李律师办理：A公司与B公司房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

详情：2013 年 5 月 28 日，河南省山顶房地产开发有限公司（出租方、甲方）与美年公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：房屋地址郑州市金水区福彩路 1 号山顶大厦，房屋建筑面积 2134.75 ㎡（一层 372.12 ㎡、二层1762.63 ㎡），甲方于 2013 年 6 月 1 日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期共 10 年，自 2013 年 9 月 1 日起至 2023 年 8 月 31日止。乙方无正当理由延迟支付或拒不支付租金的，甲方可以要求乙方立即支付，经书面通知 7 日内未支付租金的甲方有权解除合同，除承担滞纳金外，乙方另外给予甲方 2 个月租金补偿。乙方无正当理由逾期不支付租金累计 10 日的，并经甲方书面催告后 7 日内仍未付款的，甲方可以解除合同，收回房屋，且乙方应承担相应的违约责任。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按照逾期支付金额的 5‰支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应向甲方支付相应的赔偿金。合同还有其他约定。

点评：

1.关于美年公司支付违约损失数额问题。本院认为，根据本案查明的事实、涉案合同及补充协议的约定，美年公司不具有单方解除权，美年公司要求提前解除合同已构成违约，应承担违约责任。但双方对美年公司提前解除合同的违约责任并未进行约定。综合考虑涉案合同及补充协议的约定（2 层附 5 号房屋 2022 年季度租金 206,076 元、2 层附 4 号房屋 2022 年季度租金 172,862元）、美年公司违约行为的具体内容（2021 年 11 月底腾空涉案房屋）、性质、过错程度，并考虑新冠疫情、“7·20 暴雨”等因素对生产经营的影响，一审酌定美年公司支付 2022 年第一季度租金为其违约给利谷公司、康泰然公司造成的损失符合事实与法律，且兼顾公平原则，本院予以认可，但在程序上存在瑕疵，予以指出。

2.关于应否为美年公司减免租金问题。本院认为，根据《郑州市关于应对新型冠状病毒肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》及《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市支持企业加快灾后重建复工复产二十条措施》的规定，对承租人减免租金的房产系国有资产经营类用房，涉案房产不属于国有资产经营类用房，故一审未判令为美年公司减免租金并无不当。

3.关于美年公司应否全部负担保全费问题。本院认为，双方约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。本案系美年公司违约引起的诉讼，根据双方的约定，一审根据案件具体情况判令美年公司负担全部保全费并无不当