阅读提示：谈到新房的收房条件，很多当事人包括律师都会想到竣工验收备案证，那该证明是否为交房的必要条件呢，本文对此进行讨论。

        一、律师观点

       本律师认为，如果买卖双方在《商品房买卖合同》中对于交房条件明确约定为须取得竣工验收备案证的，应从约定，如果卖方未取得该证明不能视为满足交房条件。如果双方未在《商品房买卖合同》中约定交房须取得竣工验收备案证，不视为交房时一定要达到该条件，应按合同约定的交付条件来确定交房标准。竣工验收备案证不是交房的必要条件，理由如下：

         在房地局的房屋买卖示范文本中明示出的约定交付条件往往是只要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收 ，公共配套设施，市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能，供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件即可交付，如果双方另行约定取得竣工验收备案证才能交付必须在该条中的补充条款里注明。

        虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”但该规定并不属于效力性强制性规定，合同双方未将该规定在买卖合同中进行约定，并不违反合同法的意思自治原则，也不违反合同法52条关于合同效力的规定，仍可以按合同执行。

        本律师建议，虽然竣工验收备案证不是强制性的收房条件，但该项证明却是办理房屋权属证书的必备条件，为了督促开发商及时办理房屋权属证书的相关手续，建议购房人在签订合同时最好还是在交房条件中对此项条件作出明确约定。

        二、案例支持

        案号：（2017）鄂0102民初4845号

        基本案情：2015年12月16日，原、被告订立《武汉市商品房买卖合同》，合同第九条约定出卖人应当在2017年4月28日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、…。原告认为被告未办理商品房竣工验收备案手续，拒绝接收房屋，要求被告承担逾期交房违约责任。被告辩称其已经严格按照《武汉市商品房买卖合同》第九条约定向原告交付了商品房，未办理商品房竣工验收备案手续不是交房的必要条件。

        法院裁判观点：法院认为原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，关于《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，在《武汉市商品房买卖合同》关于交房条件的约定中并未对此进行要求，虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”但该规定并不属于效力性强制性规定，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》没有将《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》列入交房条件中没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故被告交房之日没有取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》并不构成违约。

         三、相关法律规定

      《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

     《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。