动产抵押登记获取借款。因权利人未能按期偿还借款，第三人提起诉讼并取得生效判决，确认其对房屋享有优先受偿权，后续第三人申请强制执行，法院查封涉案房屋。买方得知房屋被查封后，当即提出执行异议被驳回，继而提起执行异议之诉，二审法院认定买方权利足以排除执行，停止对房屋的强制执行措施。买方随后另行起诉，要求第三人配合注销抵押、原权利人协助办理房屋过户登记。法院审理中，原权利人经合法传唤未到庭应诉，第三人主张买方购买还建房时合同存在瑕疵、多年未办理过户自身存在过错，抵押权应当优先保护。法院综合全案证据，认定房屋存在有效抵押优先受偿权，驳回买方过户相关诉求。
二、律师点评
本案是还建房买卖叠加不动产抵押的典型物权纠纷，清晰体现房屋买卖与抵押权的权利顺位冲突问题。买方早年全款购房、长期实际占有房屋，还持有公证承诺书，从债权层面双方买卖合同合法有效，二审也支持其排除强制执行的权利，保障买方居住权益。但不动产抵押权属于登记设立的担保物权，具备法定优先受偿效力，在抵押登记未注销前，房屋存在权利负担，客观上无法直接完成过户。本案中买方虽长期居住，却在房屋可办理产权登记时未及时督促卖方过户，未及时完成不动产公示登记，是自身权利存在瑕疵的关键原因。第三人依法办理抵押登记，抵押权合法设立，依据物权优先于普通债权的规则，其优先受偿权应当受到法律保护。法院裁判兼顾债权与物权双重法律关系，既认可买方购房事实，也依法保护登记抵押权，厘清了民间购买还建房潜藏的重大法律隐患。
三、相关建议或意见
购买还建房等尚未办证房产，应当在合同中明确办证时限、违约责任，房屋具备登记条件后立即督促卖方配合过户。交易全程留存转账凭证、入住缴费单据、公证文书等全部证据。发现卖方私自办证、抵押房屋时，第一时间通过诉讼保全房屋，提前阻断抵押流程。若房屋已设立抵押，可协商清偿债务注销抵押后再办理过户，切勿长期搁置办证事宜，避免出现权利冲突，增加维权时间与经济成本。
