售房宣传资料内容不列为合同组成部分？ 提供格式条款的一方应当履行提示或者说明义务

    近日，上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）适用《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）格式条款相关规定审结五起商品房预售合同纠纷上诉案件。

    交房入住后，周某等业主发现小区并没有房屋宣传资料中提到的人车分流和露天泳池，故诉至法院要求开发商天福公司赔偿房屋差价损失。

    经审理，上海一中院认定《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分的格式条款与购房者具有重大利害关系，而天福公司对此未尽提示或说明义务，故该条款不应成为合同内容，维持一审法院关于天福公司赔偿周某等业主相关损失的判决。

【案情回放】

    业主：购房的时候，你们销售说的清清楚楚，人车分流和游泳池都有，宣传册、广告片和沙盘都能证明。

    开发商：《商品房预售合同》明确约定了售楼广告、样板房等宣传资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分。

    周某等人向开发商天福公司购买涉案小区商品房，楼盘售卖时的房屋宣传资料都显示了小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。但后来业主们得知：在天福公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流，天福公司是在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令天福公司进行整改、恢复地面车位；至于“室外泳池”，则系违法建筑，不能使用。当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。周某等人认为自己受到了欺诈，故向法院起诉，要求开发商天福公司赔偿损失，按照每平方米3,000元计算（其中，周某房屋面积92.43平方米，故主张损失27万余元）。

    一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，天福公司未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，天福公司未能履约应承担违约责任，酌定支持周某等人要求赔偿的部分金额。（其中，周某的获赔金额为12,000元）

    一审判决后双方不服，均上诉至上海一中院。

    天福公司上诉称，《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，天福公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。目前的小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。

    周某等业主则上诉认为开发商的违约行为给自己造成了重大损失，一审法院认定的违约金仅相当于总房价0.4%，明显过低。

【以案说法】

    经审理，上海一中院认为，《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分等格式条款限制了购房者的权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而天福公司未就上述条款向周某等履行提示或说明义务，鉴于周某等人不认可上述条款具有拘束力，故依据《民法典》第496条等规定，认定该格式条款不成为《商品房预售合同》的内容；一审结合在案证据，认定涉案宣传资料内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，构成要约并判令天福公司承担相应的赔偿责任并无不当。

    关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。

    综上，上海一中院遂驳回上诉，维持原判。

    《民法典》实施后，其第496条规定了格式条款不订入合同的情形，即提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。因此，开发商作为格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。

（以上所涉公司名为化名）

【法辞典】

一、《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

    采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第九条 民法典施行前成立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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