彭长利律师
律师观点分析
商品房预售合同纠纷案例整理
一、案件事实
刘某与甲xx公司签订商品房预售合同，购买某府房产，总房款 751461 元，约定 2022 年 8 月 30 日前交房，刘某已全款付清。
2.受新冠疫情、疫情防控政策及市场环境影响，甲xx公司两次发顺延交房通知，交房延期至 2023 年 5 月 16 日，逾期已超 180 日。案涉项目为政府保交楼项目，已成立专项督办专班，项目主体结构已验收完工，建设资金专款专用，持续赶工可实现后续交付。合同主条款约定逾期超 180 天购房者可解约退房；补充协议另行约定逾期交房购房者同意不解除合同，仅按日计付低额违约金。
二、处理过程
1.刘某诉请：解除购房合同、被告退还全额房款 751461 元、支付 5% 违约金 37573 元、赔偿资金占用利息 64250 元，诉讼费由被告承担。
2.甲xx公司抗辩：逾期交房系新冠疫情不可抗力导致，已书面告知顺延交房；案涉项目为政府保交楼项目，主体已验收、资金到位可如期交付，合同目的能够实现，不同意解除合同，请求驳回原告诉请。
3.法院查明：案涉楼栋主体结构已完成验收，政府成立督办专班保障项目建设，被告持续组织施工；原告收到两次顺延交房通知，双方就合同解除未能协商一致。
三、裁判结果
法院驳回刘某全部诉讼请求，不予支持解除合同、退房款、支付违约金及利息的诉求；案件受理费由荆州市甲xx房地产开发有限公司承担。
四、办案要点与经验总结
1.商品房预售合同主合同与补充协议条款冲突时，法院会结合整体合同本意、行业惯例综合裁量。
2.疫情及防控措施属于不可抗力范畴，房企可依法依规顺延交房，已履行书面告知义务的，可减轻违约责任。
3.法院处理逾期交房解约纠纷，不仅看合同约定解除条件，重点审查合同目的能否实现：项目主体完工、政府保交楼专班督办、资金专款专用，大概率认定不影响交房目的，不支持解约。
4.秉持鼓励交易、维护房地产市场及社会稳定原则，轻微逾期且房屋可实际交付的，司法倾向维持合同继续履行。
5.购房者签订购房合同时，需重点审核补充协议中对逾期交房解约权的限制条款，提前规避法律风险。