提要：在购买新房过程中，往往购房者与开发商先签订房屋预购合同，缴纳一部分认筹金，并在预购合同中约定选房成功后，认筹金转为购房定金。但在购房过程中往往存在很多原因让购房者在缴纳了认筹金并已实际选房后想放弃购买，本文旨在探讨在何种情形下购房者可以退回已付的认筹金。

       一、律师观点

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”购房者缴纳的认筹金在选房成功后是否能退主要参考此条款，但是如何理解“不可归责于双方的原因”呢？

        在购房过程中，认购合同往往只对双方待交易的房屋进行一个简单的约定，比如楼盘名称、价格、房号等，对于房屋细节并未约定，待到要签订正式合同时，购房者详细了解房屋情况后有可能和自己的期待有差距，此时能否退房应根据整个签约流程综合考虑。如果购房者能够举证其在交付认筹金后签订合同前一直与卖方磋商影响房屋成交的重要事项且该事项未在认购合同中进行约定，后双方因为这些事项而无法协商一致的，本律师认为可以解除合同并退款。而对于何为影响成交的重要事项，本律师认为包括但不限于房屋的坐落、朝向、交房时间、违约责任、办理产权登记的时间等，如果是商业用房还包括土地使用年限。而对于开发商来说，如果要防止购房者恶意退房须提前做好风险防控以免影响房屋销售业绩。风险预防措施包括提前在售楼部现场显著位置公示房屋的各项证件、预期交房时间、签订正式合同的空白版本，并进行摄像留存，在选房现场对于待选房屋的坐落和朝向进行清晰的标识，同时对选房现场也进行摄像留存。在预约合同中对于影响房屋成交的各项证件进行提示，要求买房人提前浏览各项证件和正式合同版本。对于其他影响房屋功能的特定因素也要提前向购房者明示，并留存相应证据。以上措施可以提前形成完整的证据链，以确保销售流程的稳定。

        二、案例支持

        案号：（2018）鄂0802民初1818号

        基本案情：2018年1月21日，李某与某公司签订认购合同，约定，李某应于2018年1月28日前与某公司签订商品房买卖合同。同日，某公司向购房人出具了定金10万元的收据。在签订商品房买卖合同过程中，双方就房屋面积确认及差异处理、逾期交房违约责任、产权登记期限等内容未能协商一致而签订合同。2018年4月11日，李某向某公司发出通知，要求解除认购合同，并双倍返还定金20万元。

       法院裁判观点：李某与某公司就商品房买卖事宜签订认购合同，并交付定金，双方成立定金合同关系。该定金作为李某等人于约定期限与某公司签订商品房买卖合同的担保，具有法律效力。所涉房屋面积确认及差异处理、逾期交房违约责任、产权登记期限等内容未在认购合同中予以约定，需要双方在商品房买卖合同订立过程中予以磋商。现李某等人于合同约定的签订商品房买卖合同的期限前后多次与某公司就前述条款进行协商，双方均履行了认购合同约定的义务。本案李某等人订立商品房买卖合同的目的无法实现，其解除认购合同符合法律规定，具有法律效力。合同解除后，涉案定金应依法由某公司予以返还。关于返还数额，从本案查明的事实来看，双方就商品房买卖合同部分条款未能协商一致而订立合同，属于不可归责于当事人双方的事由，某公司应依法将定金10万元予以返还。

       三、相关法律法规

     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

     《合同法》第四十四:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

     《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    《合同法》第九十四条： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 一、因不可抗力致使不能实现合同目的；

    《合同法》第九十七条 ：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。