律师观点分析

上诉人河南省XX公司与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书河南省商丘市中级人民法院民事判决书（2016）豫14民终57号上诉人（原审被告）河南省XX公司，住所地：民权县XX，法定代表人A，该公司董事长，委托代理人A，该公司法律顾问，委托代理人A，该公司法律顾问，被上诉人（原审原告）A，男，1987年4月30日出生，汉族，住民权县，委托代理人A，河南XX律师事务所律师，上诉人河南省XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，A于2015年5月27日向民权县人民法院起诉，请求判令解除与XX公司签订的商品房买卖合同，返还A购房首付款134768元及赔偿违约金30000元，并承担本案诉讼费，民权县人民法院于2015年11月10日作出（2015）民民初字第01308号民事判决，XX公司不服该判决，提起上诉，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案，上诉人XX公司的委托代理人A、B，被上诉人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原审法院查明，A与XX公司签订了商品房买卖合同，合同约定：XX公司将其开发的位于民权县人民路东段太阳城XX的第5幢1单元301室出售给A，付款方式为“A交纳首付款128742元，剩余房款180000元采用银行按揭贷款”，XX公司在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给A使用，XX公司逾期交房超过20日，A有权解除合同，XX公司应当自A解除合同通知到达之日期10日内退还全部已付款，并按A累计付款的1%向买受人支付违约金，合同签订后，A于2013年11月22日给付XX公司商品房首付款128742元以及地暖初装费6026元，并向XX公司提交了办理担保贷款的相关材料，但尚未签订商品房担保贷款合同，XX公司至今仍未向A交付房屋，原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，本案A与XX公司在签订商品房买卖合同时明确约定XX公司应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付A使用，逾期交房超过20日，A有权解除合同，XX公司应当自A解除合同通知到达之日期10日内退还全部已付款，并按A累计付款的1%向买受人支付违约金，XX公司至今仍未将房屋交付A使用，逾期交房已超过20天，A有权解除双方签订的商品房买卖合同，因合同约定采用交付首付款，剩余购房款以商品房担保贷款方式支付，A已按照合同约定给付XX公司首付款128742元，并将办理商品房担保贷款的相关材料提供给XX公司，对于剩余采取银行贷款方式支付的180000元，因办理商品房担保贷款需A、XX公司与第三方金融机构签订商品房担保贷款合同，第三方金融机构在审查A的信用情况以及XX公司的担保能力的情形下，审批是否发放贷款，A已向XX公司递交了办理商品房担保贷款的相关材料，XX公司未提供证据证明系因A原因导致未能办理银行贷款，故XX公司抗辩其是在A未将剩余房款付清的情况下，拒绝交付涉案商品房的理由不能成立，综上，XX公司已逾期交房出超过20天，A要求与XX公司解除商品房买卖合同，返还其交付的首付款128742元及地暖初装费6026元，并赔偿其违约金1348.68元，即已付款134768元的1%，于法有据，该院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、解除王壮X与河南省XX公司签订的购买太阳城XX第5幢1单元301室的商品房买卖合同；二、河南省XX公司于判决生效后三日内返还王壮X购房款128742元及地暖初装费6026元，并赔偿违约金1348.68元；三、驳回A的其他诉讼请求，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费3595元，A全费1370元，共计4965元，由河南省XX公司负担，上诉人XX公司上诉称：AX未按合同约定支付剩余房款，XX公司因此未交付房屋，XX公司未违约，双方购房合同不应解除，请求二审法院依法改判，被上诉人A答辩称：A与XX公司签订的商品房买卖合同第八条约定，XX公司应于2014年12月31日将涉案房屋交付给A使用，XX公司至今未交房，根据双方所签订的合同约定，A有权要求解除合同，并承担违约金，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决，根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决解除涉案商品房买卖合同的理由是否充分？上诉人XX公司是否存在违约行为？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认，上诉人XX公司、被上诉人AX二审均未提供新证据，本院经审理查明的事实与原审认定事实相同，本院认为，A与XX公司签订的商品房买卖合同约定，XX公司应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付A使用，逾期交房超过20日，A有权解除合同，XX公司应当自A解除合同通知到达之日期10日内退还全部已付款，并按A累计付款的1%向买受人支付违约金，XX公司至今仍未将涉案房屋交付A使用，构成违约，A有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求XX公司赔偿违约金，双方签订的购房合同约定采用交付首付款，剩余购房款以商品房担保贷款方式支付，A已按照合同约定给付XX公司首付款128742元，剩余采取银行贷款方式支付的180000元，XX公司未提供证据证明因A原因导致未能办理银行贷款，XX公司抗辩其是在A未将剩余房款付清的情况下，拒绝交付涉案商品房的理由不能成立，综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费3595元，由上诉人河南省XX公司负担，本判决为终审判决，审判长A审判员B审判员许长峰二〇一六年三月八日书记员C