葛晓库律师
律师观点分析
【案情经过】
原告某物业公司系某小区的物业服务企业，负责小区物业、道路及共用设施设备的维护。被告贺某、卜某于2018年3月通过二手房买卖购得该小区某栋某单元某室房屋，并办理业户信息登记，成为该房屋业主。此前，原业主童某、张某与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了物业费、电梯费等收费标准及逾期违约金。被告购房后，原告继续按约提供合格的物业服务。然而，自2021年1月至2023年9月期间，被告贺某、卜某拖欠物业费3千余元、电梯费800余元、生活垃圾费100余元；拖欠2020年11月至2023年3月暖气费6千余元；拖欠2018年4月至2023年6月水费1千余元；拖欠2019年9月至2023年9月公摊电费300余元。上述费用共计1.3万余元。经原告多次催要，二被告仍未支付。原告遂委托葛晓库律师诉至某法院，请求判令二被告支付欠付的各项费用共计1.3万余元及违约金700余元，并承担诉讼费。
【争议焦点】
本案系被告经合法传唤未到庭的缺席审理案件，争议焦点主要在于：一是原、被告之间是否存在合法的物业服务合同关系及被告是否应当交纳相关费用；二是原告主张的各项费用金额及违约金计算标准是否合理。原告代理人葛晓库律师向法庭提交了交房许可证、装修申报表、二手房买卖合同、催费通知单及水表读数照片等详实证据，形成完整证据链。葛律师指出，被告作为小区业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应按时足额交纳各项费用。关于违约金，虽协议约定了每日3‰的标准，但原告主动调整为按同期贷款利率计算，且法院结合系列案件情况，最终酌定按总欠款金额的10%计算违约金，既符合法律规定，也兼顾了公平原则。
【裁判结果】
法院经审理认为，原告为小区提供物业管理服务，被告享受服务后应及时按期支付相关费用，被告拖欠费用的行为已构成违约。法院依法判决：一、被告贺某、卜某于判决生效之日起十日内支付原告某物业公司物业费、水费、公摊电费、垃圾费、取暖费及电梯费等费用共计1.3万余元；二、被告贺某、卜某于判决生效之日起十日内支付原告某物业公司违约金1千余元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100余元由被告承担。
【律师价值】
葛晓库律师在本案中展现了扎实的专业功底与出色的庭审策略。首先，在证据组织方面，葛律师全面梳理了《前期物业服务协议》、供暖会议纪要、公摊用电核算表及催费通知等关键证据，形成了完整的证据链，夯实了原告主张费用的事实基础。其次，在诉讼策略上，面对被告缺席的情况，葛律师精准预判法官对违约金过高的调整倾向，主动优化违约金诉求，并协助法院查明同系列案件的裁判尺度，促使法院最终支持了按欠款总额10%计算违约金的合理诉求。葛律师的高效代理不仅维护了物业公司的合法权益，也提升了同类案件的诉讼效率。