律师观点分析
原告陈XX诉被告河南XX公司（以下简称：XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员郭XX用简易程序进行了审理。原告陈XX的委托代理人栗XX、高XX、被告XX公司委托代理人陶X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房预售合同》附件四补充协议约定，将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿损失578.3元；2、判令被告退还原告暖气费8048元及利息，利息以8048元为基数，按照年利率6%，自2009年9月25日起计算至实际给付之日止；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2009年7月16日签订《商品房预售合同》，原告购买被告XX公司开发的开元大道XX3单元902号房产。被告承诺房产是双气房，买房送地暖，代办房产证，土地使用证等手续。《商品房预售合同》附件四补充协议约定“本项目住宅土地使用年限为70年，起始期限为2000年3月5日，终止日期为2070年3月5日。被告承诺土地使用权延续手续于2010年12月31日办理完毕……本补充协议为商品房买卖合同附件，具有同等法律效力。”但原告在2013年7月取得国有土地使用权证上记载土地使用权终止日期为2065年3月5日，与双方合同约定的使用权期限相差5年，存在明显的欺诈行为。2009年9月24日，被告按照当时的暖气初装费价格（每平方米60元），收取原告暖气费8048元，但时至今日已达9年多，被告连小区的公共供暖设施都并未建设完毕，也没有向市热力公司申请供暖事宜，而是以代为相关部门收取的名义收取了业主暖气费，实则据为己有。综上，被告XX公司的行为侵犯了原告及全体业主利益，原告找到被告要求解决，被告置之不理，特请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益不受侵犯。
被告XX公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求应当予以驳回。首先，原告的诉讼请不明确、不具体。本案是合同纠纷，按照原告的诉求，应当是请求继续履行合同。赔偿损失的诉讼请求是基于一方不履行合同或者不完全履行合同、合同事实上无法履行而给合同相对方造成的损失。二者依据不同的基础法律关系。而原告的诉讼请求却是“将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿原告损失”。到底原告是主张继续履行合同还是主张因不履行合同或者不完全履行合同、合同事实上无法履行所遭受的损失，语意不清，诉求不明。因此，原告的第一项诉讼请求不具体、不明确，不符合民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉所应具备的条件。其次，原告第一项请求早已超过诉讼时效，双方的《商品房预售合同》签订于2009年7月16日，原告的诉讼时效期间应当从原告取得国有土地使用证之日起就应该开始起算，然而原告却在时隔九年之后的2019年向人民法院提起诉讼，已经远远超过了法律规定的诉讼时效期间。第三、原告请求答辩人办理土地延期至2070年3月5日，属于混淆了民事合同与行政行为的概念，依法不应当支持。XX公司取得涉案土地的时间是2007年，该地块原系洛阳经济技术开XX综合用地，原土地证证载使用年期至2045年3月5日。在实际办理土地证的过程中，才知道该地块第一次出让日期（即起始日期）是1995年3月5日，按照此起始日期XX公司办理的土地证只能延期至2065年3月5日。土地使用权的延期，只能由第一次出让日期往后延续，并非原告与XX公司签订的补充协议所能够约定的。并且办理土地证以及确定土地使用年限是国土部门基于国家法律规定赋予的职权而实施的行政行为，XX公司更无权变更。因此原告请求XX公司办理土地延期至2070年3月5日混淆了民事合同与行政行为的概念，依法不应当支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。未来延期是否产生费用以及金额的多少尚未确定，原告以未产生的费用向XX公司主张赔偿，没有事实依据。原告的第一项诉讼请求应当予以驳回。二、原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。首先，原告该请求早已超过诉讼时效。原告缴纳该暖气费用的时间为2009年7月12日，如果原告认为其权利受到侵犯，自交房时或者暖气验收时起就应当视为其知道或者应当知道，诉讼时效期间从交房之日或暖气验收之日起就已经开始起算，原告在2010年8月27日就应完成了房屋验收及暖气验收，而原告却在2019年向人民法院提起诉讼，已经远远超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权，应当依法驳回其诉讼请求。其次，原告要求退还暖气费的诉讼请求与其主张权利依据的事实相矛盾，请求权基础含混不清。首先，《代收代办费用明白卡》及相应的暖气费收据，可以证明双方存在暖气建设合同关系；《商品房预售合同》可以证明双方存在商品房买卖合同关系。其次，双方在签订《商品房预售合同》之前，还签订有《商品房定单》，《定单》中已经明确：包含暖气费在内的应付订购总价为362849元，减去获得的优惠率2%的金额，剩余金额为原告应当支付的总价款，即355592元，包括了原告参加购房抓金币活动获得的优惠166元（开盘三天内，现场抓5角金币）、《商品房预售合同》中约定的房屋价款347378元、《代收代办费用明白卡》上记载的暖气费8048元，即地暖工程费。（因本项目非市政供暖，地暖由专业的地暖施工承包人施工，并专项验收）。除此之外，XX公司并未在订购总价之外另行收取暖气费，更不存在代市政部门收取暖气费之说。第三，双方签订的《商品房定单》及《商品房预售合同》中并未约定市政供暖，而是约定了燃气壁挂炉地暖，即：供暖系统采用发泡水泥地板采暖系统，说明采暖系统是燃气壁挂炉采暖而非市政供暖。综上，原告的诉讼请求均超过诉讼时效，且诉讼主张不符合本案事实，依法应当予以驳回。
经审理查明，2009年7月16日，原告与被告XX公司签订《商品房预售合同》一份，该合同显示原告购买被告河南XX公司所开发的位于洛阳新XX××大道××单元××房产，该房屋建筑面积为134.14㎡。供暖系统为采用发泡水泥地板采暖系统，壁挂炉由原告自购。后双方又签订补充协议一份，上面显示该项目土地使用年限原为45年，被告正在积极办理土地使用权延期手续，延期后该项目住宅土地使用年限为70年，从2000年3月5日至2070年3月5日。签订《商品房预售合同》之前，双方还签订有《商品房定单》，其中备注栏中注明原告购房享受的优惠率及应付的价款为355592元、暖气为燃气壁挂炉地暖。2009年7月12日，被告XX公司向原告出具收据一份，载明收到原告暖气款8048元。后被告XX公司向原告出具《代交代办费用明白卡》一份，上面显示被告收取原告暖气费8048元。《商品房预售合同》签订后，原告向被告XX公司支付了购房款，并办理了房产证及土地使用证。土地使用权证上显示该号房屋所占用土地的使用年限终止日期为2065年3月5日。庭审中，被告XX公司认可其向原告承诺土地使用年限为70年，合同约定是采取自供壁挂炉供暖方式，地暖施工完毕后已经原告验收合格并交付。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告按照《商品房预售合同》附件四补充协议约定，将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿损失578.3元；2、判令被告退还原告暖气费8048元及利息，利息以8048元为基数，按照年利率6%，自2009年9月25日起计算至实际给付之日止；3、被告承担本案的诉讼费。由于原、被告之间意见分歧较大，使本院调解无法达成。
另查明，原告与被告XX公司在2010年8月27日之前就已经完成了房屋验收及地暖验收并交付原告使用。
本院认为，被告XX公司与原告陈XX签订《商品房预售合同》及补充协议，承诺该块土地的土地使用权从2000年3月5日至2070年3月5日，但该块土地使用权证上显示土地使用年限终止期限为2065年3月5日。对原告要求被告将国有土地使用权期限变更至2070年3月5日或者赔偿未能按照约定办理至2070年3月5日国有土地使用权限造成5年损失的诉讼请求，因国家对于住宅用地期限届满后进行延期是否需要交纳费用无明确、具体的规定，未来延期是否给原告造成损失尚未确定，原告就尚未发生的损失要求赔偿，缺乏法律依据及事实理由，本院对该项诉求不予支持。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。对于原告请求被告退还暖气费的诉讼请求，根据庭审时被告提交的“暖气费”收据可以证实，在签订《商品房预售合同》之前，原告就已经向被告缴纳了“暖气费”。《商品房预售合同》签订之后，案涉房屋于2010年8月27日之前就已经完成了房屋验收及地暖验收并交付原告使用。如果原告认为被告XX公司没有提供市政供暖而侵犯其合法权益，从2010年地暖交接及房屋交接时起就应当视为其知道或应当知道权利受到侵犯，从而诉讼时效开始起算，而原告在2019年9月向本院提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。对原告请求退还暖气费8048元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈XX的诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告陈XX承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
栗倚龙律师
