陈XX、颜XX合同纠纷一审

律师观点分析

原告：陈XX，女，1955年2月出生，汉族，住椒江区。

委托诉讼代理人：张越，北京中银（台州）律师事务所律师。

被告：颜XX，男，1972年11月出生，汉族，住三门县。

原告陈XX与被告颜XX合同纠纷一案，原告陈荷芬于2021年11月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2021年12月28日对本案公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人张越、被告颜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告颜XX向原告返还房屋保证金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月3日，原告与案外人金XX在被告的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：“房屋成交价格为2080000元，原告收到金XX的购房定金100000元，其中20000元作为交房保证金保管于被告处，直至房屋交接完毕当天退还原告”等。2020年7月3日，原告按约将20000元房屋保证金转账给被告。后因原告与金XX因车位款无法达成一致意见，原告不想卖房，未按合同约定交付房屋，故金XX向台州市椒江区人民法院提起诉讼，要求解除《二手房买卖合同》，并要求原告双倍返还定金及赔偿房屋溢价损失，后该案经台州市中级人民法院调解结案，原告向金XX支付了违约款300000元。现原告与金XX签订的《二手房买卖合同》已解除，被告应按约向原告返还房屋保证金20000元。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告颜XX答辩称，1、原告主体不适格。根据（2020）浙1002民初X号民事判决书，认定《二手房买卖合同》的主体是陈XX和原告陈XX，现原告单独起诉，不符合法律规定。2、被告认为保证金不应当予以返还，理应予以没收，由于原告将房子卖给案外人，导致合同无法履行，理应没收交房保证金。由于原告及其女儿陈XX将房子卖给案外人金XX后，又卖给其他人，导致《二手房买卖合同》无法履行，故理应没收交房保证金。3、原告尚欠被告中介费20800元，根据二手房买卖合同约定，按照成交额2％支付中介费，甲乙双方各承担1％，原告未向被告支付中介费。

原告陈XX针对被告颜XX的答辩反驳称，1、钱是原告转给被告，合同由原告代陈XX签署的，被告是认可代签行为有效的。综上，原告认为原告有单独向被告主张房屋保证金20000元的权利，是本案适格的主体。2、虽然原告未按约定交付房屋，但是原告也为此支付了违约款300000元。依据二手房买卖合同第九条描述：甲乙任何一方违约，收到违约金的一方要提取总违约金40％作为中介费，原告认为被告提出的中介费请求应当向二手房买卖合同中约定的买方金筱筱主张。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，本院认证如下：1、对于原告提交的二手房买卖合同复印件一份、（2020）浙1002民初X号民事判决书复印件一份、（2021）浙10民终X号民事调解书复印件一份、转账记录截图打印件一份，本院认为，由于被告对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。2、对于被告提交的二手房买卖合同复印件一份，该证据与原告提交的二手房买卖合同属于同一份合同，故本院对该证据的真实性予以确认。对于被告提交的收条一份，用来证明被告已经将涉案的保证金20000元支付给金XX。原告质证称，对该证据的真实性无法核实，从该证据的内容上看也无法确定金XX收到的钱是否是涉案的20000元，即便被告将涉案的20000元转给金XX，被告对于涉案款项具有保管义务，其私自处分转给他人，原告依然有权向被告主张权利。本院认为，该证据系案外人金XX出具给被告的收条，依据收条的内容无法证明被告的主张，故本院对该证据不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年7月3日，原告陈XX与案外人金XX在台州高新区X中介所的居间下签订了《二手房买卖合同》一份，该合同抬头处的甲方（卖方）记载为陈XX、乙方（买方）记载为金XX、中介方记载为颜XX；落款处的“甲方（签章）：”一栏由陈XX签名、捺印，“甲方代理人（签章）：”一栏由陈XX签署“陈XX代陈XX”字样并捺印，“乙方（签章）：”一栏由金XX签名、捺印，“中介方：”一栏由颜XX签名并加盖了台州高新区X中介所的印章。合同约定：甲方自愿将X室不动产含车位一个出售给乙方，不动产权号、房屋所有权证号以甲方权证为准，土地使用权取得方式出让，房屋建筑面积163平方米，车位403号登记在陈荷芬名下；上述房产成交价格为2080000元；立合同当日，甲方已收到乙方购房定金100000元，其中20000元作为交房保证金保管于中介方，直至房屋交接完毕当天退还甲方；如甲方、乙方任何一方违约，收到违约金的一方要提取总违约金的40％给中介方作为中介费等等。当日，原告收到定金100000元，并将其中的20000元交予台州高新区X中介所作为交房保证金予以保管。后原告与金XX因房屋价格问题未能达成一致，原告向金XX返还定金80000元，金XX于2020年12月22日向台州市椒江区人民法院提起诉讼，要求解除与陈XX、陈XX于2020年7月3日签订的《二手房买卖合同》中涉及房屋买卖条款，并要求陈XX、陈XX赔偿因违约给金XX造成的房屋上涨损失200000元。台州市椒江区人民法院于2021年4月30日作出（2020）浙1002民初X号民事判决，判决解除金XX与陈XX、陈XX于2020年7月3日签订的《二手房买卖合同》中涉及房屋买卖条款，并由陈XX、陈XX向金XX返还双倍定金差额120000元及赔偿房屋溢价损失200000元。后陈XX向台州市中级人民法院提出上诉，后双方达成调解，台州市中级人民法院作出（2021）浙10民终X号民事调解书，约定由陈XX、陈XX向金XX支付300000元。另查明，台州高新区X中介所已于2021年3月30日注销，被告颜XX系原台州高新区X中介所的经营者。

本院认为，对于原告的主体是否适格。本案认为，原告陈XX与案外人金XX、被告颜XX共同签署了《二手房买卖合同》，涉案的保证金20000元系原告依据合同约定转账给被告，且陈XX也向本院出具声明同意由原告全权处理保证金，因此针对涉案保证金产生的纠纷，由原告陈XX单独提起诉讼符合法律规定，故本院对被告提出的原告主体不适格的答辩意见不予采纳。

对于被告是否应当向原告返还保证金20000元。本院认为，根据《二手房买卖合同》约定，“立合同当日，甲方已收到乙方购房定金100000元，其中20000元作为交房保证金保管于中介方，直至房屋交接完毕当天退还甲方”，从合同内容可以看出涉案保证金系来源于金XX支付给原告的购房定金，被告只是负责保管，而在陈XX、陈XX与金XX及颜XX的（2020）浙1002民初X号一案中，已经由台州市椒江区人民法院依法作出判决，在扣除了陈XX退还金XX的80000元后，由陈XX、陈XX返还金XX双倍定金差额120000元以及赔偿房屋溢价损失200000元，从上述判决内容可以看出陈XX、陈XX返还金XX双倍定金中已经包含了在被告处的20000元保证金。虽然在台州市中级人民法院（2021）浙10民终X号一案中，双方达成调解约定由陈XX、陈XX支付金XX300000元，但经本院了解双方只是对支付总额进行了适当减免。综上，本院认为被告应当向原告返还保证金20000元。被告主张由于原告违约应当没收其保证金，本院认为原告因违约已经承担了相应的责任，双方在合同中也并未约定可以由被告没收保证金，因此本院对被告的主张不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

由被告颜XX于本判决生效之日起十日内返还原告陈XX保证金20000元。