靳双权律师
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北京-东城区专职律师执业14年
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融资协议是否能作为证明商品房买卖合同行为的依据?

作者:靳双权时间:2019年11月17日分类:律师随笔浏览:26次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)

原告诉称

2012年7月,原被告签订了《商品房屋买卖合同》,约定原告在被告开发的“广安苑综合楼”中购买价值838万元的商品房数套。在《商品房买卖合同》签订前后,原告根据双方协商的情况,以债务转移及汇款的方式分多笔共支付房款838.35万元,被告亦为原告出具了收款收据。之后,在原告要求被告明确《商品房买卖合同》的具体内容时,被告始终不予明确,导致合同无法履行。双方协商解除合同后,被告拒不退还房款。请求:1、判令被告立即返还购房款838.35万元及自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算的利息;2、诉讼费由被告负担。

被告辩称

原被告之间签订的商品房买卖合同前置条件是原被告之间订立融资协议约定的条件,由于原告没有达到约定的条件,所以商品房买卖合同至今还没有生效,不能作为本案定案依据。债务转移与商品房买卖合同订立的前置条件是融资协议约定的条件。838.35万元并非全部现款,其中河南银润投资担保有限公司的债务660万元、利息40万元,原告支付被告实际现金138.35万元,因此原告要求被告返还房款的理由依法不能成立。从主合同融资协议的主体资格上看,原告不具备融资协议的法定要件,因此应依法确认无效,主合同融资协议无效,从合同商品房买卖合同、债务转移合同也无效。合同无效后被告只返还138.35万元,其余应由原告向河南银润投资担保有限公司主张权利。

本院查明

原告马啊与被告洛阳吗个房地产开发有限公司在2012年7月份签订了29份《商品房买卖合同》(合同内容没有填写完整),约定原告马啊购买被告洛阳吗个房地产开发有限公司开发的“广安苑”(位于孟州市新孟路南侧南庄村村北)商品房29套。2012年8月1日,被告洛阳吗个房地产开发有限公司与河南银润投资担保公司签订借据一份,

约定:河南银润投资担保公司欠原告马啊的660万元,由被告洛阳吗个房地产开发有限公司偿还。原告马啊通过工商银行向被告洛阳吗个房地产开发有限公司转款三笔,分别是:2012年7月31日40万元、2012年8月24日50万元、2012年8月27日5万元。原告马啊通过信用社向被告洛阳吗个房地产开发有限公司转款二笔,分别是:2012年8月7日50万元、2012年8月14日10万元。范爱芹代原告马啊于2012年7月27日向被告洛阳吗个房地产开发有限公司转款23.35万元。2012年8月2日被告洛阳吗个房地产开发有限公司为原告马啊出具收到购房款838万元的收据一张。2012年8月2日,被告洛阳吗个房地产开发有限公司(甲方)与原告马啊(乙方)签订“融资协议”一份,

该协议载明:一、因乙方以八百三十八万元房款购买甲方广安苑综合楼房产。乙方为甲方进行融资,融资额3000万元-5000万元。二、乙方如果为甲方融资成功,甲方无条件退还乙方全额房款,同时乙方购买甲方广安苑综合楼的房子全退还甲方。三、乙方如在2012年10月10日前未能融资成功,则甲方必须在2012年10月10日起七个工作日内为乙方购买的本房产办理相关备案手续,并在规定的时间为乙方办理房产证。乙方要继续为甲方融资,额度不低于1000万元,直至融资成功。四、乙方办理融资期间,需甲方提供的手续,甲方必须依照规定要求予以配合,如因甲方手续不全而不能进行融资,责任由甲方承担。该融资协议后未履行。后来原告马啊要求被告洛阳吗个房地产开发有限公司给付房屋或退还购房款未果,形成纠纷。

本院认为

马啊与洛阳吗个房地产开发有限公司签订的29份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,并不违背法律强制性规定,应为有效,但合同主要内容不完整,无法履行,不能实现合同目的。洛阳吗个房地产开发有限公司收到马啊的838.35万元,为马啊出具了838万元的收据,在不能向马啊交付同等价值的商品房的情况下,应当将款退还给马啊。关于双方签订的融资协议,证实了《商品房买卖合同》的存在,但双方没有履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款之规定

裁决结果

被告洛阳吗个房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告马啊购房款838.35万元及利息(利息自2014年2月23日起至付款之日止,利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省高级人民法院。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置