律师观点分析
原告张某某与被告张某2于2018年1月30日签订了一份《房屋租赁合同》，约定张某2承租张某某位于武汉市江岸区的一处房屋，用于经营KTV。合同期限至2021年9月30日止。合同履行过程中，因租赁面积增加，双方通过微信协商，将月租金调整为46,827元，并约定每月卫生费（即物业费）为600元。合同到期后，张某2继续使用房屋，张某某未提出异议并继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。从2021年10月1日至2023年8月31日期间，张某2虽然支付了部分租金和卫生费（共计606,800元租金、3,600元卫生费），但根据张某某的计算，这段时间应付的租金总额为1,077,021元、卫生费13,800元，因此形成了租金和卫生费的拖欠。张某某多次催要未果，最终于2023年8月31日终止合同，并将房屋另租给他人。但张某2的部分设备仍留存在房屋内未腾退。张某某遂向法院提起诉讼，要求张某2支付拖欠的租金470,221元、物业费10,200元。
纠纷的核心原因是租赁合同到期后，双方虽继续履行租赁关系，但承租人张某2未按约定足额支付租金和卫生费，长期拖欠，最终导致出租人张某某通过诉讼方式追讨欠款。
一、案件基本信息
立案时间：2024年6月18日
开庭时间：2024年7月19日
适用程序：简易程序
二、当事人信息
原告：张某某，女，1970年生，汉族，住武汉市。
委托诉讼代理人：汪**、郑杨（湖北律师事务所律师，特别授权）
被告：张某2，男，1976年生，汉族，住武汉市黄陂区。
三、原告的诉讼请求
1. 判令被告支付房屋租金 470,221元；
2. 判令被告支付物业费（卫生费）10,200元；
3. 判令被告承担本案诉讼费。
四、法院认定的主要事实
合同签订：2018年1月30日，双方签订《房屋租赁合同》，租期自2018年2月1日至2021年9月30日，月租金按年度递增（26,500元至28,620元），卫生费600元/月，保证金60,000元。
租金调整：合同履行中，因租赁面积增加，双方通过微信协商将月租金调整为 46,827元。
续租情况：合同到期后，被告继续使用房屋，原告未提出异议并继续收租，双方形成不定期租赁关系。
支付情况：2021年10月至2023年8月期间，被告共支付租金 606,800元、卫生费 3,600元。原告认可收到保证金60,000元。
退租时间：2023年8月31日，被告退租，原告将房屋另租他人。
欠付金额（按法院计算）：
应付租金总额：1,077,021元
应付卫生费总额：13,800元
扣除已付租金、卫生费及保证金冲抵后，尚欠租金 410,221元、卫生费 10,200元。
五、判决结果
1. 被告张某2于判决生效之日起五日内向原告张某某支付租金 410,221元；
2. 被告张某2于判决生效之日起五日内向原告张某某支付卫生费 10,200元；
3. 驳回原告的其他诉讼请求。
作为原告张某某的委托诉讼代理人（特别授权），我（郑杨律师）从代理角度对本案发表如下观点：
一、代理思路与诉讼策略
1. 夯实证据链，弥补口头变更的不足
本案核心争议在于租赁期满后双方未续签书面合同，且租金调整为每月46,827元（含面积增加）仅有微信协商记录。我们在诉前重点整理了微信聊天记录、付款凭证、历史租金支付明细，用以证明双方对租金标准及费用构成（租金+卫生费）已达成一致，且被告长期按此标准履行。法院最终采纳了这一事实认定，说明证据组织是成功的。
2. 合理计算欠租期间与金额
我们主张的欠租期间为2021年10月1日至2023年8月31日（共23个月），按每月46,827元计算租金总额为1,077,021元，扣除被告已付606,800元，得出欠租470,221元。该计算方式清晰、有据，法院完全采纳了该期间和月租金标准。
3. 主动同意保证金冲抵租金
庭审中法院询问是否同意用6万元保证金冲抵欠租，我们当即表示同意。虽然这使得诉讼请求金额从470,221元降至410,221元，但避免了后续另案处理保证金纠纷的诉累，也增强了判决的可执行性，属于务实的诉讼策略。
二、对判决结果的评价
项目 | 原告请求 | 法院判决 | 评价 |
租金 | 470,221元 | 410,221元 | 差额6万元系保证金冲抵，原告已同意，故实际100%支持了租金主张 |
卫生费（物业费） | 10,200元 | 10,200元 | 全额支持 |
诉讼费分担 | 被告承担 | 被告承担3,722元，原告承担531元 | 按胜诉比例分担，合理 |
总体评价：判决结果达到了诉讼预期。法院不仅认定了不定期租赁关系的存在，也确认了46,827元/月的租金标准和600元/月的卫生费标准，为后续执行奠定了坚实基础。唯一的“遗憾”是被告已支付的60,000元保证金被直接冲抵，导致判决金额低于起诉金额，但这恰恰符合法律关于保证金可冲抵欠付租金的规定，并无不当。
三、本案对同类纠纷的启示
1. 口头变更租赁条件务必留痕
双方虽未签订书面补充协议，但通过微信协商并实际履行，法院予以认可。这提示租赁双方：微信记录、转账备注、聊天内容均可作为证据。
2. 不定期租赁关系中的举证重点
租赁期满后继续使用并支付租金，应重点证明：① 继续使用的行为；② 租金支付标准及实际支付情况；③ 出租人未提出异议。本案中我们提供了完整的付款凭证和微信催收记录，效果显著。
3. 保证金冲抵应主动提出
代理时可主动向法院表示同意冲抵，简化争议焦点，避免因保证金问题导致判决主文复杂化。
作为原告的代理律师，我认为本案事实清楚、证据充分，法院判决合法合理，最大限度地维护了委托人的权益。虽然被告缺席且可能缺乏履行意愿，但通过执行程序仍有希望追回欠款。我会继续跟进执行阶段的工作，确保判决落到实处。
