因出卖人未按合同约定履行户口迁出手续，买受人主张违约金的，应以买受人的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。廖某与侯某系夫妻关系，王某与穆某系夫妻关系。2014年10月8日，廖某、侯某（买受人）与王某、穆某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定买受人购买出卖人所有的位于北京经济技术开发区201房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价为2505000元。合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”上述合同签订后，廖某、侯某按照合同约定履行了付款义务，王某、穆某将涉案房屋交付给了廖某、侯某，并将涉案房屋过户至廖某、侯某名下，过户时间为2015年1月20日。除涉案房屋名下尚有案外人户口未迁出外，其余合同义务双方均已履行完毕。廖某、侯某多次要求王某、穆某按照合同约定协助廖某、侯某将原房主黄某某的户口迁出，但王某、穆某对此置之不理，且躲避廖某和侯某。无奈之下，廖某、侯某将王某、穆某诉至法院，要求其承担逾期迁出户口的违约金。被告王某、穆某辩称，第一，并非王某、穆某的户口在涉案房屋的名下，是原房东及其家人的户口还在涉案房屋名下，由于客观上存在行政制度的困难，导致无法迁出；第二，廖某、侯某的子女已于去年正常入学，并没有耽误子女入学，而且也不影响廖某、侯某的正常落户；第三，到目前为止，廖某、侯某并没有因为落户的问题发生任何的经济损失；第四，关于房屋买卖合同，主要行使的是居住权，王某、穆某也按合同约定履行了交房、过户等义务。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。廖某、侯某与王某、穆某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同第九条第三款约定，王某、穆某并未如期向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，构成违约，故廖某、侯某要求王某、穆某支付违约金有事实和合同依据，本院予以支持。庭审中，王某、穆某提出了违约金过高的抗辩，考虑到案外人未迁出户口是王某、穆某主观原因之外的因素，故本院结合廖某、侯某陈述的关于案外人户口未迁出造成损失情况，认定廖某、侯某主张的违约金过分高于二人的实际损失，并予以减少。具体数额本院将以廖某、侯某的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定为60000元，廖某、侯某超出该数额的违约金主张，本院不予支持。北京九稳律师事务所李亚宁律师结合其承办过的房屋买卖合同纠纷中有关户口违约金的案例，也建议大家在签署合同的过程中一定要严格审查合同条款，要清晰认识到合同约定的条款是否能够履行以及未履行需要承担的法律后果，条件允许的情况下也可聘请专业律师陪同，全面规避法律风险。
