律师观点分析
A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河南省郑州市中XX民 事 判 决 书（2017）豫01民终2628号上诉人（原审原告）：A，男，1989年4月19日出生，汉族，住河南省社旗县，委托诉讼代理人：A、B，河南XX，上诉人（原审被告）：A，女，1988年8月11日出生，汉族，住河南省宝丰县，委托诉讼代理人：A，河南XX，委托诉讼代理人：A，男，1989年11月23日出生，住河南省商水县，系A丈夫，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，上诉人A因与上诉人B房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初3774号民事判决，分别向本院提起上诉，本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人A及其委托诉讼代理人B、C，上诉人A的委托诉讼代理人B、C于2017年3月21日庭接受了询问，本案现已审理终结，A上诉请求：一、请求撤销郑州市惠济区人民法院作出的（2016）XX0108民初3774号民事判决第二项关于“B赔偿A各项经济损失60000元”、第三项关于“驳回A其他的诉讼请求”的判决，二、依法改判：A赔偿B其他各项经济损失250000元，三、由A承担本案全部诉讼费用，事实和理由：一、原审认定基本事实清楚，证据确凿充分，A无合法理由单方拒绝履行合同，构成违约；双倍返还定金远不足以弥补A的经济损失，二、原审法院认为：“A未将首付款直接交付B存在一定过错”，不符合事实情况，认定错误，1、《房屋买卖合同》及双方口头约定清楚的证明：A没有权利以B未将首付款直接交付给其本人为由拒绝办理解封手续，2、A在庭审之前从未提过要求B支付首付款，三、原审法院判决A赔偿除双倍返还定金外另进行经济赔偿是合法合理合情的判决，但酌定的损失数额与A损失额不相当，差距较大，综上，原审认定事实基本清楚，A单方违约，应进行违约赔偿，除依法双倍返还定金外，应继续赔偿A的损失，但原审错误的认定A对合同不能履行有过错，对赔偿数额酌定过少，显失公平，请求二审予以改判，A辩称，A主张损失25万元于法无据，1、A并没有违约，A违约在先，在双方约定要将解压款转到监管账户，或交给A本人，但A均未履行其义务，导致合同无法继续履行，2、当事人主张经济损失为25万元仅提供一个周边房屋且并不是同一小区，且该证据仅有复印件，没有原件，无法核实其真实性，该证据无法证明其具体损失，A上诉请求：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2016）XX0108民初3774号民事判决第二项判决并依法改判A无需支付B订金及各项损失77000元，事实与理由：一、一审认定事实错误，从双方签订的《房屋买卖合同》中可以看出，合同是存在先后履行顺序的，A应先将首付款存入监管账户或交给B，A才能办理解压手续，自A立契后，A从未将首付款存入监管账户，也未将首付款交付A，导致A没有解押款，无法办XX手续，因A不履行交付解压款的义务，A有权拒绝履行解压义务，A违反合同约定，属于违约在先，二、一审认定A的各项经济损失为70000元于法无据，A没有任何损失，A将定金及佣金一并交付给房屋中介公司，诉讼时，房屋中介公司已将定金返还给A，其次，A与B签订《房屋买卖合同》的时间是2016年7月24日，A又于2016年8月去寻找、购买其他房屋，这些能证明A在B拒绝卖房之前已经准备不再购买B的房屋，而是购买其他人的房屋，这就是A迟迟不肯交付解押款的原因，A答辩称，一、一审法院查明A因自身原因拒不履行解押义务，导致合同无法履行，构成违约行为，是对事实的正确认定，对法律的准确适用，首先，依据《房屋买卖合同》，A没有把首付款直接交付给B的义务；其次，A在一审开庭前从未提出要求直接交付首付款，二、A因B的违约行为存在很大的损失，一审判决支持赔偿经济损失合法有据，具体数额双方均有异议，可以通过价值评估方式确定，综上所述，请求驳回A的上诉，或者通过评估确定损失后改判，A向一审法院起诉请求：1、判令B向A支付应双倍返还但未返还的定金部分17000元，并赔偿A其他各项经济损失251500元；2、判令B承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用，一审法院认定事实：2016年7月24日，A（买受方，乙方）与A（出售方，甲方）、案外人郑州XX公司（见证方，A）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：一、房屋坐落于惠济区××街××楼××单元××号，建筑面积84.41平方米，房屋所有权人为A，权证号为160XXXX1157，二、甲、乙双方经协商一致，同意该房产及其配套设施的总价款为XXX元，三、付款方式为按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付款按银行审批比例存在房管局制定的资金监管账户，剩余所贷房款按银行审批比例由贷款银行放贷至监管账户，立契后全部房款由资金监管账户交付甲方，四、关于定金：乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费3万元，其中佣金11000元，代办费2000元，余额作为代收的定金，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管，五、房屋抵押解决方法：双方约定在银行允许解押5个工作日内，由甲、乙出资解押并注销，注销后60个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、立契等相关手续，六、违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金；3、如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1％的佣金后，A将房屋产权证后售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方；4、甲乙双方立契后，如甲、乙任乙方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，合同签订当日，A支付定金17000元，该定金由案外人郑州XX公司英才街分公司收取并保存，纠纷发生后，其已将该定金返还A，2016年8月5日左右，双方共同到银行办理了按揭贷款申请手续，且贷款审批已通过，因涉案房屋存在抵押，经双方协商一致，由A出首付款、B出不足部分共同办理还款及注销抵押登记手续，但A未与银行预约解押时间，该院另查明：庭审中，就双方未办理解押的原因，A表示：银行贷款审批通过后，A按照中介公司的流程准备拿首付款给B房屋解押，但A给中介打电话，中介透露出A不想卖房的意思，所以A、B及中介三方约在9月1号上午到中介去协商此事，A并提交当日录音一份，A则表示：因为涉案房屋的贷款有近50万元未还，A的首付只有30多万，所以还需要A拿出一部分才能解押，A配合B去银行办理贷款手续后，承诺贷款办理完毕可以给A定金，但是办理完毕后A的定金和解押款一直没有给B，所以A一直无法办理解押手续，A提供的其与B丈夫C的录音中，A表示：现在一分钱我没落到，房价涨这么狠，俺媳妇和她妈妈不想让卖，一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，现双方作为买卖双方均同意解除合同，该院予以确认，根据审理查明的情况，双方在合同签订后，履行共同办理按揭贷款事宜后，因未能依据约定办理房屋解押手续，导致合同不能继续履行，虽然A未将首付款直接交付B存在一定过错，但非A未履行解押义务的根本原因，故A应承担违约责任，应依约双倍返还A定金17000元，因合同约定定金由中介保管，A辩称B应将定金交于A没有依据，故综合考虑合同履行的实际情况，结合A违约的时间及违约后房价上涨的情况，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院确定A应向B赔偿其各项经济损失6万元，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条及相关法律之规定，该院判决如下：一、A与B于2016年7月24日所签《房屋买卖合同》依法解除；二、B赔偿A定金17000元、各项经济损失60000元，共计77000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回A其他的诉讼请求，案件受理费5328元减半收取2664元，保全费1863元，由A负担1927元、由B负担2600元，本案二审期间，上诉人A、B均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院认为：A与B签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方本应按约定全面履行自己的义务，但因双方在履行过程中发生矛盾又不能协商一致而引起讼争，现双方均同意解除合同，故应予解除，合同解除后，守约一方有权要求违约方承担违约责任并赔偿损失，从一审及二审查明的事实可以认定合同不能履行的根本原因是A未履行解压的义务，应承担违约责任，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条对本案之纠纷所作出的处理并无不当，综上所述，A及B的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，A预交的二审案件受理费5050元，由A负担；B预交的二审案件受理费1725元，由A负担，本判决为终审判决，审判长 童 铸审判员 A审判员 B二〇一七年四月二十七日书记员 C
